Новый маршрут КАД-2: где пройдет, чьи участки затронет, карта

06:5810 апреля 202406:58

31042просмотров

06:5810 апреля 2024

Евгения Иванова

Росреестр заявил о необходимости ограничения сделок в зоне будущего строительства КАД–2, чтобы не допустить роста затрат. "ДП" получил новый вариант трассировки магистрали и оценил последствия для собственников.

Управление Росреестра по Ленобласти распространило среди администраций муниципальных районов региона информацию о необходимости предотвращения формирования новых земельных участков в зоне будущего строительства скоростной автомобильной дороги по дальнему обходу Петербурга (КАД–2). В сообщении (есть в распоряжении редакции) указано, что в ходе совещания у заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина в ноябре прошлого года было дано "поручение о контроле за совершением учётно–регистрационных действий в отношении земельных участков, на которых планируется строительство автомобильной дороги КАД–2".

"На сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о какой–либо зоне, в пределах которой предполагается строительство дороги. Вместе с тем, по информации ГК "Автодор", буферная полоса будущей автомобильной дороги составляет по 200 м от оси трассы в каждую сторону. Осуществление любых учётно–регистрационных действий в данной зоне возможно только в случае, если они не влияют на увеличение размера затрат на выкуп земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества", — написано в документе.

Задача Росреестра — "предотвращение формирования новых земельных участков на обозначенной территории". "Тем самым не будут вовлекаться в гражданский оборот новые объекты недвижимости, что создаст меньше препятствий для реализации столь масштабного проекта и сократит размеры затрат на выкуп объектов недвижимости", — говорится в письме.

Как теперь выглядит КАД–2

Что означают запреты Росреестра

Формулировки письма, которое получили муниципалы, очень интересные, считают юристы. Подход понятен — не раздувать расходы при изъятии, но на каком основании будут отказывать в осуществлении регистрационных действий, пока непонятно.

Советник адвокатского бюро ЕПАМ Евгений Гурченко отмечает, что введение подобных ограничений становится стандартной практикой государственных органов перед началом строительства крупных объектов. Она появилась относительно недавно и осуществляется в преддверии выкупа государством имущества.

"На практике собственники подобных участков, получив информацию о предполагаемом строительстве, пытались использовать ситуацию в свою пользу и разными способами увеличивали стоимость потенциальной компенсации. Например, к таким способам относилась передача земельных участков в долгосрочную аренду, что давало возможность требовать компенсации капитализированных платежей за счёт средств бюджета. При этом вариаций способов увеличения суммы потенциальной компенсации может быть множество и закрепить их единым перечнем вряд ли возможно", — рассказывает Евгений Гурченко.

Вопросы выкупа нередко становятся предметами судебных споров. Сам факт принудительной сделки оспорить по сути невозможно, поэтому обширная судебная практика складывается в основном по суммам компенсаций. Это касается как объектов, характеристики которых не менялись в последние годы, так и тех, по которым зафиксирован апгрейд накануне выкупа. "Ранее суды в некоторых делах удовлетворяли требования в отношении подобных способов увеличения суммы компенсации. По этой причине государственные органы пытаются сейчас действовать превентивно", — говорит Евгений Гурченко.

Землевладельцев Ленобласти могут ожидать сюрпризы в связи со строительством КАД-2

Автор: Антон Ваганов / "ДП"

Кого затронет новая трасса

При оценке предложенной муниципальным властям трассировки можно спрогнозировать будущие горячие точки по спорам, а также составить список локаций, которые получат новый стимул для развития. Так, очевидно, что негативное влияние мегапроект окажет на зоны сложившейся застройки ИЖС в северной части. В первую очередь речь идёт о территории у озёр в Токсово и Кавголово, которые активно застраивались в том числе элитными коттеджами.

От будущей стройки проиграют объекты в зоне 1 км от неё, полагает заместитель руководителя департамента продаж Российского аукционного дома Дарья Гончарова. "В свою очередь, расстояние от 1 км от новой магистрали не будет восприниматься негативным фактором, такие объекты, наоборот, окажутся в выигрыше, поскольку транспортная доступность у них улучшится, — говорит она. — Это касается как объектов ИЖС, так и участков промышленного назначения. Например, в районе Токсово есть промышленные земли, которые сегодня практически не пользуются спросом из–за плохой транспортной доступности".

