Строить небоскребы или малоэтажное жилье — как найти золотую середину и не разрушить "небесную линию". Высота новостроек является не только предметом споров чиновников, градозащитников и девелоперов, но и вполне коммерческим фактором, влияющим на себестоимость проекта и его окупаемость.
Для любой строительной компании основным фактором, который определяет высотность будущего объекта, являются градостроительные ограничения возможной высоты зданий, возводимых на конкретно взятом участке. Максимальные высоты зданий определены Правилами землепользования и застройки Санкт–Петербурга. Как правило, девелоперы стремятся по максимуму использовать отведенные им площади не только на земле, но и в вертикальном измерении.
"Чем больше этажность здания, тем больше можно построить продаваемых квадратных метров, тем ниже себестоимость одного квадратного метра", — отмечает директор по продажам и маркетингу "Ленстройтреста" Ольга Копейкина. Начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", Санкт–Петербург, Светлана Лежнева, соглашается с ней, отмечая, что в зоне с разрешенной высотой, скажем 75 м, застройщику, как правило, экономически невыгодно строить малоэтажные жилые кварталы.
"На сегодняшний день высотные регламенты, прописанные в Генплане и в Правилах землепользования и застройки, ограничивают возможности девелоперов в строительстве высотных зданий, — отмечает генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов. — В то же время Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве до конца этого года обещает закончить работу по внесению изменений в свод правил "Здания и комплексы высотные. Правила проектирования". В случае утверждения документа многие проблемы высотного строительства будут решены".
Исходя из действующих высотных регламентов Петербурга и Ленинградской области, девелоперы и создают проекты своих жилых комплексов. "В центральных локациях Петербурга преобладают жилые комплексы малой и средней этажности, — рассказывает директор по маркетингу компании "Главстрой–СПб" Ян Свояволя, — в удаленных районах города в основном представлены высотные жилые комплексы в 23–25 этажей".
По словам Ольги Копейкиной, в историческом центре Петербурга с большим трудом можно представить появление современного небоскреба, однако город растет, и высотные дома прекрасно себя чувствуют, к примеру, вдоль набережных Финского залива, что позволяет обеспечить столь востребованный вид на воду из максимального количества квартир. В спальных районах, где разрешенная высотность позволяет возводить здания до 25 этажей, высотки представляют собой экономичное предложение, в котором застройщик имеет возможность предложить доступные цены.
От мала до велика
Однако не только градостроительные нормы определяют высоту здания в конкретном жилом комплексе. Например, архитектурная концепция может предполагать разную высоту зданий, что позволяет не только придать индивидуальность застройке квартала, но и, например, создавать квартиры с террасами. Так, по словам Светланы Лежневой, в проекте ЖК "LIFE–Приморский" высотность очередей проекта определена таким образом, чтобы максимально использовать видовые характеристики пятна застройки. Каждая последующая очередь на несколько этажей ниже предыдущей, благодаря чему вид на Елагин остров и Большую Невку открывается из окон практически всех корпусов. "Таким образом, при принятии решения о высоте будущего проекта мы учитываем как законодательные, так и архитектурно–эстетические факторы", — поясняет Светлана Лежнева.
"Разнообразие, которое создается за счет сочетания различных типов жилья, является основой комфортной городской среды", — считает Ян Свояволя, подчеркивая, что такой подход позволяет соблюсти баланс преимуществ высотной застройки с гуманной средой малоэтажки. Этот формат недвижимости "Главстрой–СПб" развивает в Приморском районе, в проекте "Юнтолово", где предусмотрено несколько разновысотных зон. Так, на западе, вдоль проектируемого Конно–Лахтинского пр., расположится многоэтажная застройка, а в северной и восточной частях "Юнтолово", где уже завершено строительство трех очередей, акцент сделан на мало– и среднеэтажные дома, непосредственно граничащие с Юнтоловским заказником. Благодарят такой концепции новый район может предложить каждому несколько форматов жилья и обеспечить всем жителям комфортную среду.
Игра на понижение
Высотность массовой застройки за последние 10–15 лет стремительно выросла и достигла 25–26 этажей. "Многие потенциальные покупатели, обращаясь в ГК "Пионер", подчеркивают, что им не нравится плотная высотная застройка жилых микрорайонов, жить в таких домах неуютно", — рассказывает Светлана Лежнева, отмечая, что дома от ГК "Пионер" не превышают 13 этажей. Можно сказать, что оптимальными для жизни являются зеленые дворы пятиэтажек, но экономическая целесообразность диктует свои условия: чем выше дом, тем больше квартир и меньше стоимость квадратного метра жилья масс–маркет.
Безусловно, могут существовать и концептуальные проекты высотного жилья бизнес– и элит–класса, но это все–таки точечные объекты с выверенной локацией и грамотной концепцией, отмечает Светлана Лежнева.
