Девелоперские компании пока не готовы массово выходить на биржу, как им советует ЦБ.
В феврале этого года глава Банка России Эльвира Набиуллина обратилась с призывом к застройщикам искать небанковское финансирование, в частности — на финансовом рынке. Но заметных выходов на биржу строительных компаний с тех пор пока не состоялось.
Бумаги каких застройщиков есть в свободной продаже
По данным Cbonds, всего на внутреннем рынке РФ в обращении находится 240 выпусков облигаций строительных компаний. Их объём по номиналу составляет 1,43 трлн рублей. Доля петербургских компаний достаточно скромна — в обращении есть ценные бумаги лишь шести девелоперов на общую сумму 108,9 млрд рублей.
С акциями (включая депозитарные расписки) ситуация ещё скромнее — их в открытую продажу выпустили лишь семь строительных компаний (общая капитализация — 612 млрд рублей). Среди них — петербургская "Группа ЛСР", а также ГК "Эталон" с петербургскими корнями (сейчас зарегистрирована в Москве).
“
"Если смотреть полную доходность за последний год (учитывая выплаченные дивиденды), то у всех строительных компаний доходность отрицательная. За исключением АПРИ, акции которой начали торговаться в июле прошлого года", — говорят в Cbonds. Так, стоимость "Группы ЛСР" за год сократилась на 19,5%, а группы "Эталон" — на 37,3%.
Наивысший рейтинг эмитента среди компаний строительной отрасли присвоен ГК "Автодор" (ruAA+). Также высокий кредитный рейтинг (от AA до BBB) имеют примерно треть эмитентов. Ещё около четверти всех эмитентов строительной отрасли имеют рейтинг от BBB и ниже. У других эмитентов нет кредитного рейтинга.
Плюсы и минусы эмиссии
Как говорят участники рынка, облигационные займы обладают рядом преимуществ, среди которых — гибкость и более простые условия обеспечения по сравнению с банковскими кредитами, требующими залога имущества. При этом стоимость привлечения средств через облигации может быть сопоставима с кредитными ставками. Эмитенты получают возможность быстро привлекать финансирование — при наличии проспекта эмиссии и программы выпуска подготовка занимает 1–2 месяца. Эти средства можно направить на различные цели: от пополнения оборотного капитала до инвестиций в развитие бизнеса.
Однако у облигаций есть и ограничения: компания должна иметь кредитные рейтинги, а в зависимости от уровня листинга — отчитываться по стандартам МСФО.
Как говорит директор по экономике и финансам ГК "Алькор" Сергей Александров, для успешного дебюта на фондовом рынке и получения доступа к международному инвестиционному капиталу компания должна достичь определённого уровня зрелости в управлении, финансах и корпоративном развитии, а также соответствовать строгим требованиям. Процесс подготовки к листингу требует значительных финансовых вложений и комплексного подхода к организации всех бизнес–процессов.
Стоит отметить, что выпуск облигаций зачастую рассматривается как публичный выход на рынок, что может быть полезно для компаний, планирующих в перспективе IPO.
Почему застройщики не выходят на биржу
Впрочем, большинство опрошенных "ДП" застройщиков в ближайшем будущем не планируют выходить на финансовый рынок, предпочитая занимать по старинке у банков.
"На сегодняшний день проведение IPO для девелоперских компаний мне кажется нецелесообразным. Сектор находится под значительным давлением, которое выражается в первую очередь в виде серьёзных ограничений ипотечных программ — основного инструмента продаж. На таком фоне, какие бы хорошие показатели ни демонстрировала компания, получить адекватную оценку её рыночной стоимости на бирже крайне тяжело", — уверен директор по связям с инвесторами ГК "А101" Анатолий Клинков.
"Застройщики всегда учитывают состояние рынка, спрос на недвижимость и прогнозы на ближайшую перспективу, — рассуждает Сергей Александров. — Для выхода на биржу нужен позитивный общий тренд в отрасли, чтобы убедить инвесторов в доходности вложений. Учитывая текущую конъюнктуру рынка, компании столкнутся с рядом трудностей объективного характера. Также многим застройщикам придётся согласиться на существенные дисконты для создания привлекательного предложения".
Альтернатива бумагам
В последние 2 года альтернативой (точнее, попыткой найти такую альтернативу) облигационному и банковскому финансированию стали цифровые финансовые активы (ЦФА) — цифровые аналоги уже существующих финансовых инструментов, таких как акции, облигации, векселя и займы. Они представляют собой сертификаты (токены) с определённой стоимостью, работающие на основе блокчейна или другой децентрализованной сети и хранящиеся в информационной системе.
