06:4005 октября 2026
Новые параметры семейной ипотеки могут вызвать переток спроса из многоквартирных домов в ИЖС. Частное домостроение уже сейчас обеспечивает большую часть ввода жилья, и на фоне охлаждения девелоперской активности этот тренд будет только усиливаться.
Квартира или дом
С 1 октября вступили в силу новые условия льготной программы "Семейная ипотека", которые увеличили ставки для большинства семей до 8–12%. Между тем в сегменте ИЖС ставка осталась на уровне 6% независимо от числа детей. В результате условная семья с одним ребёнком при кредите 12 млн рублей на 15 лет будет платить за квартиру около 144 тыс. рублей в месяц, а за строительство дома — около 101 тыс.
Кроме того, семья получает не только более дешёвый кредит, но и значительно большую площадь. Если в приведённых выше примерах добавить к кредиту 3 млн рублей первоначального взноса, то за получившиеся 15 млн на первичном рынке Петербурга можно купить квартиру площадью 40–50 м2. В Ленинградской области за сопоставимую сумму можно рассматривать строительство дома площадью около 100–120 м2 с земельным участком.
Однако большинство покупателей квартир в Петербурге не могут автоматически переориентироваться на ИЖС. Переезд за город означает изменение не только типа недвижимости, но и образа жизни. Для постоянного проживания становятся критичны время поездки до работы, наличие школ и детских садов, медицинской и торговой инфраструктуры, общественного транспорта и инженерных сетей.
Читайте также:
Всё лучшее — детям: реформа семейной ипотеки сократит спрос на жильё в Петербурге
Семейная ипотека подорожала: сколько теперь будут платить петербуржцы за жильё
"Люди спешат, торопятся": что творится на рынке жилья Петербурга перед реформой ипотеки
В России возник взрывной рост на ипотеку перед реформой льготной программы
Жильё в Ленобласти стали покупать по рыночным ставкам вместо льготной ипотеки
“
"Реальная аудитория семейной ипотеки на ИЖС гораздо уже аудитории программы на городском первичном рынке. Наиболее очевидные покупатели — семьи, которые и раньше рассматривали переезд в пригород, уже имеют участок либо могут работать удалённо и меньше зависят от ежедневных поездок в Петербург", — говорит бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург Вера Голубева.
Для части покупателей дом может стать не заменой городской квартиры, а вторым жильём. В этом случае ипотечное преимущество ИЖС не означает прямого оттока покупателя с первичного рынка Петербурга: семья по–прежнему нуждается в городской недвижимости для постоянного проживания.
"Масштаб возможного перераспределения спроса будет зависеть не столько от разницы между ставками 6 и 12%, сколько от того, какая часть нынешних получателей семейной ипотеки действительно готова заменить квартиру домом", — говорит Вера Голубева.
Для семьи покупка квартиры и строительство дома пока остаются разными по сложности сделками, отмечает управляющий партнёр Puzzle Realty Марина Шкурко. "Во втором случае необходимо подобрать участок и подрядчика, согласовать проект, получить банковское финансирование и дождаться окончания строительства. Кроме того, банки кредитуют строительство с нуля осторожнее, чем приобретение готового объекта", — объясняет она.
Загородная экономика
В 2026 году загородный рынок Ленобласти скорее охлаждается, чем растёт. По данным Росреестра, за первое полугодие было продано 34,6 тыс. участков под ИЖС, а также в садовых и дачных товариществах. Это на 12% меньше, чем годом ранее. Число введённых индивидуальных домов сократилось на 15,2%, с 15,2 тыс. до 12,9 тыс. Вместе с тем продажи домов выросли на 6% — до 14,6 тыс. объектов. Зато продажи договоров подряда на строительство индивидуальных домов, по оценкам участников рынка, в 2026 году сократились примерно вдвое. На спрос одновременно давят высокая стоимость строительства, дорогие кредиты и переход отрасли на расчёты через эскроу, который изменил финансовую модель подрядчиков.
Предложение на этом фоне растёт. В июле на рынке Ленобласти экспонировалось около 14,7 тыс. земельных участков, на 3% больше, чем годом ранее. Предложение готовых домов увеличилось на 8%, до 15,5 тыс. объектов.
Цены также показывают разную динамику. По данным Циан, средняя стоимость выставленного на продажу загородного дома в Ленобласти в августе достигла 24,3 млн рублей — на 19% больше, чем годом ранее, и на 6% выше уровня начала лета. Средняя стоимость сотки земли составляла 416 тыс. рублей: за год она выросла только на 2%, а за лето снизилась на 2%. В целом по России участки под ИЖС в реальном выражении дешевеют, поскольку рост цен на них отстаёт от инфляции.
По данным Циан, в Ленобласти на участки приходится 81% сделок в сегменте ИЖС и только 19% — на готовые дома. В Петербурге соотношение составляет 78% против 22%. Более низкая стоимость участка позволяет покупателю разделить приобретение земли и строительство дома во времени, однако именно второй этап становится наиболее сложным с точки зрения финансирования.
Новая конфигурация семейной ипотеки способна изменить это соотношение: разница между ставками на квартиру и ИЖС компенсирует покупателю часть дополнительных рисков и издержек строительства. Но станет ли этого достаточно для массового перетока спроса из петербургских новостроек за город, будет зависеть уже не только от размера ежемесячного платежа.
ИЖС уже обогнало МКД
В целом по рынку разворот в сторону частного домостроения начался задолго до нынешнего изменения семейной ипотеки. По данным Росстата, доля ИЖС в общем вводе жилья увеличивается с 2016 года. В 2024–м она составляла 57,8%, а в 2025–м достигла 58,8%. Почти 6 из 10 м2, введённых в стране, сегодня приходятся на индивидуальные дома.