Если говорить о спросе, то, согласно данным исследований, проведенных компанией "Ленстройтрест", житель мегаполиса устал от плотно стоящих высоток, а интерес к малоэтажному жилью имеет четкую тенденцию к росту. Так, компания "Ленстройтрест" уже на протяжении нескольких лет придерживается философии градостроительства "Живи", которая не позволяет строить "муравейники", хотя экономическая эффективность от типового равновысотного здания значительно выше, чем эффективность индивидуального среднеэтажного или малоэтажного проекта, рассказывает Ольга Копейкина. По ее словам, в проектах компании в основном можно увидеть жилые дома от четырех до 8 этажей, при этом плотность застройки выдерживается на уникально низком уровне — 50–60% участка, что дает возможность организовать просторные дворы, большие прогулочные и спортивные зоны, развести машины и пешеходов.
Конечно, есть определенная доля покупателей, предпочитающих жить в высотке на верхних этажах — выше 15–20–го. Однако они выбирают верхние этажи за особенный вид из окна и ощущение простора, чтобы взгляд не упирался в стоящий напротив дом, считает Ольга Копейкина.
Спуститься на землю
Жилые дома высотой до пяти этажей принято называть малоэтажными. "Реализовывать такие проекты на территории Санкт–Петербурга слишком дорого ввиду высокой стоимости земельных участков, — отмечает первый заместитель генерального директора ГК "КВС" Владимир Трекин, — поэтому малоэтажные комплексы возводятся в основном на границе Петербурга и Ленинградской области". С ним согласна и Светлана Лежнева, которая считает, что наиболее целесообразно возведение таких проектов в пригородах, где пока нет высотной застройки. "В центре города жилые дома малой и средней этажности могут возводиться на месте сносимых ветхих зданий и в рамках редевелопмента бывших промышленных территорий", — считает она.
По оценкам Яна Свояволи, в городе доля объектов малоэтажного формата не превышает 10%, в основном они расположены в Приморском, Выборгском и Красносельском районах Петербурга. По данным Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", объем рынка малоэтажного строительства на 1 октября 2017 года составляет 800 тыс. м2, или 7% от общего объема рынка петербургской агломерации. Из них в предложении — 470 тыс. м2. За 9 месяцев с начала 2017 года на рынок было выведено 225 тыс. м2 в малоэтажных объектах, из них 60% — в пригородах, что составляет 6,5% от общего объема вывода новых объектов, рассказывает руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. При этом, по словам Владимира Трекина, малоэтажные загородные комплексы, как правило, располагаются в живописных местах с хорошей экологией и развитой транспортной инфраструктурой. Близость к КАД, линии метрополитена, городским магистралям минимизирует временные затраты жителей комплексов, создавая ощущение жизни в городской черте. "Современные малоэтажные комплексы, такие, как наши проекты "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино", примечательны тем, что они сами по себе являются автономными городами с полноценной инфраструктурой", — отмечает он.
По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", за январь–сентябрь 2017 года в малоэтажных объектах было реализовано 180 тыс. м2 жилья, что составляет около 6% от совокупного объема спроса по Петербургу и пригородам.
"Целевая аудитория у малоэтажных комплексов довольно широкая, — отмечает Владимир Трекин, — разные категории покупателей — молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40–45 лет) — можно обозначить как экономически активное население, проживающее за городом и работающее в Санкт–Петербурге".
Потянулись на юг
Активное развитие этот формат получил на юге Санкт–Петербурга. Большой популярностью, в частности, пользуются малоэтажные объекты в локации Пулковского и Волхонского шоссе ("Планетоград" от Setl City) и в Пушкине (ЖК Inkeri от "ЮИТ"). По словам Ольги Трошевой, высота домов в ЖК "Планетоград" всего четыре этажа с мансардой — 18 м. В микрорайоне будет построена вся необходимая торгово–сервисная инфраструктура, детские сады и школы. Ввод в эксплуатацию первых корпусов запланирован на конец 2018 года.
Ольга Трошева отмечает, что в таком формате и дальше будет развиваться приграничная зона на стыке Пушкинского и Московского районов Петербурга. Сейчас здесь уже реализуются проекты "ЭкспоГрад" от ИСК "Вита", "Образцовый квартал — 1" и "Образцовый квартал — 2" от компании "Терминал–ресурс", "Неоклассика" от компании "Красная стрела", "Царский двор" от "Лидер Групп".
По мнению экспертов, застройка территории на границе Пушкинского и Московского районов в ближайшие годы будет продолжена. Здесь расположены крупные участки, где в перспективе будет построено жилье. Ряд лендлордов готовят свои земли для привлечения партнеров с целью совместной реализации проектов.
