Объём жилого строительства за последние 5 лет сократился в городе вдвое, свидетельствуют данные ЕИСЖС. При текущем уровне спроса всё, что возводится сейчас, может быть реализовано в течение 3 лет. Но если спрос вырастет, город столкнётся с дефицитом предложения.
Текущий объём строительства
В настоящий момент в Петербурге строится чуть более 5 млн м2 жилья. Этот показатель снижается несколько лет подряд, а вслед за ним вниз идёт и ввод. Участники рынка допускают, что в ближайшие годы застройщики будут сдавать по 1,2 млн м2 ежегодно, это более чем вдвое меньше, чем в 2025 году.
Как ранее сообщал "ДП", Смольному даже пришлось обратиться в Минстрой с просьбой уменьшить целевой показатель регионального проекта "Жильё" на 2026 год примерно на 1 млн м2. По соглашению с федеральным ведомством Петербург должен был сдать около 2,6 млн м2 жилья, включая ИЖС, однако к середине августа в городе ввели только 0,87 млн м2 против 1,53 млн 2 за аналогичный период 2025 года.
Как уменьшается задел на следующие годы, видно по динамике запуска новых проектов. С января по июль 2026 года девелоперы вывели на рынок около 641 тыс. м2 нового жилья. Это на 42% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Читайте также:
Пора менять адрес: почему петербуржцы переезжают в новостройки и как их выбирают
Средняя площадь квартир в новостройках Петербурга сократилась на 2% за год
Базовый минимум: самые дешёвые новостройки в Петербурге стоят 3,6 млн рублей
Доля нераспроданного жилья в новостройках Петербурга превысила 60%
Продажи новостроек в Петербурге резко выросли перед реформой семейной ипотеки
Дефицита квартир покупатель пока не ощущает. Из общего объёма строящегося жилья 44% остаётся непроданным, а по 16% продажи пока не открыты. Таким образом, запас нереализованных площадей приближается к 3,1 млн м2. По оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в 2026 году в агломерации будет продано около 2,5 млн м2, из которых примерно 1,3 млн м2 придётся на Петербург.
Когда закончатся квартиры
Участники рынка предлагают разделять дефицит предложения и общее сжатие рынка. Сейчас уменьшается не только объём новых проектов, но и платёжеспособный спрос, под который девелоперы рассчитывают финансовые модели. Поэтому меньшая витрина сама по себе ещё не означает нехватки квартир. Вопрос в том, насколько быстро она будет сокращаться относительно продаж.
Сценарий, при котором через несколько лет в Петербурге просто закончатся квартиры в новостройках, на рынке считают маловероятным. Скорее сократится выбор в отдельных сегментах и локациях. При этом часть спроса, вероятно, переместится в соседний регион.
В Ленинградской области сейчас строится почти столько же жилья, сколько в Петербурге. Но продано лишь 24% этого объёма, а по 44%, или 2,24 млн м2, продажи ещё не открыты.
Характерно и то, что если в Петербурге на объекты со сроком ввода в 2031 году и позднее приходится 93 тыс. м2 жилья, то в Ленобласти — 932 тыс. м2.
“
"Дефицит метров агломерации рынку не грозит. Предложение по–прежнему перераспределяется между Петербургом и Ленинградской областью", — говорит директор по развитию ГК "Едино" Максим Жабин.
Проблемы девелоперов
Причин, по которым девелоперы осторожнее относятся к новым проектам, несколько. Сильнее всего на решение о старте влияют стоимость проектного финансирования и состояние спроса.
"Продажи наполняют эскроу. Наполнение задаёт ставку по проектному кредиту. Ставка возвращается в себестоимость следующей очереди", — объясняет Максим Жабин.
Таким образом, замедление продаж одновременно ухудшает экономику действующего проекта и повышает порог для запуска следующего. Дорогая ипотека ограничивает платёжеспособный спрос, эскроу–счета наполняются медленнее, финансирование обходится девелоперу дороже.
Универсального уровня распроданности, после которого экономика проекта становится неустойчивой, нет, обращает внимание генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов. Он зависит от финансовой модели, стоимости кредита, темпов строительства и первоначального графика продаж. "Совершенно необязательно стремиться продать весь дом задолго до ввода — часть предложения на высокой стадии готовности может реализовываться по более высокой цене", — говорит Александр Свинолобов.
К стоимости денег добавляется рост себестоимости, включая стоимость земли. Крупных свободных участков под жильё в Петербурге осталось не много. Альтернативой становится редевелопмент, который требует затрат на снос, инженерную подготовку, перекладку сетей и изменение градостроительной документации.
