В Ленобласти развивается спор вокруг 32 га земли около развязки КАД, которую прокуратура пытается вернуть муниципалам.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти по ходатайству ООО "СтройИнвест Охта" изменил обеспечительные меры в отношении трёх крупных участков земли, расположенных на территории Всеволожского района Ленобласти. По сути теперь под запретом находятся строительство и вырубка зелёных насаждений, но, например, земляные работы возможны.
Ранее, в феврале этого года, по просьбе прокуратуры Ленобласти суд наложил на землю арест и запрет регдействий. Прокуратура оспаривает сделки, по которым в конце 2023 года МО "Заневское городское поселение" продало участки ООО "СтройИнвест Охта". Истец просит суд вернуть землю муниципалам. При этом муниципалитет должен будет вернуть деньги покупателю.
Спорная недвижимость находится в деревне Заневка, около развязки КАД. Общая площадь участков — 325,5 тыс. м2, а кадастровая стоимость — 980,5 млн рублей. Вид разрешённого использования — для рекреационной деятельности. На участках располагаются административное здание, кафетерий, крытый баскетбольный зал, раздевалки и инвентарные (общая площадь — почти 2 тыс. м2). Недвижимость "упакована" в ЗПИФ комбинированный "Терра Эстейт" под управлением ООО "УК “Свиньин и партнёры”".
Среди плюсов этой локации управляющий партнёр Puzzle Realty Мария Фёдорова выделяет близость к Петербургу и КАД и развивающуюся инфраструктуру, наличие образовательных и спортивных учреждений. "Это делает привлекательной территорию для жилого строительства и может привлечь семьи с детьми", — добавляет эксперт. Среди минусов — возможные проблемы с транспортной доступностью и наличие судебных споров.
По мнению Марии Фёдоровой, спорные земли можно использовать под создание спортивного комплекса, образовательного учреждения или детского развивающего центра. Жилая застройка потребует ряда согласований.
Изначально "СтройИнвест Охта" в 2010 году арендовала участки у областного правительства для рекреационных целей.
“
"Особенности предоставления лесных участков в том, что по завершении аренды они должны быть освобождены, — говорит руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства “Пепеляев Групп” в Петербурге Елена Крестьянцева. — Возведение объектов на лесных участках (даже если оно допускалось договором) не позволяет выкупать землю в собственность. Кроме того, площадь застройки — 2%. Даже если бы здания были возведены не на лесном участке, земельные наделы такой площади, на которую претендовала “СтройИнвест Охта”, а потом ЗПИФ, не могут быть предоставлены как не соответствующие по площади".
Однако, как отмечает эксперт, спорные участки были предоставлены компании без торгов. По данным "ДП", "СтройИнвест Охта" заплатила за них 850 млн рублей.
По словам партнёра адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрия Некрестьянова, эти участки были приобретены в результате реализации мер специального стимулирования экономики (постановление правительства РФ № 629). Оно даёт возможность выкупа земель рекреационного назначения их пользователями при отсутствии выявленных нарушений земельного законодательства.
"Судебная практика по таким спорам в основном связана с оспариванием отказов в таком выкупе. Данный спор интересен тем, что здесь право на выкуп было признано обоснованным и сделка заключена и исполнена, бюджет получил существенную сумму, а оспаривается уже совершённая сделка и истцом выступает прокуратура, полагающая, что были допущены нарушения", — говорит Дмитрий Некрестьянов.
По мнению эксперта, если суд сочтёт подтверждённым использование участков для рекреационных целей, то у правообладателя высокие шансы доказать действительность сделки. "В ином случае земля вернётся в муниципальную собственность, однако при этом возникнет другая дилемма — необходимость возврата из бюджета стоимости участка (а это более 850 млн рублей)", — рассуждает партнёр адвокатского бюро "Качкин и партнёры".
Как полагает Елена Крестьянцева, судьба спорных участков будет зависеть от итогов рассмотрения дела об их включении в границы населённого пункта: либо это будут лесные участки и их по–прежнему можно будет использовать только для рекреации, либо это будет территория поселения, но участки придётся приобретать заново на общих основаниях, то есть на торгах.
"Несмотря на открытую политику государства по возврату любого имущества, незаконно отчуждённого из госсобственности, предприниматели до сих пор готовы идти на соответствующие риски, — отмечает эксперт. — Следует понимать, что с учётом позиции Конституционного суда РФ риск утраты имущества, приобретённого с нарушением закона, становится бессрочным".
