Московский проспект теряет актуальность среди арендаторов. Причины — перераспределение транспортных потоков и стройка рядом.
Московский проспект входит в топ основных торговых магистралей Петербурга, на нём располагаются более 200 объектов стрит–ретейла, крупные универмаги и торговые центры, а также несколько десятков бизнес–центров. Наиболее востребованные арендаторами локации — отрезок от Сенной площади до Обводного канала и рядом со станциями метро.
За последние 3 года ситуация в стрит–ретейле на Московском заметно изменилась.
“
"Вакантность выросла, срок экспозиции объектов увеличился, а арендные ставки снизились примерно на 30%. Если раньше проспект стабильно привлекал арендаторов из числа ресторанов, интерьерных салонов и банков, то сегодня мы наблюдаем высокий уровень ротации и большое количество пустующих помещений", — рассказывает директор департамента торговой недвижимости NF Group в Петербурге Анна Лапченко.
В качестве примеров она приводит закрытие винотеки и магазина сети "Дикси" на Московском пр., 171, магазина света на Московском пр., 204, и т. д.
По словам Анны Лапченко, тренд снижения активности начался около 3 лет назад и стал следствием перераспределения транспортных и пешеходных потоков.
Значительное влияние, по её мнению, оказало развитие трасс–дублёров — Митрофаньевского шоссе, ЗСД, части Витебского проспекта. Эти магистрали перетянули на себя потоки, что снизило привлекательность локации в глазах арендаторов, говорит она.
“
"Я сам “ушёл” с Московского проспекта. ЗСД заработал, сейчас открылась Витебская развязка — сразу же “отыграли” две трети Московского проспекта, до Московских ворот “отыграли”. Но я не готов говорить, что трафик совсем снизился, всё равно там довольно плотно", — отмечает эксперт рабочей группы при правительстве России по законодательству в сфере безопасности дорожного движения Дмитрий Попов.
"Важно отметить и влияние жилой застройки. В районах рядом со станциями метро вдоль дублёров за последние годы появилось много современных жилых комплексов. Вместе с жильём туда приходит инфраструктурный ретейл, что дополнительно ослабляет позиции традиционных торговых коридоров, таких как Московский проспект", — отмечает Анна Лапченко.
Заместитель руководителя департамента продаж Российского аукционного дома Дарья Гончарова констатирует, что среди покупателей актуальность Московского проспекта как локации в целом не снизилась.
"У нас есть заявки от покупателей и на бизнес–центры, и на офисы, и на другие коммерческие помещения. И, с другой стороны, нет запросов от собственников на продажу объектов. Во–первых, Московский проспект всегда будет правительственной трассой, благодаря чему бизнес в том числе хочет открыться и развиваться на Московском. Во–вторых, редевелопмент промышленных территорий в этом районе привёл к увеличению числа жителей, которые пользуются инфраструктурой не только собственного жилого комплекса, но и всех объектов в шаговой доступности", — говорит Дарья Гончарова.
Рестораторы остаются на Московском
“
"Я никогда не считал Московский проспект торговым коридором в полном смысле этого определения. На Московском никогда и ни у кого из федеральных ретейлеров не было значимых магазинов. Вся торговля концентрируется исключительно в локациях станций метрополитена и в прямой корреляции от пассажиропотока конкретной станции, что отражается и на ставках аренды. Например, дом №197 (напротив выхода со станции метро "Московская" с самым большим пассажиропотоком и остановки в аэропорт) — с самыми высокими ставками, — комментирует консультант по недвижимости и ретейлу Владимир Каличава. — А вот для рестораторов часть Московского проспекта от “Московской” до “Парка Победы” — это отличная локация. В целом на Московском проспекте нет покупательского трафика — только транзитный трафик. Вся торговля идёт за счёт пассажиропотока станций метро, проезжающих машин и окружающего жилмассива".
При этом на Московском — достаточно высокий средний чек и хороший процент конверсии, что требуется ретейлерам с целевой аудиторией средний + премиум и идеально подходит для ресторанов, отмечает эксперт.
