Для рынка жилой недвижимости наступили непростые времена. Девелоперы уже заявляют о снижении спроса, усилении конкуренции за покупателя и уменьшении средней площади квартир.
Текущая геополитическая и экономическая ситуации оказывают большое давление на рынок строительства жилья, вынуждая компании концептуально менять проекты. Приспосабливаться под запросы массового клиента, покупательская способность которого заметно снизилась, стало жизненно необходимо — за спокойные годы потребитель привык к определённому набору характеристик ЖК и снижать планку не готов. О том, как работать в таких обстоятельствах, говорили участники второй сессии строительной конференции "ДП" "Девелопмент 2.2".
Руководитель макрорегиона Северо-Запад MANGO OFFICE Алексей Горбунов уверен, что на решение о приобретении жилья в числе прочих условий может влиять и работа управляющей компании жилого комплекса, точнее — предлагаемый уровень сервиса. "ЖКХ — это клиентский бизнес, в котором жители — это заказчики и они ждут качества обслуживания, отвечающего общепринятым стандартам. Лёгкость общения с УК действительно влияет на выбор квартиры, треть покупателей обращает на это внимание. На рынке есть множество решений, позволяющих упростить это общение — за счёт внедрения автоматических приборов учёта, собирающих показатели счётчиков, а также за счёт технологий искусственного интеллекта, а точнее — голосовых ботов и роботов для цифровой обработки обращений жильцов, включая обращения по ремонту и другие обращения. По опыту наших клиентов подобная автоматизация коммуникаций с жителями даёт хороший и быстрый экономический эффект", — отметил он.
О финансировании строек рассказал заместитель директора департамента среднего бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ Алексей Апанасенко. Банк уже не первый год активно работает на рынке проектного финансирования.
“
"Часть покупателей стала ориентироваться на вторичное жильё за счёт снижения цен на этот вид недвижимости. Основными же драйверами спроса на новостройки будут выступать льготная ипотека и объём вводимого в эксплуатацию жилья. Что касается самого кредитования застройщиков, то требования банков станут строже, чтобы не допустить ситуацию с появлением недостроенного жилья. Тем не менее, банки продолжат кредитовать застройщиков, в том числе и финансировать строительство апартаментов, поэтому мы рекомендуем девелоперам тщательно продумывать свою стратегию продаж, чтобы обеспечить стабильный спрос на квартиры и снизить процентную нагрузку, которая напрямую зависит от объёма средств на счетах эскроу", — добавил Алексей Апанасенко.
Генеральный директор агентства недвижимости "Главстрой Санкт-Петербург" Юлия Ружицкая поделилась новыми запросами покупателей квартир в строящихся домах. "В 2021 году на первом месте стояла локация и транспортная доступность, на втором — надёжность застройщика, на третьем — расположение, тип постройки, благоустройство. Весной 2022 года люди ответили следующим образом: характеристики квартиры, гарантии достройки, локация и транспортная доступность, надёжность компании, социально-развлекательная инфраструктура ЖК", — говорит она.
Сегодня большое значение для покупателей имеют рациональные планировки и наличие отделки. "По итогам октября у нас 100% сделок проходит с ипотекой, покупателям удобно когда стоимость отделки покрывается ипотечным кредитом по выгодной ставке, так как потребительский кредит на отделку стоил бы существенно дороже", — поясняет Юлия Ружицкая.
Другие требования покупателей — системы "умного квартала" и "умного дома", концептуальное благоустройство, развитая коммерческая инфраструктура, места для творчества и отдыха, социальной инфраструктуры. "При этом мы стараемся идти дальше, нежели просто строить сады и школы, — рассказывает Юлия Ружицкая. — Уже после сдачи объектов в эксплуатацию мы развиваем дополнительные образовательные программы на базе наших объектов. Так, на базе школы № 428 в "Юнтолово" мы открыли Центр обучения цифровым дисциплинам и инженерным профессиям "Технспейс", где ребята могут совершенно бесплатно осваивать профессии будущего. Здесь же заработал первый образовательный центр, созданный вместе с СПбГАСУ. Что касается инфраструктурных объектов, то мы уделяем особое внимание общественным пространствам. В текущем году открыли большое пространство для отдыха и развлечений "Плейхаб" для детей разных возрастов, а также запустили гребной клуб "Причал’Ю", пользующийся большой популярностью не только среди жителей "Юнтолово", но и у жителей других районов города".
Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова выступила на тему современного состояния рынка, который сейчас адаптируется к новым реалиям. Основная часть сделок проходит с ипотекой с субсидируемыми ставками (до 90% по части застройщиков) — для большинства покупателей это единственная возможность купить квартиру.
“
"У нас нет других заёмщиков. Проценты по таким кредитам выплачиваются банку сразу, они закладываются в стоимость сделки, заёмщик входит в такую сделку с открытыми глазами и готов пойти на удорожание ради того, чтобы снизить ежемесячные платежи. И дело не в оптимизации платежей, наши заёмщики вообще не могут взять кредит, если не субсидировать ставку", — говорит Светлана Денисова. Она уверена, что сворачивание программ с субсидируемой ставкой приведёт к тому, что граждане просто не смогут купить себе новое жильё. "Если покупатель готов взять тридцатилетнюю ипотеку, дайте ему это возможность", — призывает она.
Коммерческий директор холдинга "РСТИ" Екатерина Немченко в своём выступлении размышляла о том, каким будет продукт застройщиков в будущем: "На продукт влияют: платёжеспособный спрос, ожидания и требования клиентов, накопленные компетенции застройщиков, кризисные явления. Проекты, которые выходят сейчас, существенных изменений не претерпели, они соответствуют представлениям о продукте на начало этого года, в них возможны лишь незначительные корректировки. Те проекты, что мы увидим на рынке через год–два, безусловно, будут отличаться. Вряд ли застройщики будут сокращать опции, ставшие привычными и обязательными в комфорт-классе и выше, поскольку требования клиентов к условиям жизни со временем только растут. Пожалуй, абсолютно всех сегментов коснётся работа над рациональным использованием жилого пространства, иными словами — уменьшение площадей квартир. Также можно сделать предположение, что будет расти доля объектов с полной отделкой".
Директор по продажам Hansa Group Анастасия Иващенко отметила, что несмотря на все сложности Петербург остаётся крайне привлекательным для покупки жилья, в том числе со стороны региональных покупателей. "Спрос в ближайшей перспективе будет формироваться в большей степени за счёт проектов комфорт-класса, они будут покрывать спрос на жильё с невысокой стоимостью, поддерживаемое госпрограммами. Медленнее всего будет восстанавливаться спрос на жильё класса бизнес и премиум. Но эти форматы также будут востребованы, особенно небольшие проекты, например, проекты восстановления старого фонда в центральных и близких к центру районах. Это может быть интересно покупателям из регионов, которые переезжают в Петербург и хотели бы жить именно в исторической части города, а не в спальных районах", — считает Анастасия Иващенко.
Главный юрист ООО "Проспектаси СПб" Елена Волкова рассказала о действующем моратории на взыскание пени с застройщиков в пользу дольщиков, который позволил компаниям избежать дополнительных расходов по судебным искам. "До введения моратория основным способом защиты в суде для застройщика было заявление о чрезмерности пени либо аргумент о том, что обязательство исполнено вовремя. Введённый весной этого года мораторий позволил защитить застройщика от требований дольщиков уплатить пени практически в полном объёме. При этом мораторий, вводившийся ранее в связи с пандемией коронавируса, избавлял застройщиков только от части возможных претензий", — говорит Елена Волкова.
Новый мораторий действует до 30 июня 2023 года. После его завершения дольщики будут чаще обращаться в суд и к судебным приставам с требованиями к застройщикам, прогнозирует эксперт.
