Инвестиции в коммерческую недвижимость России бьют все рекорды

Текущую ситуацию и перспективы её развития обсудили эксперты на деловом завтраке "ДП" "Итоги года на рынке коммерческой недвижимости".

Какие объекты покупают и арендуют

Как рассказала руководитель продаж категории "Коммерческая недвижимость" платформы "Авито Недвижимость" Ирина Шафранская–Даль, 2023 год действительно стал рекордным. "За 11 месяцев у нас на площадке было размещено 29,4 тыс. уникальных объявлений о продаже объектов — от небольших помещений в 10 “квадратов” до многомиллиардных объектов. И интерес растёт: эти предложения пользователи просмотрели более 5,2 млн раз. Из них 105,7 тыс. обратились на портал с запросом контактов", — говорит она.

Среди предложений, которые есть на портале Avito, больше всего представлено офисов — 37%, и помещений свободного назначения — 28%. Дальше идут торговые площади (21%), склады (7%) и общепит (2%). 1% от всех объявлений — отдельно стоящие здания. Чаще всего на Avito размещаются предложения о продаже/аренде небольших, площадью до 100 м2, помещений (68%).

Как отметила Ирина Шафранская–Даль, предприниматели всё чаще не звонят по объявлениям, а предпочитают общаться в чатах на портале, что позволяет экономить время и быстрее добиваться успеха. "За 2 года количество чатов выросло на 141,63%. Кроме того, сохранение переписки позволяет предпринимателям быстрее решать спорные вопросы", — сообщила представитель площадки.

Каковы цены сделок

Активность рынка коммерческой недвижимости подтвердила и директор по развитию агентства коммерческой недвижимости KNRU Полина Фиофилова. По её словам, за 2023 год агентство уже закрыло более 400 сделок по аренде и купле–продаже объектов. Средняя стоимость сделки по продаже составила 80 млн рублей, минимальная — 20 млн. По словам Полины Фиофиловой, скорость принятия решений растёт. "В среднем сделки закрывались за 15 дней. Самая быстрая — всего 2 дня", — рассказала эксперт.

Наиболее активными арендаторами остаются общепит (например, "ДоДо Пицца" и Лавка напитков Wahaha) и продуктовый ретейл (X5 Group, "Дикси", "Магнит", "ВкусВилл"). Также расширяются бренды, торгующие одеждой, — TOP.INN, 2Mood, EVENING, Post Meridiem. "Причём открываются арендаторы, ориентирующиеся не только на массовый, но и на премиальный сегмент. Так, в этом году мы помогли открыться ещё одному салону красоты сети Prive7", — отметила Полина Фиофилова. "Растёт спрос на локации в районах новостроек. Например, в Мурино стоимость аренды уже сравнялась с Невским проспектом", — сообщила она.

Привлекательные локации

С тем, что растёт спрос на коммерческую недвижимость в проектах жилой недвижимости, согласен и коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. "Вне зависимости от класса продаются помещения очень хорошо. В марте прошлого года мы вывели в продажу коммерческие помещения в премиальном комплексе “Северная корона”. К настоящему времени из 27 объектов в продаже остались два. Цены по всему пулу помещений варьировались в зависимости от площади более чем на порядок — от 15 млн до 178 млн рублей", — рассказал он.

"В другом проекте, который летом стартовал у нас на пр. Бакунина, за полтора квартала из семи помещений продано пять. Здесь цены от 20 млн до 52 млн рублей. В комфорт–классе в готовящемся ко вводу ЖК Friends в Приморском районе продано всё. В этом проекте ценовой диапазон укладывался в 15–30 млн рублей. В новом проекте у метро “Лесная”, также комфорт–класс, продажи ещё не начались, но уже есть длинный лист ожидания" — добавил Сергей Софронов.

По его мнению, коммерция в новостройках — это практически гарантия хороших вложений. Спрос будет как на аренду, так и на объект как таковой на вторичном рынке. "Часть инвесторов “паркует” средства в коммерческой недвижимости, чтобы потом перепродать ближе ко вводу в эксплуатацию или после. Вторичный рынок в этом сегменте, в отличие от жилой недвижимости, весьма активный", — пояснил коммерческий директор ГК "ПСК".

