06:5529 сентября 2026
Для петербургских девелоперов самый западный российский эксклав не теряет привлекательности. Земля и вход в проект в Калининградской области дешевле, чем в Петербурге, а градостроительная подготовка, по оценке работающих в регионе компаний, зачастую предсказуемее.
Гости из Петербурга
Несмотря на принадлежность Петербурга и Калининградской области к одному федеральному округу, петербургские девелоперы долгое время осваивали эксклав довольно сдержанно. По сути, устойчивое многолетнее присутствие здесь сформировали две компании.
Setl Group вышла на самый западный рынок страны ещё в 2004 году и с тех пор построила десятки домов в Калининграде и на побережье. ГК "ТРЕСТ" работает в регионе с 2008 года и продолжает запускать новые проекты: сейчас в её портфеле находятся, в частности, "Гагарина 30" и River Park, а в 2026 году компания договорилась о реализации крупного курортного проекта в Пионерском.
Более широкая экспансия петербургских игроков началась только в последние годы. В 2025 году "Лидер Групп" объявила о выходе в Калининград с первым для компании местным проектом "ТриАрт Резиденс" на Октябрьском острове. Группа "Эталон" в 2025 году получила права на участок площадью 23 га в Отрадном под жилой и курортный комплекс на 209 тыс. м2 и 2,1 тыс. квартир.
Плюсы и минусы
В августе застройщики реализовали в Калининградской области 736 квартир и апартаментов — на 3% меньше, чем год назад, по данным Dataflat.ru. При этом средняя стоимость реализованного лота увеличилась за год на 10%, до 8,35 млн рублей, а цена 1 м2 — почти до 180 тыс. рублей. В ипотеку было оформлено 51% сделок против 57% годом ранее.
Предложение растёт. В июле в продаже находилось около 14 тыс. квартир в новостройках — на 33% больше, чем годом ранее. Как говорит бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург Вера Голубева, рост экспозиции во многом связан с проектами на площадках, которые внешние застройщики приобретали в 2024–2025 годах. "То есть нынешняя конкуренция — следствие инвестиционных решений, принятых ещё до замедления продаж", — полагает она.
“
"Выйти на новый для себя рынок и запуститься в Калининграде не так сложно, поскольку стоимость входа здесь значительно ниже, чем в Петербурге. Процессы согласования здесь хоть и непростые, но понятные. Для профессионального девелопера в них нет ничего сверхъестественного. Но ключевое условие успешного выхода — понимание местного рынка и способность предложить продукт, соответствующий конкретной аудитории", — поясняет первый заместитель генерального директора ГК "ТРЕСТ" Анзор Берсиров.
Цены на жильё в Калининградской области значительно ниже, чем в Петербурге. А стоимость строительных работ и материалов — такая же.
"Поэтому маржинальность проекта в Калининграде может оказаться даже немного ниже, чем в Петербурге. С другой стороны, здесь нет такой социальной нагрузки. Структура себестоимости получается иной, и её просто необходимо правильно рассчитывать. В целом калининградский рынок можно охарактеризовать как хороший и стабильный", — подчёркивает Анзор Берсиров.
Экономику дополнительно осложняет политика.
"После изменения внешних условий усложнились поставки ряда материалов, которые раньше завозились из Европы, в том числе дерева, бетона и металла. Это создаёт дополнительную нагрузку на себестоимость и сроки реализации", — отмечает генеральный директор "Петербургской недвижимости" Олег Пашин.
Кто покупает
Структура спроса сильнее всего отличает Калининградскую область от Петербурга. Жильё в самом Калининграде ориентировано преимущественно на местного покупателя. Побережье работает в значительной степени как рынок второй недвижимости и инвестиционного продукта.
“
"Если раньше основной объём строительства приходился на жилую недвижимость непосредственно в Калининграде, то сегодня благодаря сложившемуся уровню цен и развитию региона экономически оправданными становятся и курортные проекты. Это уже другой продукт, другой рынок и другой покупатель. При грамотном позиционировании продукта у девелопера есть перспективы в обоих сегментах. О том, насколько этот рынок интересен, можно судить и по последним анонсам: петербургские девелоперы, которые раньше не работали в Калининграде, начинают здесь новые проекты. Это говорит о том, что рынок воспринимается профессионалами как перспективный", — отмечает Анзор Берсиров.
По данным NF Group, к середине 2026 года на первичном рынке курортной недвижимости Калининградской области продавалось около 1,5 тыс. лотов в 18 комплексах — на 11% больше, чем годом ранее. Средневзвешенная цена предложения составляла 434 тыс. руб. / м2. В Зеленоградске средний показатель достигал 641 тыс. рублей. Новых курортных проектов в первом полугодии на рынок не выводили, поэтому предложение росло за счёт ранее запущенных объектов. С июля 2025–го по июнь 2026 года в курортных комплексах было заключено около 260 сделок. Средняя стоимость лота составляла около 24 млн рублей.
"Основную аудиторию составляют покупатели из других регионов — прежде всего из городов–миллионников, — рассказывает Анзор Берсиров. — Это люди, которые приобретают квартиры или апартаменты на берегу моря: для собственного сезонного проживания, в качестве второй квартиры, для последующей сдачи в аренду или как долгосрочный инвестиционный актив".
По данным, которые приводит Олег Пашин, покупатели из Москвы и Московской области обеспечили около 30% региональных сделок во II квартале 2026 года и чаще обращали внимание на проекты у моря.
Не каждый готов
Коммерческий директор LAR Development, входящей в ГК "Запстрой", Евгений Бескровный говорит, что его компания изучала Калининград, но при сопоставимом объёме капитала сейчас отдаёт приоритет Петербургу и Ленобласти.
“
"Для нас сейчас важнее не потенциальная маржинальность проекта на бумаге, а предсказуемость его реализации. В Петербурге глубже и диверсифицированнее спрос, меньше зависимость от одного канала продаж и более прозрачна экономика проекта", — поясняет он.
Евгений Бескровный также относит к ограничениям Калининграда дорогую логистику, рост себестоимости, геополитические риски и снижение внешнего спроса. Для работы в регионе, по его словам, нужны собственная локальная экспертиза и каналы привлечения покупателей из других регионов.
