В условиях нестабильности застройщики ищут новые маркетинговые решения.
Год–два назад найти свободную квартиру в уже построенном доме было чудом. Сейчас их доля больше 12%.
По данным Nikoliers, подсчитанным на основании количества зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) на момент строительства, объём нереализованных квартир (остатков) в проектах, завершение которых пришлось на первые 9 месяцев 2022 года, составляет порядка 5 тыс. квартир (325 тыс. м2). "В среднем доля нераспроданных квартир в проектах, введённых в эксплуатацию за период с начала года, составляет порядка 12–18%", — рассказала Алина Базаева, аналитик компании.
Схожие цифры приводит Вячеслав Батаков, директор по маркетингу компании e. Development. "После февраля 2022 года доля непроданных остатков в уже сданных объектах квартирного формата Санкт–Петербурга не изменилась — например, в марте показатель составлял 11%, то есть изменение к ноябрю составило всего +1 процентный пункт", — говорит он.
Ликвидное в конец
По мнению Ольги Ульяновой, директора по маркетингу ГК "Полис", частично рост связан с сознательной политикой девелоперов, которые хотят получить от проекта максимальную доходность. "Сегодня застройщики переносят реализацию части квартир на стадию готовности. Это, безусловно, имеет отношение и к снижению спроса, который мы наблюдаем сегодня, но также причиной такой ситуации можно назвать борьбу за ликвидность. На эксплуатационной стадии квартиры имеют максимальную доходность, и, работая в рамках проектного финансирования, застройщики в том числе должны думать более тщательно о средней цене проекта и общей выручке", — уверена она.
С коллегой согласен Сергей Степанов, директор по продажам объединения "Строительный трест". "Стоит отметить, что перед застройщиками далеко не всегда стоит задача полностью реализовать объект до момента ввода в эксплуатацию. Наличие в продаже квартир в готовых домах, как правило, соотносится с планом продаж и маркетинговыми целями компании", — говорит он.
Сейчас на стадии ввода дома в эксплуатацию можно увидеть в продаже любые квартиры, но чаще под конец оставляют самые ликвидные варианты, чтобы они давали максимальную стоимость.
Впрочем, бывают и ошибки. "Остатки появляются в том числе при неправильно выстроенной стратегии продаж — если, к примеру, на ранних стадиях строительства были распроданы все ликвидные лоты и после повышения стоимости, которая растёт вместе со стадией готовности, остался только неликвид по завышенной цене", — говорит Алина Базаева.
Также причиной могут стать и завышенные ценовые ожидания девелопера: например, при качественном продукте, но в неоднозначной локации. Тогда темп продаж по объективным причинам может оказаться низким.
Отдельный момент — это премиальные квартиры. "В элитных домах на момент сдачи может оставаться до половины непроданных лотов: покупатель премиального сегмента чаще всего хочет увидеть свою квартиру уже практически готовой — посмотреть вид из окна, оценить планировку. При этом самые дорогие лоты приобретаются, как правило, после ввода дома в эксплуатацию", — говорит Алексей Тюлькин, директор по продажам "Альфа Фаберже". С ним согласен Егор Федоров, директор по продажам группы "Аквилон". "В массовом сегменте (эконом и комфорт) доля “остатков” обычно не превышает 5–10%, в домах бизнес–класса — 20–25%, в элитном сегменте — до 50%", — уверен эксперт.
В условиях кризиса
В целом спрос на рынке строящегося жилья сократился и весь рынок тоже сужается — это касается не только количества сделок, но и объёма предложения на первичном рынке. В такие периоды увеличение доли нереализованного готового жилья вполне закономерно.
"На фоне текущих событий рынок существенно замедлился и спрос сократился, и нарастание объёма нереализованного готового жилья вовсе не выглядит драматично. Это — значение, учитывающее общее снижение спроса", — уверена начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова.
"В нынешнем году на рынке Петербурга планируется рекордная сдача новостроек, которая перекрывает существующий платёжеспособный спрос. Конечно, сыграла роль в количестве сделок и потребительских настроениях ситуация неопределённости", — согласен Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации "Мегалит".
При этом, как заверяют эксперты, речь не идёт о том, что остаются нереализованными какие–то неликвидные остатки и может возникнуть затоваривание, — до этого далеко.
