Городские власти в принятом в конце прошлого года решении взяли курс на возрождение промзон — большинство заявок на перевод земельных участков в промзонах под жилую застройку, поданных в проект нового генерального плана Петербурга, который будет действовать до 2050 года, были отклонены.
Остаётся вопрос — а так ли нужны Северной столице оставленные промзоны и какие из них могут стать точками роста? В этом разбирался "Инвестиционный Петербург".
В новом всё по-старому
Всего в Северной столице насчитывается 60 крупных промзон общей площадью 18,9 тыс. га, из них около 13 тыс. га относятся к так называемым окраинным территориям, которые сохраняют промышленные функции. Ещё примерно 6 тыс. га — это серединные промзоны, расположенные либо в историческом центре, либо в непосредственной близости от него.
До последнего времени предполагалось, что они будут постепенно подвергнуты редевелопменту и превратятся в жилые и деловые кварталы. Так, за последние 10–15 лет около 2,5 тыс. га промзоны в историческом центре города и на его окраинах уже прекратили своё существование — были застроены площадки между станциями метро "Чёрная речка" и "Лесная", где находился завод "Ильич", большая часть "Светланы", промышленная зона вокруг "Фрунзенской", Октябрьская и Выборгская набережные.
По оценкам экспертов, из более 12 тыс. поправок в новом генплане почти 3,5 тыс. касались именно перевода промышленных и деловых зон в жильё. В случае их принятия в Петербурге могло появиться ещё более 40 млн "квадратов" жилья. Но планы изменились. Прошлой осенью председатель комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ) Кирилл Соловейчик заявлял, что абсолютное большинство поправок были отклонены. Дальше должно было случиться промышленное чудо — по мнению чиновника, девелоперы и лендлорды, получив отказ от города, быстро начнут продавать участки из своих земельных банков в промзонах, что откроет новые возможности для индустриального развития.
Сложный процесс
Генплан был принят, сейчас на его основе разрабатываются новые Правила землепользования и застройки, которые ещё больше уточнят функционал земельных участков. Тем не менее пока о сделках по продаже промышленных территорий на рынке не слышно.
Как говорят участники рынка, причин этому несколько.
“
"Нынешние промзоны — это морально и физически устаревшие здания, построенные или в советские, или в досоветские годы. Для развития современного производства они просто не подходят. Максимум, что можно делать в них без глобальной перестройки и/или реконструкции, — что–то паять и сверлить. Это отнести к современному производству невозможно. А для того чтобы провести модернизацию, нужны не только большие деньги, но и не менее большой объём градостроительной документации", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Кроме того, само гринфилд–строительство дешевле и быстрее, чем любая реконструкция, а особенно в историческом центре.
При этом, как отмечают эксперты, закон об охране памятников не имеет исключений. А значит, чтобы провести реконструкцию старого завода, необходим такой же, если не больший, объём градостроительной документации. Причём требования к охране будут гораздо жёстче.
Ещё одна проблема — инженерные сети, которые тоже сильно изношены, и для нормальный работы предприятия старых мощностей может уже не хватить, а новые взять неоткуда. Есть проблема и с транспортом — если с железными дорогами ещё всё ничего, то вывезти/завезти оборудование по обычным городским дорогам очень тяжело из–за их загруженности.
"Да и сами лендлорды не особенно стремятся продавать. Стоимость земли под строительство жилья — 5–7 тыс. рублей за 1 м2, под промышленное освоение — 1–3 тыс. рублей. Разница колоссальная, и ни один бизнесмен не пойдёт на потерю без веских причин. 30 лет простояло — и ещё 25 простоит. Всяко лучше, чем по дешёвке продавать, тем более что какой–то доход даже старые изношенные цеха генерируют", — говорит один из экспертов.
В качестве варианта развития старых промышленных зон могло бы стать применение закона о комплексном развитии территорий, но в Петербурге в отличие от остальной России он пока не применяется. Но, как отмечается, последнее и самое важное, что мешает реиндустриализации промышленных зон, это отсутствие инвесторов.
"У нас сейчас нет компаний, готовых вкладываться в новое промышленное строительство. Это проекты с длительным сроком окупаемости", — говорят эксперты. Простой анализ выданных разрешений на строительство в Петербурге показывает, что из 260 РНС, полученных с 2020 года, более половины — это складское строительство, затем идёт строительство промышленных предприятий с СЭЗ. На строительство цехов — единицы разрешений.
“
Промышленный девелопер, генеральный директор ООО "ФАКТ.Пром" Александр Ходченков: Чтобы ответить на вопрос, почему власти стремятся удержать землю в промышленном обороте, нужно вспомнить, как растёт индекс промпроизводства по Петербургу и вообще в целом по региону, и посмотреть, что произошло за последние 2 года, какие были изменения. Решение отражает то, каким сегодня видится развитие страны. Дефицит именно промышленных площадей сейчас огромен. Мы видим это, например, по нашему проекту "КиевскоЕ–95". Индустриальный парк ещё не построен, но уже очередь из клиентов. Причём все хотят именно конечный готовый продукт, а не площадку под строительство цехов с необходимостью самостоятельно заниматься градостроительной документацией, возведением объекта и так далее. Сегодня это тренд. По сути сегмент промышленного девелопмента переходит на новый уровень. Востребовано будет всё — и корпуса в полях, и историческая застройка. Цена квадратного метра под промышленное использование растёт и будет расти. У нас только за последний год аренда квадратного метра увеличилась на 30%. И спрос огромен, потому что у производства есть заказы, есть деньги, есть необходимость расширяться. Те, кто рассуждает о выгодах и о том, что лучше перевести промзоны под жилую застройку, забывают об одной важной вещи. Это не пустая земля. Чаще всего это старые промышленные корпуса, где находятся собственники и арендаторы, которые прямо сейчас что–то производят. И перевести эти действующие производства сейчас некуда. А в условиях, когда на рынке и так ситуация критическая, это будет просто удар по промышленному развитию. Полагаю, именно поэтому руководство города приняло подобное решение.
