"Деньги стали очень дорогими": выбор жилья в Петербурге сократится до минимума

В Петербурге вывод новостроек в продажу сократится почти до рекордных значений
Автор фото: Сергей Ермохин / "ДП"
Автор фото: Сергей Ермохин / "ДП"

Предложение нового жилья, судя по всему, поставит антирекорд за последние 15 лет. И сокращение спроса — не единственная причина.

По оценкам "ДП", в 2025 году застройщики Петербургской агломерации планируют вывести на рынок около 2 млн м2 жилья, включая новые очереди текущих проектов. За последние годы меньше было только в 2010 году, когда отрасль выходила из кризиса.
По данным Единого реестра застройщиков, в конце 2019 года в Петербурге строилось 14,2 млн м2 жилья, тогда как к концу 2024–го этот показатель снизился до 6,3 млн м2. "Ввиду текущей экономической ситуации рынок продолжает сжиматься — многие петербургские девелоперы опасаются выводить новые проекты, концентрируясь на реализации очередей в уже строящихся ЖК. Эта тенденция набирает обороты, но пока выводим проекты в плановом режиме", — говорят в пресс–службе "Группы ЛСР".
При этом, согласно прогнозам консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос остаётся относительно высоким. "Ожидается, что в 2025 году он составит порядка 2,2–2,4 млн м2, если макроэкономические условия не ухудшатся", — отмечает директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.
"Ёмкость рынка продолжает сокращаться, поэтому девелоперы пересматривают сроки вывода новых проектов", — объясняет директор по продажам компании Legenda Ксения Садкова.
Многие застройщики приняли решение приостановить запуск новых проектов из–за высокой стоимости ипотеки и охлаждения рынка. "Это особенно заметно в массовом строительстве. Уже сейчас предложение жилья бизнес–класса достигло минимума за последние 13 лет", — отмечает Александр Кравцов, управляющий партнёр ГК Fizika Development.
Однако падение спроса — не единственная причина замедления темпов строительства. Высокие процентные ставки, отсутствие бридж–финансирования, рост себестоимости и непредсказуемые сроки согласования проектной документации делают запуск новых проектов сложным и рискованным.
"Каждый этап получения разрешений может растянуться на неопределённый срок, превращая запланированный бюджет в лотерею. Это особенно критично сейчас, когда деньги стали очень дорогими", — говорит один из девелоперов.

Ленобласть всё популярнее

Фокус девелоперов смещается с центра Петербурга на периферию и Ленинградскую область. По данным ИИЦ "Петербургская недвижимость", в январе 2024 года на Ленобласть приходилось 43% выставленных на продажу лотов, а в январе 2025 года этот показатель вырос до 51%. Спрос движет предложением: по итогам января доля Ленобласти в общем объёме продаж достигла 57%.
Главным фактором такого перераспределения остаётся цена.
"Покупка квартиры в Ленобласти сейчас гораздо выгоднее, чем в Петербурге, при сопоставимом качестве. Разница в стоимости достигает 100%. Однако со временем этот разрыв начнёт сокращаться, что делает такие квартиры выгодной инвестицией на горизонте 4–5 лет", — подчёркивают аналитики.