Текущий год показал, что на фоне спада интереса инвесторов к большим торгово–развлекательным центрам растёт спрос на районные ТЦ, считает учредитель агентства коммерческой недвижимости Северо–Запада Михаил Лунёв. "К примеру, в Янино мы распродали 12 из 18 помещений, в том числе большие, на 1 тыс. м2, и посадили 10 арендаторов, в том числе “Вкусно — и точка” и “Пятёрочку”", — сообщил он.

По словам Михаила Лунёва, сейчас есть интересные предложения по аренде и продаже помещений в районных центрах в "Солнечном городе", в Новогорелово, на проспекте Луначарского.

Уровень вакансии сократился

Главный итог 2023 года на рынке офисной недвижимости — удалось заполнить все помещения, которые освободили ушедшие с российского рынка компании. Как рассказала руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова, если в марте–сентябре 2022 года средний уровень вакансии в бизнес–центрах Петербурга составлял 12,6%, то по итогам III квартала данный показатель сократился до 8,7%. Это близко к среднему показателю за последние годы: 5–6%. "При этом сейчас незаполненными остаются 417,2 тыс. м2 офисных площадей", — сообщила Вероника Чаканова. По её словам, основными драйверами спроса остаются IT–компании, банковский сектор, предприятия нефтегазовой отрасли.

Почему не строят офисные центры

"При этом готовых помещений с отделкой в аренду не осталось. За последний год вырос запрос со стороны арендаторов на приобретение офисов в собственность. Это связано с возросшей стоимостью ремонта и отделки", — рассказала Вероника Чаканова. По её словам, в 2024 году крупным компаниям можно будет заехать только в нововведённые объекты.

Но здесь есть проблема — новых проектов офисных центров сейчас нет. "Строительство нового бизнес–центра в нынешних условиях не окупится почти никогда", — уверен управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор" Дмитрий Золин. "Это простая экономика — себестоимость нового строительства качественного здания — около 200–250 тыс. рублей за 1 м2. При этом стоимость аренды — около 2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. Таким образом, с учётом оперативных расходов возврат инвестиций составляет 16–20 лет, а если строить на кредитные средства при нынешней ключевой ставке, то время окупаемости уходит за 30 лет. Проще деньги положить в банк под проценты", — поделился он.

Единственный доступный вариант — реновация существующих зданий. "Но и здесь всё не так просто. Например, реконструкция здания бизнес–центра на Медиков обошлась в 110–120 тыс. рублей за 1 м2, а реновации здания на Марсовом поле — гораздо дороже. Поэтому окупаемость последнего гораздо дольше, но здесь есть преимущество — аналогичных объектов просто нет, поэтому оно неизбежно будет расти в цене", — сообщил Дмитрий Золин.

Стоит заняться сервисом

В нынешних условиях управляющим коммерческой недвижимостью компаниям стоит сосредоточиться на том, что входит в добавленную стоимость, — сервисе, технологичности, доверительном отношении с арендаторами, уверена руководитель отдела маркетинга и рекламы УК "Теорема" Дарья Мельникова. "Мы — одна из тех компаний, которые пострадали от ухода с рынка иностранных фирм. Но в 2023 году на их место пришли российские, а многие из оставшихся арендаторов активно растут и расширяются. Если в январе этого года у нас были свободными 15,3 тыс. м2, или 8,5%, то на данный момент вакансия снизилась до 9,4 тыс. м2, или 5,1%", — поделилась она.

Дарья Мельникова рассказала, как "Теорема" работает над совершенствованием сервиса. "В этом году мы провели среди своих арендаторов большой опрос, чтобы получить от них обратную связь: какие у нас зоны развития, а где мы отвечаем ожиданиям арендаторов. Результаты исследования показали, что именно сервис, мгновенная реакция на любой запрос, постоянное улучшение инфраструктуры — всё это важнее, чем более выгодные условия по арендной ставке. Также мы услышали запрос на информирование и на создание единого комьюнити арендаторов", — сообщила она.