Отдельная статья расходов — социальные обязательства. Вместе с жильём девелоперу приходится строить школы, детские сады, дороги и инженерную инфраструктуру. "В точечной застройке они ложатся на один дом целиком. Распределить их на несколько очередей и на несколько лет продаж не получается. Поэтому точечный проект в городе выходит тяжелее проекта с несколькими корпусами", — отмечает Максим Жабин.
Спрос уже не падает
Сокращение строительного задела происходит в момент, когда спрос перестал снижаться. По предварительной оценке консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за три квартала 2026 года объём сделок приблизился к 2 млн м2 — это на 4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
“
"На динамику рынка продолжат влиять растущая стоимость строительства, темпы наполнения эскроу–счетов, покупательная способность населения и те доступные инструменты покупки в моменте, которые могут поддержать покупателя", — говорит директор КЦ Ольга Трошева.
Если спрос способен измениться за несколько месяцев вслед за ставками, условиями ипотеки и доходами покупателей, то предложение такой скоростью не обладает. Чтобы увеличить объёмы, девелоперу необходимо подготовить землю, пройти согласования, получить разрешение и обеспечить проектное финансирование. До появления нового дома на рынке и тем более до его ввода пройдёт несколько лет.
“
"Проблема возникнет, если две кривые разойдутся: спрос снова начнёт расти, а предложение продолжит отражать решения о сокращении стартов, принятые несколькими годами ранее, — рассуждает исполнительный директор Restate.ru Андрей Добрый. — Причём статистически Петербург и тогда может не выглядеть городом без новостроек. Часть спроса заберёт Ленинградская область, часть покупателей откажется от сделки, часть перейдёт на вторичный рынок. Дорогие проекты продолжат выходить там, где их экономика позволяет выдерживать стоимость земли и финансирования".
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Есть категория нехватки предложения для удовлетворения имеющегося спроса и есть сократившаяся витрина, динамика продаж которой всё же удовлетворяет финмоделям. Вопрос про оценку дефицита в том, учитывать ли (предварительно как–либо оценив) накопленный и "подвешенный" спрос, просто не имеющий возможности реализоваться по финансовым условиям, или оценивать только спрос обеспеченный. Складывающийся сейчас сценарий соответствует варианту с меньшим реальным спросом и меньшим объёмом предложения под него. Сжатие рынка — более корректное определение. Наиболее качественное и, следовательно, более дорогое предложение как раз имеет не много шансов пострадать, поскольку его экономика лучше справляется с реалиями. Что касается перспектив массмаркета и КРТ вкупе со строительством социнфраструктуры, есть целый ряд направлений оптимизации в работе с проектным финансированием и сопутствующими ему опциями и условиями.
Вера Голубева
бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург
Сокращение новых стартов уже отражается на объёме предложения в Петербурге. По данным TrendAgent, за первое полугодие 2026 года на рынок Петербурга и Ленобласти вышло на 20% меньше нового жилья, чем годом ранее. При этом 52% новых стартов пришлось на Ленобласть. Объём предложения непосредственно в Петербурге опустился ниже 2 млн м² — это минимальный уровень за последние 10 лет. Девелоперы осторожнее подходят к запуску следующих очередей. За январь–сентябрь 2026 года в Петербурге было продлено 64 разрешения на строительство против 34 годом ранее. Значительная часть таких разрешений относится к крупным и долгосрочным проектам. Сроки выхода следующих корпусов чаще сдвигаются. При этом сокращение предложения происходит неравномерно: массовый спрос всё заметнее смещается в Ленобласть вслед за более доступным жильём. Поэтому на горизонте нескольких лет основной риск для Петербурга связан не с физической нехваткой квартир вообще, а с сокращением доступного предложения внутри города.
Максим Ельцов
генеральный директор агентства "ПИА Недвижимость"
Сокращение объёма строящегося жилья ещё не означает, что рынок движется к дефициту. Значение имеет не только количество квадратных метров, но и насколько предложение соответствует реальному спросу. Мы видим, что непроданные квартиры в целом удаётся реализовать достаточно быстро. Если у застройщика к завершению проекта остаётся больше 15–20% квартир, это уже скорее сигнал о проблемах с ценой или самим продуктом. При этом нельзя считать все непроданные квартиры одинаковым запасом. В хороших проектах девелопер может сознательно оставлять до высокой стадии готовности наиболее ликвидные лоты, в том числе квартиры с видовыми характеристиками: когда дом построен и покупатель видит готовый продукт, их стоимость может вырасти. Другая часть остатков — квартиры с неудобными планировками, избыточной площадью или ценой, которую рынок не принимает. Поэтому при сокращении новых запусков важен не только общий объём предложения. Формально большая витрина ещё не означает, что у покупателя сохраняется широкий выбор.