Когда вернётся строительный бум

Чтобы ситуация изменилась, на рынок должна вернуться доступная ипотека, в один голос говорят застройщики.
"Позитивным сигналом для девелоперов станет снижение ключевой ставки, рост доступности ипотеки и запуск новых адресных ипотечных программ с господдержкой", — отмечает президент GloraX Дмитрий Кашинский.
Однако, судя по заявлениям представителей Центробанка, жёсткая монетарная политика в ближайшее время сохранится, а значит, рынок недвижимости будет вынужден адаптироваться к существующим экономическим реалиям.
По мнению директора направления "Девелопмент" компании Hansa Group Владимира Ревенкова, на сокращение темпов вывода новых проектов в первую очередь повлияло снижение спроса и увеличение строительных издержек. Аналогичная история случилась на рынке недвижимости в 2020–й пандемийный год, когда общая мировая напряжённость, усложнение логистических поставок, отток рабочей силы привели к снижению объёма вывода нового жилья.
"Ситуация, которая складывается сегодня, обостряется ещё и финансовой нагрузкой, ставшей в разы больше с увеличением ставок банковского финансирования. Большую роль в этом играет фактор наполнения эскроу-счетов. С завершением льготной ипотеки снизился покупательский спрос и в целом поменялась его структура по вариантам оплаты. Основным драйвером продаж, особенно на рынке доходной недвижимости, по сути остались рассрочки от застройщиков. Средний срок рассрочки составляет 2 года, а размер первоначального взноса — всего 30%. Получается парадокс, что даже при высоких объёмах продаж это не обеспечивает должного наполнения эскроу-счетов в моменте. При высоких темпах строительства это увеличивает застройщику ставку проектного финансирования. Сохранение текущей конъюнктуры рынка грозит серьёзным дефицитом предложения в будущем — такое развитие событий, конечно, никому не может быть интересно. Поэтому, скорее всего, будет разработан какой-то новый точечный механизм поддержки спроса и строительной отрасли в целом", — прогнозирует он.
В компании сейчас работают над двумя проектами, один из них настроены вывести в этом году. "Но пока ничего не загадываем, будем смотреть на рыночную ситуацию. Продолжаем активно работать над развитием нашего земельного банка под реализацию проектов высокого класса как в Петербурге, так и в Москве", — добавил Ревенков.
"Влияние на вывод новых проектов оказывают несколько факторов. Среди основных — экономическая составляющая: кратный рост себестоимости строительства и социальных обременений, а также аномально высокая ключевая ставка, с которой мы живём уже более полугода. Например, для разработки новых проектов застройщики используют бридж–кредитование, которое сейчас формируется в среднем из ставки ЦБ плюс 6–8%. И, конечно, на вывод новых проектов влияет денежно–кредитная политика регулятора, в которую входит сокращение ипотечных программ, введение новых стандартов, ужесточение скоринга банков. В такой ситуации девелоперам действительно сложно выводить новые проекты. Но если говорить о реальности, в которой мы живём, и учитывать при этом прогнозы ЦБ по ключевой ставке до 2027 года, конечно, рынку недвижимости необходима господдержка. Например, это может быть адресная ипотека для молодёжи или представителей важных социально–значимых профессий", — прокомментировала коммерческий директор ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Орлова.
Новые проекты выведем, как только для этого появится благоприятная возможность. На сегодняшний день высокая ключевая ставка существенно увеличивает стоимость проектного финансирования и затягивает сроки окупаемости. Плюс всё ещё в динамике рост себестоимости строительства: растут цены на строительные материалы, инженерное оборудование и увеличивается фонд оплаты труда. И наконец, ковенанты банка по проектному финансированию, которые не всегда можно выполнить. Все эти факторы в совокупности создают сложную экономическую модель для запуска новых проектов. Мы сейчас работаем над двумя проектами, но сроки стартов сдвигаются.
Дмитрий Шергин
генеральный директор ГК "Полис", Санкт–Петербург
Наши планы — это два новых проекта, бизнес–класс и премиум. Предложение в обоих сегментах в нарастающем дефиците, спрос же остаётся стабильным. Комфорт–класс и апартаменты мы выводили ранее, в 2024 году. И новые проекты, и новые очереди строительства. Вывод новых очередей в 2025 году в уже строящихся проектах будет зависеть от спроса. Работает комплекс причин. Экономические — это дорогой кредит и все его производные. Административные — согласования всё так же небыстрые. Физические — мало земли, и она дорогая. Рыночные — снизившийся спрос. Впрочем, это производная дорогого кредита. Да и в целом индекс бизнес–климата пока только снижается.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Мы, формируя стратегию на ближайшие годы, выбрали ориентиром уровень спроса во второй половине 2024 года и снизили его ещё на 10–15% для того, чтобы спрогнозировать план развития даже при самых пессимистичных условиях в текущем году. Мы понимаем, что, скорее всего, высокая ключевая ставка сохранится, потом, во второй половине года, начнёт постепенно падать. И к 2026 году рынок недвижимости начнёт восстанавливаться: условия по вкладам станут менее интересные, люди начнут забирать деньги со своих счетов и переводить в недвижимость как самый надёжный актив.
Игорь Бадиков
директор по продажам AAG
Высокие процентные ставки, отсутствие бридж–финансирования — всё это создаёт серьёзные препятствия для запуска новых проектов. Самое сложное — это непредсказуемость сроков согласования проектной документации, получение разрешений — каждый этап может растянуться на неопределённый срок, превращая запланированный бюджет в лотерею. И это большая проблема, особенно теперь, когда деньги стали очень дорогими. Но замораживать новые проекты мы не планируем. Прямо сейчас мы активно работаем над двумя жилыми проектами в черте Петербурга, общая площадь которых составит порядка 16 тыс. м2. Проекты находятся на стадии согласования, включая согласование социальной инфраструктуры.
Филипп Шраге
генеральный директор строительной компании Kronung Group
На нашем сайте используются cookie-файлы. Продолжая пользоваться данным сайтом, вы подтверждаете свое согласие на использование файлов cookie в соответствии с настоящим уведомлением и Политикой о конфиденциальности.