В Госдуму внесли законопроект о платном изменении назначения участков под застройку. Это обойдётся бизнесу в сотни миллионов рублей.
Курултай Башкортостана и депутат Госдумы Павел Качкаев выступили с законодательной инициативой. Они хотят внести изменения в ст. 37 Градостроительного кодекса (о видах разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства). Предлагается дать регионам право устанавливать плату за изменение вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ), находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой ВРИ (если он предусматривает строительство или реконструкцию).
Выгодные правила
Такая плата уже установлена в Москве и Московской области. Она рассчитывается на основе разницы между новой и старой кадастровой стоимостью участка (которая меняется при изменении назначения земли). Например, в Московской области цена в общем случае определяется как удвоенная разница в кадастровой стоимости, умноженная на ту или иную ставку. Размер ставки зависит от того, под какое назначение переводится земля. Самая большая ставка для многоквартирных жилых домов (умножение на 50). Выходит, что желающим перевести землю под строительство жилья под Москвой может потребоваться выплатить в казну стократную разницу в кадастровой стоимости.
Как сообщили на днях в правительстве Московской области, за первые 3 месяца 2024 года собственники земли в регионе внесли в бюджет Подмосковья за соответствующую услугу около 520 млн рублей. Плату внесли более 2 тыс. собственников. То есть средняя стоимость участка в первом приближении составляет около 260 тыс. рублей.
Как отметил в комментарии "ДП" управляющий партнёр юридической компании 4R Group Михаил Бойцов, ныне изменение ВРИ, предусмотренного градостроительным регламентом Правил застройки и землепользования Петербурга (ПЗЗ), производится бесплатно по заявлению собственника в Управление Росреестра. Собственник вправе выбрать любой из предусмотренных в ПЗЗ основных ВРИ.
"Законопроект, очевидно, направлен на пополнение бюджетов субъектов РФ за предоставление данной государственной услуги", — считает Михаил Бойцов. По его словам, законодатели пытаются применить московский опыт, который не является идеалом с правовой точки зрения. Однако Конституционный суд РФ рассматривал вопрос о правомерности таких платежей и признал их соответствующими Основному закону РФ, добавил юрист.
Цена процента
По словам Михаила Бойцова, на практике часто встречаются случаи, когда ВРИ, внесённый в ЕГРН, отличается от вида реального использования, который, однако, не противоречит ПЗЗ. Обычно это не интересует государственные органы, кроме случаев, когда может быть доначислен земельный налог по более высокой ставке. Как правило, такие ситуации выявляют налоговые органы. Например, налоговая ставка 0,01% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, не используемых в предпринимательской деятельности (приобретённых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества), может преобразоваться в ставку 1,5% в случае, если предприниматель осуществляет строительство на участке в целях перепродажи. То есть в этой ситуации собственнику правильно было бы менять вид разрешённого использования, например, с "садоводства" на "малоэтажное строительство", если такой ВРИ предусмотрен градостроительными документами (ПЗЗ).
"На наш взгляд, есть несколько объективных причин, побудивших законодателя задуматься о таком нововведении", — отметила в комментарии "ДП" партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Дарья Филина. Во–первых, зачастую кадастровая стоимость, рассчитываемая исходя из установленного разрешённого вида использования земельного участка, значительно ниже рыночной, что создаёт обширное поле для злоупотреблений. Во–вторых, такая мера призвана рационализировать использование земельного фонда, исходя из конкретных особенностей и потребностей отдельно взятых субъектов РФ. В–третьих, нередко встречается мнение, что установление официальной платы может сделать процедуру изменения ВРИ более прозрачной и объективной за счёт снижения коррупциогенного фактора.
"При этом установление платы за изменение ВРИ, безусловно, является ограничением прав собственников на землю. Целесообразность предлагаемой меры напрямую зависит от того, сможет ли законодатель соблюсти баланс между публичными правами и ограничиваемым частным правом собственников", — отметила Филина.
Хаос и беспредел
Советник, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов считает, что законопроект до конца не продуман. По мнению юриста, очевидно, изменяется баланс частно–публичных интересов. Публичный субъект при изменении ВРИ не несёт каких–либо дополнительных затрат (по идее, они просчитываются при определении перечня допустимых ВРИ).
"Такой подход более 10 лет “успешно” используется в столице, где для применения ВРИ, допускающего размещение или строительство объекта, функциональное назначение которого отлично от существующего, требуется внесение платы за изменение ранее задекларированного ВРИ. Такое действующее регулирование справедливо воспринимается бизнесом как неизбежное зло и, очевидно, увеличивает стоимость нового строительства, что в конечном счёте негативно сказывается на реализации утверждённых национальных программ РФ", — объясняет он свою позицию.
“
"К сожалению, текущий законопроект имеет существенный недостаток — идея установления платы за ВРИ для целей строительства всегда содержала предложение исключить произвольные взносы на социальную инфраструктуру для застройщиков и перейти к понятному механизму с нормальной экономической и предсказуемой моделью. Однако текущий законопроект эту идею просто хоронит и создаёт возможность для дополнительных поборов — то есть появляется ещё одна обязанность и при этом нет каких–то экономических послаблений", — отметил в комментарии "ДП" партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
По его мнению, абсолютно неверным будет предоставление возможности устанавливать порядок расчёта такой платы субъектам РФ. "Нас ждут хаос и беспредел", — предупреждает юрист.
В текущей редакции изменение платы за ВРИ предусматривается для целей "строительства" — однако действующий классификатор ВРИ не знает такого подразделения ВРИ, как "для строительства" и "для эксплуатации". Так что юридическая техника законопроекта очень слаба.
"По моему мнению, любой проект о плате за ВРИ должен быть тщательно проработан, экономически обоснован. Должно быть однозначное решение проблемы с социальной и прочей инфраструктурой — вносишь плату за ВРИ, эти деньги расходуются субъектом РФ на создание инфраструктуры и никаких дополнительных обязательств на застройщика не возлагается. Порядок определения такой платы должен быть единым и утверждаться на федеральном уровне, а с учётом приближённости такого платежа к налоговому должно быть чёткое и понятное регулирование", — говорит Некрестьянов.
Ничего этого в проекте нет. Если в следующих чтениях этого не появится, то последует виток удорожания стоимости земли и, как следствие, себестоимости всех объектов недвижимости при отсутствии какого–либо решения текущей ситуации с бременем строительства инфраструктуры, добавил юрист.
