Вторичное жильё в сданных недавно домах обогнало по цене первичку. И дело не только в покупательских предпочтениях.
По данным исследования, которое по просьбе "ДП" выполнил ЦИАН, средняя цена квадратного метра в домах, построенных после 2020 года, достигла 285 тыс. рублей, что впервые превысило аналогичный показатель в строящихся корпусах — 279,8 тыс. рублей за "квадрат".
Доля объектов, введённых в эксплуатацию с 2020 по 2025 год, составляет 19% всего объёма вторичного рынка. Эти квартиры — наиболее дорогие на сегодняшний день. Следом идут дома, построенные в 2015–2020 годах: на их долю приходится 15% предложения, а средняя цена квадратного метра составляет 269 тыс. рублей.
В совокупности "молодое" жильё, введённое после 2015 года, формирует треть (34%) всей вторички, демонстрируя переориентацию покупателей в пользу новых домов, но с готовой инфраструктурой и без рисков, связанных со строительством.
Схожие цифры приводит директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева: "В Петербурге с февраля 2025 года средние цены предложения новой вторички (2010+) достигли уровня цен предложения на первичном рынке. В последний раз паритет цен наблюдался в начале 2022 года (последние 3 года цена квадрата в новой вторичке в среднем на 3–5% отставала от цен на новостройки). Суперновая вторичка (с 2020 года) в Санкт–Петербурге, без зон элитного домостроения, по расчётам нашего центра, составляет 254 тыс. руб. / м2 и также сопоставима с ценой новостроек (258 тыс. руб. / м2)".
Внутриквартальная конкуренция
Сейчас, по сути, вторичный рынок (особенно его свежая часть) вступил в прямую конкуренцию с застройщиками, у которых из инструментов остались только семейная ипотека и программы рассрочки, считает руководитель аналитического центра "Движение.ру" Ян Гравшин.
"Из последствий мы ожидаем коррекцию цен застройщиков: в тех городах, где ценовой разрыв между вторичкой и первичкой значительный, это произойдёт быстрее", — считает Ян Гравшин.
Впрочем, как отмечает генеральный директор компании "ПИА–Недвижимость" Максим Ельцов, высокая цена сверхновой вторички во многом связана с завышенными ожиданиями продавцов: "Они покупали квартиры относительно недавно, нередко, когда фаза роста цен уже заканчивалась. Они больше склонны ориентироваться на цены первичного рынка, а не на окружение на вторичном. Практика показывает, что с собственниками таких объектов у нас большие расхождения относительно реальных цен сделок".
Риелторы обращают внимание на то, что сравниваются именно рекламные цены, а подход к их формированию на вторичном и первичном рынке разный.
“
"Собственники на вторичном рынке стремятся выставить квартиры по максимальной цене, постепенно снижая её и принимая запросы на скидки от покупателей. А застройщики при рекламе новостроек стараются показывать наиболее дешёвые и привлекательные варианты, чтобы привлечь клиентов, а затем предлагают им более дорогие квартиры", — поясняет Максим Ельцов.
Часто квартиры выставляют на продажу инвесторы, которым нужно заработать, обращает внимание коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
"Если цены на новостройки не сильно росли последние пару лет, то инвесторам остаётся выставлять квартиры дороже и ждать, пока рынок вырастет. К тому же часто квартиры продают те, кто вкладывался с ипотекой: чтобы перекрыть переплату, надо продавать дороже", — говорит она.
Всё готово для жизни
Отдельное конкурентное преимущество сверхновой вторички — её "обжитость".
"Сданные 3–5 лет назад дома — это уже жилая среда: ЖК обжиты, без строительной пыли, с работающей инфраструктурой, чистыми и досанкционными МОПами, а часто и с ремонтом. У покупателей это вызывает больше доверия, чем перспектива жить на стройке ещё 3 года", — уверен исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.
С ним согласна коммерческий директор ГК "А101" в Санкт–Петербурге Мария Орлова: в целом стоимость новостройки прирастает в первый год после передачи ключей примерно на 5–7%, а за первые 3 года после ввода — в среднем на 20%.
"Это объясняется тем, что за первые годы все успевают сделать ремонт, в районе появляется необходимый набор магазинов и услуг, вводится социальная инфраструктура. Во дворах вырастают кусты и деревья. Район приобретает черты обжитого и уютного".
При этом, по прогнозам экспертов, в Петербурге ситуация особая: сверхновая вторичка будет дорожать просто потому, что первички почти не строится.
"Объёмы нового строительства в Петербурге снижаются на протяжении последних 5 лет (с 12 млн м2 в 2020 году до 5,5 млн в 2025–м) — более чем в 2 раза. Стройка смещается на территории, формально относящиеся к Ленинградской области. Глобального разрыва не произойдёт, снижения цен ни на первичку, ни на вторичку ожидать не стоит", — прогнозирует Ян Гравшин.
“
Формирование цены на вторичное жильё в домах, введённых в эксплуатацию в последние 5 лет, на мой взгляд, обусловлено наличием качественного ремонта, техники и мебели. Дома, сданные в 2020 году, часто оснащались досанкционной техникой и отделкой, что воспринимается как преимущество. Новостройки же сейчас нередко сдаются без отделки или с базовой отделкой от застройщика, которая может не устраивать покупателя. Переделка обходится в 3–5 раз дороже, чем до санкций, а китайские аналоги техники и материалов нравятся не всем. Это и формирует более высокую цену на вторичку. Ипотека на первичку и вторичку в настоящее время имеет сопоставимые ставки, если не учитывать льготные программы, такие как семейная ипотека или траншевая ипотека от застройщика. В итоге в одной локации предложение похоже: с одной стороны — вторичка с качественным ремонтом 3–4–летней свежести, с другой — новостройка без отделки. Поэтому вторичка в таких местах может стоить дороже.
Игорь Бадиков
директор по продажам AAG
“
Это связано с тем, что за последние 5 лет продукт, как все составляющие жилой недвижимости, существенно эволюционировал. Много предложения "свежей" вторички в проектах, которые в своём сегменте были одними из лучших. И в целом схема инвестирования в жилые метры с целью перепродажи лучше всего работает тогда, когда приобретаются наиболее привлекательные варианты, с наиболее удачными планировками и расположением. И также многие из этих объектов предлагаются с хорошими интерьерами и обстановкой, в категории "заезжай и живи". Такие предложения, подготовленные к продаже, предлагаются в среднем по более высоким ценам, чем полные аналоги без таковых улучшений. Также есть разница в цене за счёт инструментов приобретения. Если это была семейная ипотека, то переплата меньше. Если рыночная, то больше. Это тоже закладывается в стоимость.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
На наш взгляд, такая ситуация может быть обусловлена спецификой формирования цены на вторичном рынке жилья. Зачастую владельцы вторички устанавливают стоимость выше рыночной, ориентируясь на собственные ожидания и качество интерьерных решений квартиры. При этом вложенные в ремонт средства нередко воспринимаются продавцами как весомый аргумент в пользу завышенной цены. Кроме того, в стоимость такой квартиры, как правило, включена комиссия риелтора: по данным ЦИАН, предложения от агентств недвижимости более чем в 5 раз превышают число объявлений от собственников жилья. Также стоит учитывать статистические факторы: объём вторичного предложения значительно уступает рынку первичной недвижимости, что может повлиять на усреднённые показатели по классности и объёму предложения в каждом районе города.
Дмитрий Ефремов
начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург"