Также очевидно, что появление КАД–2 станет драйвером развития новых территорий, где будут востребованы все функции — от жилья и ИЖС и до промки. "Для развития территорий вокруг КАД–2 нужна будет воля госорганов по организации новых проектов и объектов (индустриальных парков и логистических комплексов) в части согласований", — говорит Дарья Гончарова.

"С точки зрения развития промышленных площадок КАД–2 однозначно увеличит количество складских проектов в Красном Бору и вблизи него. Мы уже видим начальное развитие этой зоны за счёт РЦ “Лента”, Wildberries, РЦ “Магнит” и производственной площадки “Сотранса”. К тому же в данной локации продаётся весьма внушительный земельный банк под промышленное строительство общей площадью более 550 га, где возможно построить до 3 млн м2 качественной складской и производственной недвижимости", — говорит старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Илья Янеев.

Как развивается проект

О планах по строительству дублёра перегруженной КАД говорится уже давно. В январе этого года проект попал в повестку совещания по вопросам социально–экономического развития Петербургской агломерации, которое провёл президент РФ Владимир Путин. В опубликованном в субботу, 6 апреля, перечне поручений по его итогам значится "принять решение о начале реализации проекта по строительству участка скоростного автодорожного обхода г. Санкт–Петербурга от д. Кузьмолово Ленинградской области до автомобильной дороги М–11 “Нева” Москва — Санкт–Петербург с привлечением бюджетных ассигнований федерального бюджета (в пределах бюджетных ассигнований Федерального дорожного фонда)". А также — подготовить документацию по планировке к июлю этого года. Исполнители — правительство РФ совместно с ГК "Автодор".

“

Трассировка как трассировка. Странно, что не использована "бетонка", вызывают скепсис экзерсисы трассы в районе Ржевского полигона и расстраивает жёстокое вторжение в природу Карельского перешейка. Хотя участок от Мурманки до "Скандинавии" вообще для меня непонятен с точки зрения потоков. КАД там перегружена из–за внутригородских перемещений и транзита на юго–запад. Кто поедет по КАД–2, мне непонятно. Участок от Невы до Мурманки, наверное, ещё что–то разгрузит. Но только в случае сопутствующего выноса грузовой инфраструктуры от КАД — должны быть проекты крупных ТЛЦ, производств с сопутствующим жильём и пассажирским транспортом. Этого всего нет, и не очень верится, что будет.

Иван Вергазов

транспортный инженер, автор telegram–канала "Сказочный проектировщик"

“

Наиболее существенный потенциал для коммерческой недвижимости несёт в себе создание восточной части КАД–2 в связке с ВСР/ШМСД, с которой планируется организовать хорошее сообщение. Это даст возможность для более активного развития как производственно–складской недвижимости, так и гостинично–рекреационной за счёт уменьшения времени доступа до Санкт–Петербурга и уменьшения пробок на этом направлении. На юго–западе пока далеко не полностью задействован потенциал КАД–1, а на юге КАД–2 проходит слишком далеко от Петербурга. Для лучшего использования потенциала КАД–2 необходимо сформировать соответствующие градостроительные решения — внести при необходимости изменения в ПЗЗ и прочее, а также продумать вопросы подключения инженерных сетей и наличия мощностей.

Игорь Кокорев

операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers

“

Собственники выкупаемых участков и зданий имеют большой опыт по оспариванию стоимости. Возможности для этого существуют, поскольку речь всегда идёт о плавающей величине с достаточно широким диапазоном. И если государство заинтересовано в том, чтобы приобрести объект по нижней планке, то владелец нацелен даже не на усреднённую ставку, а на верхнюю границу. Определённо в этом есть экономика — подняв в суде стоимость 1 м2 даже на несколько тысяч рублей, на большом объекте можно получить существенную разницу. В среднем по судам, ведущимся в Петербурге по сделкам, одной из сторон которых является государство, можно говорить о потенциале роста цены на 30%. Поэтому мы всегда рекомендуем оспаривать предложенную цену. Стоит отметить, что такие споры могут существенно увеличить сроки реализации проекта, если государство не установит для этой стройки какого–либо особого порядка. Поскольку арбитражные суды буквально завалены работой, на каждый спор может потребоваться минимум год (с учётом подготовки судебной экспертизы по стоимости, возможного оспаривания и пр.).

Дмитрий Егоров

партнёр, соучредитель юридической фирмы "Экстра юс"

В Ленобласти представили новую трассировку КАД-2

Как теперь выглядит КАД–2

Что означают запреты Росреестра

Кого затронет новая трасса

Как развивается проект