Как оказалось, арендаторам важно знать, кто работает рядом. "Мы поняли, что создание Клуба арендаторов, единой экосистемы — беспрецедентный на рынке коммерческой недвижимости проект, который отстроит нас на рынке. Ещё один фокус следующего года — экология. Это важный тренд, который будет набирать обороты в ближайшие годы, поэтому мы активно занимаемся озеленением на территории наших объектов. Например, бизнес–парк “Полюстрово” — это 14 га с зелёными аллеями и прудом. Чтобы порадовать резидентов наших бизнес–центров, мы даже заселили в парк белок, а в пруду плавают чёрные лебеди", — отметила представитель "Теоремы".

Дарья Мельникова уверена, что бизнес–центр класса А просто обязан быть технологичным, на это "Теорема" делает большую ставку. "Любой запрос к службе эксплуатации отправляется через приложение компании, здесь же можно выписать пропуск гостям. При этом мотивация наших сотрудников выстроена таким образом, что они заинтересованы устранить неисправность как можно быстрее. Мастер будет у вас уже через 15 минут. Кроме того, мы упростили проход в бизнес–центр: больше никакого заполнения документов на проходной. Достаточно выслать гостю QR–код, который он распечатывает в инфокиоске на входе. Сами же резиденты проходят на свои рабочие места по Face ID. Въезд на территорию бизнес–центров осуществляется по бесконтактной метке", — рассказала она.

Что востребованнее — гостиницы или апарты

Апартаменты продолжают обыгрывать классические гостиницы на рынке размещения туристов. "В первом полугодии 2023 года средняя загрузка апарт–отелей превысила 80%. Просто отелей — лишь 61%. Кроме того, апарт–комплексы опережают отели по средней маржинальности номера, поскольку сочетание краткосрочной и долгосрочной аренды позволяет им оптимизировать издержки и не зависеть от сезонного фактора", — поделился генеральный директор VALO Service Константин Сторожев.

При этом апарт–отели становятся всё больше похожи по своему наполнению на классические отели. "В первую очередь в проектах расширяется лобби с event–пространством. Если вначале об этом не задумывались, то сейчас площадь лобби растёт. К примеру, в нашем проекте ARTSTUDIO M103 гостей будет встречать роскошная стильная входная группа (156 м2), отделанная травертином с витражными окнами", — рассказала генеральный директор компании RBI PM Евгения Мироненко. По её словам, в проекте также предусмотрены ресторан, кофейня, фитнес–зал, трансформируемый в конференц–зал. Кроме того, для отдыха резидентов на открытом воздухе будет доступен озеленённый двор с ландшафтным дизайном.

"Сам проект строится в соответствии с требованиями сертификата экологичности BREEAM. Да, это влияет на себестоимость строительства — она в среднем на 7% выше, но зато востребовано у инвесторов и гостей отеля", — говорит Евгения Мироненко.

Среди инвесторов апарт–отелей востребованы обе возможные схемы их создания: строительство новых зданий и реконструкция существующих, считает глава инвестиционно–строительной компании InREIT Кирилл Кудинов. "Редевелопмент в 2–3 раза ускоряет ввод объекта в эксплуатацию, существенно сокращает издержки и предоставляет инвесторам возможность для покупки доходной недвижимости в лучших локациях города", — заявил он.

По словам предпринимателя, за 7 лет работы на рынке компания открыла в историческом центре Петербурга восемь отелей на базе домов в старом фонде. "Сейчас в управлении нашей УК 506 номеров, в том числе в топовых локациях — на Лиговском, 29, и в пер. Гривцова, 4. Средневзвешенная доходность апартаментов в объектах нашей сети в 2023 году составила 11,6%", — сообщил Кирилл Кудинов.

Риски для инвесторов

Впрочем, есть и проблемы. Так, управляющие компании не спешат классифицировать свои объекты.

"До сих пор только 29% номерного фонда классифицировано. Без прохождения этой процедуры предоставление гостиничных услуг фактически означает незаконную коммерческую деятельность, что создаёт дополнительные риски для инвесторов. К сожалению, в текущих экономических условиях на рынке растёт количество проектов, где предусматривается возможность сдачи номеров не только через управляющую компанию, но и самостоятельно. Кроме того, появляется возможность появления на одном объекте нескольких управляющих компаний, что также несёт в себе риски. В своё время бизнес–центры, где было более одного собственника, автоматически понижались в категории на один уровень, поскольку считались ненадёжными", — напомнил гендиректор VALO Service.