"Сам по себе транзитный трафик уменьшился, но в случае Московского проспекта критичного влияния это не окажет. Там и раньше конвертация автомобильного трафика в посетителей была невысокой. Большое значение, как и везде, имеет пешеходный трафик, а с ним ничего не произойдёт", — отмечает основатель и руководитель компании Gastro Norma Данил Герасимиди.
“
"Московский проспект — глобальная транспортная артерия. Да, были построены ШМСД, ЗСД, но те люди, которые по ним едут, никак не влияют на трафик Московского проспекта, потому что те, кто должен был ездить по Московскому, так и продолжают движение по нему, — рассказывает учредитель и основатель группы компаний Korneev Group Иван Корнеев. — На Московском проспекте у нас находится два объекта сети, недавно открыли точку на параллельной Московскому проспекту улице — на Парфёновской. Падения или серьёзного роста выручки мы не видим, поэтому, наверное, можно сказать, что Московский проспект стагнирует".
"На Московском проспекте у нас работают три ресторана. Мы не наблюдаем снижения трафика или выручки — скорее наоборот. В среднем прирост по сравнению с прошлым годом составляет около 20%, а если сравнивать май и апрель, то 10%. Это говорит о том, что гости по–прежнему активно приходят и в целом интерес к ресторанам на Московском проспекте остаётся высоким, — прокомментировали в пресс–службе компании “Теремок”. — Безусловно, внешние факторы, такие как перекрытия или ремонт дорог, могут краткосрочно влиять на посещаемость. Особенно при закрытии станций метро — тогда мы действительно замечаем временные колебания в финансовых показателях. Открытие новых развязок или маршрутов способствует перераспределению потока в пользу наших локаций. В целом мы оцениваем текущие изменения скорее как нейтральные. Ключевым остаётся качественный сервис и устойчивый спрос со стороны гостей".
Как транспортные проекты меняют трафик
Развитие транспортной инфраструктуры продолжит в дальнейшем оказывать влияние на популярность отдельных локаций, отмечают эксперты. Важнейшие из этих проектов — строительство Большого Смоленского моста, Южной широтной магистрали.
"Проспект Обуховской Обороны будет сильно разгружен после строительства Большого Смоленского моста. Потому что сейчас достаточно большое количество транспорта барражирует от одного моста до другого, пытаясь перепрыгнуть на другую сторону", — приводит пример Дмитрий Попов.
"Очевидно, что Большой Смоленский мост создаст новую дополнительную нагрузку на проспект Обуховской Обороны и улицу Коллонтай, и набережные, в том числе Октябрьскую, затронет, — не согласен транспортный аналитик Владислав Булгаков. — Не думаю, что Южная широтная магистраль сильно разгрузит Советский проспект и Шлиссельбургское шоссе, скорее наоборот, даже загрузит, но в то же время даст действительно альтернативный вариант как раз для жителей того же Металлостроя".
“
"ШМСД уменьшает время в пути для некоторых водителей, но на подходах к развязкам они перегружают улицы и ухудшают ситуацию для тех, кто ШМСД не пользуется, чей маршрут проходит в другом направлении. Так что у любой крупной новой дороги, сокращающей путь, есть “обратная сторона”, — добавляет транспортный инженер Дмитрий Баранов. — Например, магистраль М–7, призванная стать альтернативой проспекту Энгельса, безусловно, сократит время в пути для тех, кто ею будет пользоваться. Но существенного улучшения на проспекте Энгельса мы не увидим, потому что вместо них просто появятся те, кто сейчас там не ездит, избегая заторов. Ну а подключение М–7 к улицам центрального района точно не сделает ситуацию с заторами лучше. Предложенная недавно идея с выходом М–7 на ШМСД через Пискарёвку в этом смысле получше, но всё равно есть опасения по поводу влияния этого объекта на ситуацию в районе Ланской, где значительные потоки направлены не вдоль М–7, а поперёк. И дополнительная нагрузка от съездов с М–7 может усугубить проблемы".
