На фоне роста вложений в российскую недвижимость рынок ЕС фиксирует небывалый спад активности.
Общий объём инвестиций в недвижимость Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) по итогам первого полугодия 2023 года составил $2 млрд, свидетельствуют данные Colliers. Снижение год к году — 64%. Показатели первого полугодия 2023 года в странах ЦВЕ — одни из самых низких за всю историю наблюдений. По данным Colliers, Болгария — единственная страна в регионе, где зафиксирован рост, на остальных рынках объём инвестиций упал от 42 до 87%.
На ретейл пришлось 35% инвестиций, на офисы — 29,5%, на индустриальную недвижимость — 29,21%. За год заметен рост интереса инвесторов к торговым площадям примерно на 5 п. п. и снижение — к офисам, на 15 п. п. Сегмент индустриальной недвижимости прирос на 9 п. п.
"Экономический рост в регионе ЦВЕ замедлился с начала 2023 года. В трёх странах — Чехии, Венгрии и Польше — в I квартале наблюдался отрицательный годовой рост ВВП. Румыния и Болгария показывают лучшие результаты после того, как их экономика выросла более чем на 2%", — отмечают в Colliers.
Покупки в долг
Негативное влияние на рынок оказывают высокие процентные ставки наряду с общим шатким глобальным экономическим фоном. Значение имеет и растущая инфляция. Высокие процентные ставки останутся в силе довольно долгое время, прогнозируют брокеры. Эти проблемы характерны не только для стран ЦВЕ, но и для других регионов Европы и мира. Ожидается, что ситуация не изменится принципиально как минимум до 2024 года.
Активы приобретают преимущественно на заёмные средства, поэтому ставка имеет принципиальное значение, поясняет Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов. "Держатели средств на зарубежных рынках имеют достаточно возможностей для инвестиций, которые позволяют сохранять сбережения. Перед ними, в отличие от тех, кто “сидит” в рублях, не стоит задача срочно вложить средства в условиях постоянного обесценивания денег. Поэтому серьёзного влияния на стоимость европейской недвижимости эта пауза не окажет и ожидать снижения стоимости не стоит. Как только ситуация станет более выгодной для инвесторов, активность возобновится", — прогнозирует она.
Привлекательность для инвесторов сохраняют рынки крупнейших городов Европы, стоимость недвижимости на них всегда будет только расти, уверена эксперт.
“
"Низкая активность на рынке инвестиций в недвижимость в Европе объясняется высокими процентными ставками. Сейчас слишком дорого занимать деньги, поэтому в Европе, США и Азии — спад на рынке инвестиций в недвижимость. Рекордно низкие показатели по сделкам отмечаются во всех развитых странах. В Европе заметнее всего проблемы в Швеции и Финляндии, на рынки этих стран дополнительное влияние оказывают долговые кризисы у ряда компаний. Такая ситуация продлится до снижения ставок по кредитам", — согласен член совета директоров SimpleEstate Артём Цогоев.
Спад в Европе начался в 2022 году, когда был зафиксирован максимальный уровень инфляции, выше 9%, считает Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management. Отчасти на это повлияли отношения между Европой и Россией, уверена она: "Все последствия разрыва на тот момент ещё не наступили в полной мере, но их масштаб и уровень уже были понятны".
Дополнительным фактором, который негативно сказался на объёме инвестиций на европейском рынке недвижимости, стало давнее ожидание кризиса, сопоставимого с кризисом 2008 года или даже большего, считает Ольга Шарыгина. В предыдущий раз активная фаза продолжалась порядка года. "Ключевая ставка в данном случае оказалась и частичной причиной, и частичным следствием снижения объёма инвестиций. Её рост сделал более дорогими деньги и сократил объёмы кредитования, следствием чего также оказалось снижение инвестиционной активности. Эта мера предпринята европейским ЦБ против инфляции, которая идёт на спад, но тем не менее пугает многих, так как такого роста цен давно не наблюдали в Европе", — поясняет она.
По словам Ольги Шарыгиной, даже несмотря на не лучшее состояние доллара, инвестиции утекают из Европы в США. "Притом что ЕЦБ ведёт себя аналогично действиям ФРС. Фондовые рынки в США демонстрируют очень хорошие показатели, что говорит как раз о том, что капитал уходит за океан, — говорит Ольга Шарыгина. — Продолжительность кризиса в Европе будет зависеть от многих факторов — это отношения с Россией и США, действия ФРС и ЕЦБ и их реакция на все происходящие события, в том числе уровень ключевой ставки и меры поддержки экономики, всё это будет влиять на сроки. Но думаю, что раньше чем через год позитива ждать не приходится".
Время возможностей
В свою очередь брокеры в который раз напоминают, что сложные времена на рынке предоставляют инвесторам окна возможностей. "Мы ожидаем роста активности со стороны инвесторов, ориентированных на возможности, которых привлекает перспектива корректировки цен, поскольку история показывает, что сделки, заключённые в трудные времена, часто приносили превосходную прибыль в долгосрочной перспективе", — говорится в отчёте Savills об итогах рынка инвестиций в Европе по результатам первого полугодия.
Замедление распространяется по всей Европе довольно равномерно, отмечают в Savills. Предварительные данные компании свидетельствуют, что во II квартале 2023 года в Южной Европе было зафиксировано самое большое годовое снижение. Однако 2022 год был исключительным годом для инвестиций в Южную Европу.
Ожидается, что северные страны, вероятно, зафиксируют самое высокое годовое падение в первом полугодии, примерно на 64%, и что это движение вниз продолжится до конца 2023 года.
В Savills также отмечают общие изменения на рынке недвижимости. Так, в 2014 году европейские инвестиции в офисную и жилую недвижимость составили 38% и 10% от общего объёма соответственно. По состоянию на I квартал 2023 года показатели изменились до уровня 27% и 19% соответственно.
"Этот сдвиг заметно больше соответствует реальным потребностям общества. Учитывая нынешнее население Европы и рабочую силу, преимущественно занятую офисной работой, по нашим оценкам, потребность в жилых помещениях в 6 раз выше, чем потребность в офисных помещениях, — считают в Savills. — За последнее десятилетие индустрия розничной торговли претерпела глубокие преобразования из–за изменений в поведении потребителей, особенно быстрого роста онлайн–продаж. Возникшая в результате этого неопределённость в секторе побудила инвесторов сократить свою долю в розничной торговле. В то же время растущие требования к дистрибуции привели к увеличению спроса на логистические склады, что привлекло больше капиталовложений. В результате доля инвестиций в розничную торговлю и логистику, которая в 2014 году составляла 19% и 10% соответственно, теперь достигла более сбалансированного распределения на уровне 20% и 17% в I квартале 2023 года соответственно".
Предполагается, что в будущем все сегменты будут привлекать относительно одинаковые уровни инвестиций.