Состоявшиеся выпуски эмитентов–застройщиков ("Самолет", Legenda и других) можно разделить на два типа. Есть "цифровые квадратные метры" с защитой капитала, то есть выпуски с гарантированной доходностью. Они доступны как неквалифицированным, так и квалифицированным инвесторам. У этого продукта ставка доходности, которую получит инвестор, чётко определена в решении о выпуске. Данный инструмент можно сравнивать с классическими облигациями или депозитом.
И существуют "цифровые квадратные метры" без защиты капитала. Доходность по таким выпускам может быть привязана к разным показателям. Это, например, средняя стоимость квадратного метра, которая рассчитывается согласно открытым данным, опубликованным на портале "Дом.РФ", или же итоговые результаты продаж в том или ином объекте. Может использоваться и оценка специализированной компании — на дату, зафиксированную в решении о выпуске соответствующих ЦФА.
Пока ЦФА, в том числе от застройщиков, не пользуются большой популярностью. По мнению экспертов, это связано с недостаточной известностью и пониманием работы с активом среди инвесторов. В основном текущие ЦФА дублируют уже знакомые ценные бумаги, с небольшими дополнениями или изменениями.
"Для застройщиков это была бы возможность разделить риски (впрочем, и прибыль) приобретения земельных участков и строительства с инвесторами. Но пока ставки по депозитам и другим финансовым инструментам высоки, а надёжность ЦФА вызывает сомнения, они не будут пользоваться большим спросом. Да, поиграть можно, но недолго и не на много", — считает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
“
На данный момент решение о необходимости размещения ценных бумаг рассматривается топ–менеджментом. Все принятые решения будут официально анонсированы. Заметим, что мы один из самых активных девелоперов на рынке облигаций. Так, с начала года мы разместили уже два успешных выпуска с переподпиской. Несмотря на высокую ставку купонов, наша рентабельность, достигшая 32% по EBITDA по итогам 2024 года, позволяет комфортно обслуживать долговую нагрузку. При этом стоимость нашего долга сопоставима с крупнейшими игроками сектора с рейтингами уровня "А", что говорит об оценке рынком нашего риска на их уровне.
Дмитрий Кашинский
президент GloraX
“
Выпуск ценных бумаг не планируем. Для компаний, такие бумаги выпускающих, это создание альтернативных источников финансирования. Плюсы в том, что средства могут быть направлены не только на конкретные проекты строительства, под которые есть проектное финансирование, но и на другие цели развития.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Фондовый рынок продолжает оставаться интересным инструментом для привлечения финансирования, предоставляя высокую степень свободы в использовании заёмных средств с наименьшим количеством ковенантов. Однако в текущих реалиях заёмное финансирование довольно дорогое и выбирать инструменты приходится максимально избирательно и целенаправленно. Мы по–прежнему поддерживаем фондовый рынок, нам также интересен рынок ЦФА, который позволяет выпускать клубные ЦФА–бонды и привлекать целевые заёмные средства под конкретные задачи, пусть даже не в таком объёме, как на облигационном рынке. Тем не менее в ближайшее время мы не планируем новые выпуски, поскольку текущие финансовые задачи у нас закрыты.
Александра Болилая
директор по инвестициям Legenda
“
На платформе "Токеон" состоялось четыре выпуска цифровых активов на денежное требование от девелоперских компаний. Это были тестовые сделки, в рамках которых эмитенты оценивали интерес инвесторов к таким ЦФА. Общий объём выпусков превысил 220 млн рублей, сроки размещения — от 6 до 12 месяцев с гарантированной доходностью от 10 до 36% годовых. Например, компания "Тоннэкс Груп", которая строит отели и гостиничные комплексы в Подмосковье и Крыму, провела выпуск ЦФА, обеспеченный залогом в виде 10 земельных участков с построенными на них домами в посёлке Редриковы Горы Московской области. Наличие залога гарантирует сохранность средств инвесторов. У них есть преимущество перед другими кредиторами при обращении взыскания на предмет залога, то есть денежные средства от реализации находящегося в залоге имущества в первую очередь будут распределены между инвесторами, а не другими кредиторами. Налоговый учёт залоговых ЦФА не отличается от других цифровых активов. Имущество остаётся на балансе залогодателя, он же платит земельные налоги и налог на имущество. При реализации залогового имущества возникает НДС и налог на прибыль.
Игорь Егоркин
генеральный директор платформы "Токеон"
