"ДП" отыскал в Петербурге и Ленобласти места, где до сих пор можно купить новое жильё по ценам 2019 года
В то время как средняя цена строящегося жилья в Петербурге уже перевалила за 220 тыс. рублей, увеличившись за последние 3 года как минимум вдвое, остались ещё локации, в которых "квадрат" стоит 130–150 тыс. рублей. Да, это далеко не комфорт– и не бизнес–класс, но как первое жильё для молодой семьи такие квартиры остаются востребованными. При этом качество жилья и окружающей инфраструктуры в доступных ЖК улучшилось за последние годы кардинально.
Где–то далеко…
“
"Наиболее доступные локации — областные, а также “прикадовые” городские масштабные проекты. Топ–5 самых недорогих районов на сегодняшний день: пригородные Пушкинский и Колпинский со средней ценой лота 6–6,5 млн рублей, областные Ломоносовский, Всеволожский и Гатчинский с квартирами в среднем по 6–6,2 млн рублей", — рассказывает Ольга Рянкель, руководитель дирекции аналитики и ценообразования компании e. Development.
По словам Сергея Гусева, директора департамента комплексного исследования рынка и ценообразования GloraX, самым недорогим районом Петербурга по цене первичной жилой недвижимости является Пушкинский, где средняя цена квадратного метра составляет 156 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры — 6 млн.
"При этом по объёму предложения он уступает только Приморскому и Выборгскому районам. Хотя Пушкинский район и входит в состав города, но воспринимается он как область, так как достаточно сильно удалён от центра. Также недорогой локацией является Колпино, однако объём предложения там значительно меньше", — говорит эксперт.
Самое доступное жильё на первичном рынке сейчас реализуется в Колпинском и Пушкинском районах Петербурга, согласен Леон Пряжников, руководитель управления развития продукта и аналитики группы "Самолет".
"Здесь базовая средневзвешенная цена предложения (без учёта скидок) составляет 166 тыс. и 170 тыс. рублей за 1 м2 соответственно. Но за 5 лет цены и в этих локациях выросли почти вдвое. Самое доступное предложение в Колпинском районе — жилой комплекс “Новое Колпино” от группы “Самолет”, в Пушкинском — ЖК “Полёт” в посёлке Шушары от группы компаний “Стоун", — говорит он.
Доступное жильё возводится на окраинах, потому что там больше свободной земли и она дешевле. К примеру, сейчас стоимость земли в центре Петербурга составляет 50–80 тыс. рублей за 1 м2 улучшений. На окраинах — 10–15 тыс. А когда начиналось большинство проектов, стоимость была ещё меньше.
Кроме того, девелоперы могут держать более низкие цены за счёт большего объёма строительства.
"Активное развитие удалённых локаций, которое шло последние несколько лет, привело к тому, что сформировались новые районы с современным обликом и всей необходимой инфраструктурой. Концепция “город в городе” позволяет получать все необходимые сервисы и услуги рядом с домом", — уверен Сергей Гусев.
Условия жизни
Как говорят участники рынка, за последние 5–7 лет доступное жильё достаточно сильно изменилось. В начале 2010–х районы массовой застройки зачастую напоминали гетто — их заполняли огромные 25–этажные "человейники" с большим количеством квартир на этаже и с минимумом социальной инфраструктуры. Сейчас такие кварталы стали комфортнее.
"Если раньше наиболее доступные по цене ЖК представляли собой достаточно скромные по характеристикам дома (фасад, планировочные решения), то сегодня концепция практически всех проектов массового спроса детально продумана. Появились функциональные планировки — здесь мы говорим про популярный евроформат — оригинальные объекты благоустройства придомовой территории и зелёные зоны", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Снизилась и высотность застройки: сейчас из–за законодательных ограничений в основном строят дома высотой 10 этажей, а не пытаются выжать из участка по максимуму, как было ещё совсем недавно.
Власти всё настойчивее требуют от застройщиков развивать инфраструктуру. Например, в Шушарах несколько лет назад местные жители жаловались на нехватку школ и детских садов. За последнее время там построены новый детский сад на 415 мест и школа на 1925 мест, которые ввели в эксплуатацию в 2021–2022 годах. В мае началось строительство ещё одного детсада (на 440 мест) и школы (на 1925 мест), на очереди — два детских сада, сейчас идёт процесс согласования проектов.
"В этой же локации мы планируем построить поликлинику с отделением скорой помощи", — рассказывает начальник отдела продаж СК "Дальпитерстрой" Ольга Тихомирова.
Кроме социалки застройщики ставят современные плайхабы, создают экотропы, бульвары и другие общественные пространства. Например, Setl Group проложила между проектами "Зелёный квартал" и "Парадный ансамбль" экотропу длиной 2,5 км. "При её благоустройстве были установлены скамейки из природных материалов, мостики и деревянный пирс на берегу пруда", — говорит Ольга Трошева.
"С точки зрения продукта изменения происходят такие же, как на рынке в целом, — больше европланировок, рост качества отделки мест общего пользования, более качественное благоустройство. Но в проектах, позиционирующихся как максимально доступные в административных границах Петербурга, качественные характеристики не могут претендовать на конкурентоспособный фактор. В данном случае ключевая роль — у ценообразования", — подчёркивает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
Кому это надо
Основная аудитория покупателей доступного жилья сейчас — молодые люди до 30 лет, впервые приобретающие недвижимость.
"Кроме того, много покупателей из других регионов, приобретающих квартиру либо с целью инвестиций, либо для своих детей, переезжающих в Петербург, а также инвесторы, которые пока не могут себе позволить жильё в центральных районах города", — рассказывает Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management.
Такие же данные и у Ольги Тихомировой. "Около 70% — это молодые семьи (многие уже с детьми), которые хотят либо приобрести первое жильё, либо улучшить свои жилищные условия. При этом активно пользуются дополнительными инструментами, делающими покупку жилья дешевле, — субсидиями, материнским капиталом, жилищными сертификатами, льготными программами банков и т. д.", — рассказывает она.
"Это специалисты и руководители младшего звена, которые зачастую работают удалённо, их занятость не связана с постоянным нахождением в офисе. Доход таких домохозяйств составляет от 70 тыс. до 100–150 тыс. рублей, один из ключевых факторов для них при выборе комплекса — цена. Важна также репутация застройщика и возможность приобрести квартиру с отделкой", — говорит Леон Пряжников.
По мнению руководителя департамента продаж "ЛСР. Недвижимость — СЗ" Юлии Васильевой, сейчас среди покупателей прослеживается тенденция на приобретение эргономичных квартир.
"Ещё один тренд в пользу компактного жилья — квартиры без балконов, которые привлекают покупателей более низкой ценой и отсутствием соблазна организовать склад вещей прямо у себя в доме", — рассказывает она.