Средняя площадь построенного в России индивидуального дома в 2025 году составила 136,3 м2. Средняя квартира, которую покупают на первичном рынке, в несколько раз меньше. Поэтому с точки зрения выполнения показателей жилищного строительства ИЖС более эффективно: каждая сделка добавляет статистике более 100 м2.
В Ленинградской области этот эффект выражен ещё сильнее. Регион традиционно является одним из крупнейших рынков ИЖС в стране. За первое полугодие 2026 года здесь было введено около 2 млн м2 жилья, из которых 1,7 млн пришлось на индивидуальные дома.
Как неоднократно сообщал "ДП", на рынке многоквартирных домов высокие ставки заставляют девелоперов осторожнее относиться к запуску новых проектов. В Петербурге эта инерция уже хорошо заметна. Значительная часть строящихся сегодня домов запускалась в период более дешёвой ипотеки.
Сейчас в городе строится более 5 млн м2 жилья, из которых продано около 1,95 млн м2. Покупателя пока не нашли более 60% площадей.
В Ленобласти строительный портфель с 2021 года увеличился почти вдвое, а распроданность составляет около 24% при строительной готовности 39%.
Между тем до 2030 года федеральные власти рассчитывают обеспечить ввод в общей сложности более 660 млн м2 жилья. На фоне ухудшения экономики многоквартирного девелопмента роль ИЖС в выполнении этой задачи увеличивается.
Алексей Баринов
генеральный директор "ФАКТ. Коттеджные посёлки"
Почему приобретение индивидуального дома стало выгоднее Изменения в программе действительно создают заметный разворот в сторону индивидуального жилищного строительства. Для семей, которые рассматривают покупку или строительство собственного дома, одновременно складываются сразу несколько факторов: сохраняется ставка 6% на ИЖС, увеличиваются кредитные лимиты, а разница со ставками по квартирам в отдельных случаях достигает 4–6 процентных пунктов. Для ежемесячного платежа это существенная разница. Поэтому мы можем увидеть постепенный переток части спроса из новостроек в ИЖС — особенно с учётом того, что при сопоставимом бюджете семья зачастую получает больше площади, земли и возможностей для организации пространства. Увеличение кредитного лимита также имеет большое значение. Оно позволяет рассматривать более качественные участки и дома, а не выбирать объект исключительно исходя из доступного лимита финансирования. Это дополнительно расширяет спрос на сегмент ИЖС. Очевидно, что усиление спроса будет отражаться и на стоимости земельных участков. При этом я бы ожидал не резкого скачка, а постепенной реакции рынка: предложение участков достаточно инерционно, и цены будут адаптироваться по мере того, как семьи начнут менять свои жилищные стратегии. В целом сейчас создаются условия, при которых ИЖС становится для семей более конкурентоспособной альтернативой квартире. И это, на мой взгляд, один из наиболее значимых эффектов новых параметров программы.
Дмитрий Новосельцев
совладелец 1–й Академии недвижимости
Какие параметры госпрограммы повлияют на спрос Само по себе сохранение ставки по семейной ипотеке на ИЖС на нынешнем уровне не должно существенно повлиять на рынок. Гораздо важнее, какими окажутся остальные параметры программы. Главная интрига — будет ли сокращён максимальный срок льготного кредита. Если его уменьшат, например, с 30 до 15 лет, ежемесячный платёж существенно вырастет. Для семейного бюджета зачастую имеет значение не столько сама ставка, сколько абсолютная сумма, которую необходимо отдавать банку каждый месяц. Если она окажется неподъёмной, это крайне негативно скажется на спросе и продажах. Если же максимальный срок сохранится на уровне 30 лет, эффект может быть обратным. По моей оценке, около 20% семей, которые планировали покупку жилья в Петербурге, могут начать рассматривать ближний загород как альтернативу. Для городского рынка это не выглядит огромной величиной, но для гораздо меньшего по объёму загородного рынка такой переток способен дать около 30% дополнительного спроса.
Максим Ельцов
генеральный директор агентства недвижимости "ПИА Недвижимость"
Что препятствует росту спроса на ИЖС Я бы не ожидал массового перетока покупателей из петербургских новостроек в ИЖС только из–за разницы в ипотечных ставках. Квартира и загородный дом — это всё–таки разные продукты и разные сценарии жизни. Семья, которой нужно каждый день ездить на работу в Петербург, возить детей в школу или детский сад, пользоваться городской медицинской и социальной инфраструктурой, не примет решение о переезде только потому, что платёж по ипотеке за дом оказался на несколько десятков тысяч рублей ниже. Поэтому значительная часть покупателей городских квартир за город просто не поедет. ИЖС прежде всего может перетянуть тех, кто уже рассматривал такой сценарий: семьи с удалённой или гибридной занятостью, людей, у которых есть участок, либо покупателей, готовых жить в ближнем пригороде с хорошей транспортной доступностью. Кроме того, сравнивать цену квартиры и дома только по стоимости квадратного метра неправильно. У собственного дома есть дополнительные расходы — содержание участка, отопление, инженерные системы, ремонт, транспорт. Чем дальше объект находится от города, тем заметнее становится и транспортная составляющая семейного бюджета. Поэтому льготная ставка на ИЖС расширит аудиторию загородного рынка, но я бы не говорил о массовом исходе семей из Петербурга. Скорее усилится конкуренция за ту часть покупателей, которая и раньше находилась на границе выбора между городской квартирой и домом в ближнем пригороде.
