По данным комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП), в Петербурге насчитывается более 8 тыс. объектов культурного наследия. Сколько среди них усадьб и особняков — точных цифр нет, но по запросу "особняк" в перечне объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия на территории города найдено 268 объектов, а "усадьба" — 176 объектов. Сколько таких невыявленных и непризнанных объектов — сказать сложно.
Посыл из девяностых
Как говорят риелторы, основной пик спроса на покупку особняков и усадеб в Петербурге пришёлся на конец 1990-х и продолжался до начала 2010-х годов.
"В тот момент были "шальные" деньги и возможность недорого (или почти бесплатно) купить / получить их у городских властей, например под обещания реконструкции и ремонта. Причём часть таких объектов приобреталась просто про запас. Пусть будет, потом разберёмся, может, чего годное получится", — рассказал один из руководителей агентства недвижимости.
Кроме того, много особняков было передано городом разным общественным и государственным учреждениям.
В итоге какая-то часть была отремонтирована и реанимирована, а другие и по сей день стоят и разрушаются. К таким можно отнести деревянный особняк Карла Сименса на Кожевенной линии, который был построен в 1873 году. В настоящее время деревянный особняк разрушен, осталась только выразительная кирпичная башня. Это же касается и особняка Нобеля на Выборгской стороне, построенного по проекту шведского архитектора Андерсона по образу итальянского палаццо эпохи Возрождения. Сейчас здание находится в ведении СПбГУ, который содержит его без кровли и отопления.
Дом Черкасского (Риттера) на Университетской набережной постигла та же участь. В 2001 году КГИОП включил его в перечень объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность. В 2018 году архитектурный памятник загорелся, и сейчас дом Риттера является заброшенным.
Есть и позитивные примеры. Например, особняк Г. И. Веге, построенный в 1890 году на территории Ультрамаринового завода. Долгое время он стоял заброшенным, пока 2 года назад холдинг Setl Group (инвестор и заказчик работ) не начал его реставрацию. Как рассказал "ЕЕ" руководитель дирекции специальных проектов Setl Group Владислав Шипунов, первым делом понадобилось в срочном порядке восстановить кровлю.
"Конструкции особняка тоже оказались в аварийном состоянии. Сейчас они усилены и, где это необходимо, заменены. Также была выполнена реставрация кирпичной кладки. Большое внимание уделили исторической парадной лестнице: ступени были выполнены в итальянской технике тераццо, когда в цементный раствор добавляют красочную крошку из камня. Их бережно отреставрировали, как и металлические ажурные перила", — подчеркнул Владислав Шипунов.
Проект реставрации и приспособления старинной постройки под офисные пространства подготовило ООО "НИиПИ "Спецреставрация". Завершить реставрацию фасадов особняка Веге планируется в течение года. После этого объект будет приспособлен под современные функции, заверяют в Setl Group.
Сложная недвижимость
Сейчас, как говорят эксперты, интерес к покупке особняков в историческом центре есть, хотя и сравнительно небольшой в количественном выражении.
“
"Особенности данного сегмента рынка существенно ограничивают потенциал спроса. Плюсами обычно являются локация и историческое наследие, оно же может оказаться и существенным минусом — охранные ограничения затрудняют приспособление под современное использование, появляется необходимость в дополнительных и подчас длительных согласованиях и пр. Соответственно, и затраты на проведение ремонта или реконструкции увеличиваются за счёт реставрационных работ, которые на момент приобретения исторического здания зачастую трудно спрогнозировать", — рассказывает операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев.
"Городские усадьбы и особняки для личного проживания — это экзотика", — говорит руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев.
"Минимальное предложение и такой же спрос. Покупатели подобного жилья, кроме совершенно очевидных — крайне редких финансовых возможностей для покупки, должны любить такой образ жизни, что само по себе большая редкость. И мотивация у всех разная. Поэтому единичные предложения могут ждать покупателя годами", — уверен эксперт.
Сделки совершаются относительно редко — в среднем два-три крупных объекта в год переходят в частные руки. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, с высокой стоимостью реставрации. Во-вторых, со сложными требованиями законодательства по сохранению исторического облика. В-третьих, с необходимостью согласования множества документов. И наконец, с длительными сроками реализации проектов.
Чуть проще обстоит дело с особняками и усадьбами в исторических пригородах Петербурга — Курортном районе, Павловске, Пушкине, Петергофе, Стрельне.
“
"В нашем агентстве представлены единичные объекты в Курортном районе Петербурга, срок реализации которых составил от месяца до года. Основные трудности связаны с высокой стоимостью реновации, юридическими аспектами и соблюдением охранных норм, а также оценкой коммуникаций и их амортизацией. Реновация может стоить от 200 тыс. рублей на квадратный метр здания. Состоятельные клиенты обычно ищут комфорт, стиль и организованные посёлки. Хотя настоящие коллекционеры и любители истории встречаются, такие сделки остаются редкостью", — рассказывает управляющий партнёр Puzzle Realty Мария Федорова.
Бремя охраны
Финансовые сложности являются одним из основных барьеров для инвесторов и покупателей. Затраты на реставрацию могут в 2-3 раза превышать стоимость покупки. Необходимость привлечения специализированных подрядчиков и риски увеличения сметы в процессе работ также существенно влияют на экономическую привлекательность проектов.
При этом и планировочные решения исторических особняков далеки от сложившихся к настоящему времени стандартов для особняков высокого класса, поэтому для сопоставимого уровня комфорта проживания площадь исторического особняка зачастую должна быть больше современного аналога. Размещение в историческом особняке современных инженерных систем также может оказаться непростой задачей.
Участники рынка приводят простой пример, как историчность и современность не уживаются в нормах и правилах. "Большая часть особняков выстроены в популярной во времена классицизма и второго барокко анфиладной планировке, когда из одной комнаты можно попасть в другую. Но правила противопожарной безопасности сильно ограничивают такое использование. А что-то менять запрещает уже КГИОП. В итоге получается тупик", — рассказывают эксперты.
Законодательные ограничения создают дополнительные сложности. Строгий контроль КГИОП на всех этапах работ, длительное согласование проектной документации и жёсткие ограничения по изменению исторического облика требуют значительных временных и финансовых затрат.
Как говорят эксперты, экономическая эффективность проектов по реставрации исторических особняков часто вызывает вопросы. Длительный срок окупаемости, ограничения по функциональному использованию и сложности с привлечением арендаторов создают существенные риски для инвесторов.
