Ленинградская область обошла Петербург по объёму строящегося жилья. О том, где появятся следующие точки роста и как регион регламентирует площадь квартир и высоту жилых комплексов, "ДП" рассказал вице-губернатор по вопросам строительного комплекса и ЖКХ Евгений Барановский.
В чём причина рекордного результата и есть ли ощущение победы?
— Нет, абсолютно. Я отношусь к этому просто как к факту: такая сегодня конъюнктура. Московская область тоже строит больше Москвы. Никакого соревновательного процесса с Петербургом у нас нет. По вводу многоквартирных домов мы по–прежнему ниже города. Общий результат область получает во многом за счёт ИЖС. У нас другая территория, другие возможности для развития частного домостроения. В этом году наконец заработал механизм эскроу для ИЖС, и сделки уже пошли. Речь не только о небольших дачных домах. Мы видим объекты стоимостью 10–12 млн рублей — это уже сопоставимо с квартирой.
Но даже при дорогой ипотеке строительный портфель области продолжает увеличиваться. Почему?
— Рынок не остановился. За год объём строящегося жилья вырос с 4,22 млн до 5,03 млн м2. Прибавили и продажи, хотя покупатель, конечно, стал гораздо внимательнее считать деньги. Высокая ставка меняет поведение людей. Средний кредит становится меньше, решения принимаются дольше. Но у застройщиков остаётся серьёзный задел: площадь проектов, где продажи ещё не открыты, выросла до 2,29 млн м2. Это не значит, что теперь можно бесконечно наращивать предложение. Мы смотрим не только на количество домов. Важно, выдержат ли новый объём дороги, сети, школы и детские сады.
Читайте также:
Вокруг КАД-2 будут строить малоэтажное жильё
Объём сделок с участками под жильё в агломерации Петербурга резко вырос
Закон "квадрата": вторичное жильё перетянуло покупателей у рынка новостроек
Разница цен на новостройки в Петербурге и Ленобласти стала двукратной
Ленобласть стала одним из главных регионов для миграции ипотечников
Область уже ограничила площадь квартир. Зачем было вмешиваться в продукт застройщиков?
— Мы заранее сказали, что с 1 января не будем выдавать разрешения на строительство домов с квартирами меньше 28 м2. Такие квартиры ещё есть в проектах, которые начали строиться раньше. Но в новых разрешениях их уже нет.
Для нас это вопрос качества жилья. Доступность нельзя обеспечивать только за счёт того, что квартира становится всё меньше и меньше.
Следующий шаг — ограничение высотности?
— У нас нет задачи запретить дома высотой 25, 40 или 100 этажей. Хороший единичный высотный проект можно обсуждать. Но если речь идёт о территории в десятки гектаров, сплошняком строить 18–этажные дома неправильно. Особенно в агломерации. Мы хотим уходить от ковровой высотной застройки и переходить к более комфортным параметрам — четыре–шесть–восемь этажей. Высотные доминанты возможны, но они должны появляться после архитектурного конкурса и общественного обсуждения. Для крупных проектов не менее 70% площади квартир должно приходиться на дома до 12 этажей, а доля зданий высотой от 17 до 21 этажа ограничена 15%.
Евгений Барановский
Сколько социальной инфраструктуры сейчас строят девелоперы?
— В 2025 году застройщики ввели 11 детских садов на 2570 мест и шесть школ на 5192 места. За последние 5 лет в области появилось более 130 социальных объектов. В этом году уже открыты три детских сада в Кудрово и Мурино и школа на 1100 мест в Янино–1. Сейчас девелоперы строят ещё 23 образовательных объекта — 19 детских садов и четыре школы. Это и есть принцип синхронизации: дом и социальный объект не должны существовать в разных календарях.
Но раньше социалка нередко появлялась уже после заселения квартала. Что изменилось?
— Для этого мы расширяем механизм комплексного развития территорий. В договоре КРТ сразу фиксируется всё: жильё, школы, детские сады, дороги, сети, общественные пространства. Сейчас действует 31 такой договор с потенциалом 5,18 млн м2 жилья. Там предусмотрены 43 детских сада на 10 025 мест и 25 школ на 20 022 места. Это уже не обещание когда–нибудь вернуться к инфраструктуре, а обязательство, связанное с графиком строительства жилья.
Сможет ли область выкупить все школы и детские сады, которые строят девелоперы?
— Год для бюджета крайне тяжёлый. Мы сохраняем обязательства по выкупу, но сможем ли рассчитаться по всем объектам до конца года или часть перейдёт на начало следующего — это станет понятно в IV квартале.
Мы приобретаем не менее 33% инфраструктуры. От обязательств область не отказывается, но график должен учитывать реальные возможности бюджета.
Не возникнет ли из–за бюджетных ограничений риск остановки социальных строек?
— Ситуация тяжёлая, но рабочая. Строительная отрасль уже переживала разные кризисы — практически каждый год что–то происходит. Высокая ипотечная ставка создаёт напряжение. Дефицит бюджетных средств — тоже. Но моя задача — чтобы ни одна стройка не останавливалась. Стройка работает на все сферы экономики Ленинградской области. Поэтому её надо продолжать, особенно строительство объектов социалки.
Много ли застройщиков сейчас переносят следующие очереди?
— Есть компании, которые рассчитывали идти быстрее, но продажи у конкретного проекта снизились. Они немного сдвинули третью или четвёртую очередь. Я не вижу в этом ничего страшного, если уже начатые объекты продолжают строиться и обязательства перед дольщиками выполняются. По причине отсутствия финансирования или проблем со строительно–монтажными работами массовых переносов нет. Есть штучные вопросы, и по каждому дому мы работаем отдельно.
То есть системного кризиса вы не видите?
— Тяжело — безусловно. Но ситуация рабочая. Кто–то сейчас старается сохранить капитал, а кто–то, наоборот, считает сложное время подходящим для выхода на новый рынок. К нам приходят компании из Краснодара, Челябинска, Тюмени.
Какой объём многоквартирного строительства область способна поддерживать в ближайшие годы?
— Думаю, около 1 млн м2 в год. Если выдача новых разрешений будет хотя бы замещать годовой ввод, мы сможем стабильно держать этот уровень 3–4 года. Чтобы рынок развивался, разрешений на горизонте 2–3 лет надо выдавать больше, чем мы вводим. Но нужно учитывать, что этажность и плотность будут снижаться. Земли в оборот может вовлекаться больше, а метров на ней будет меньше. Для области нормальная пропорция — примерно 1 млн м2 многоквартирного жилья и 2–2,5 млн м2 ИЖС в год. Это не соревнование за первое место, а понятный и управляемый объём.
Где могут появиться следующие крупные точки жилищного роста?
— Многое будет зависеть от КАД–2 и от того, где пройдёт подключение Широтной магистрали скоростного движения. Нельзя сначала построить огромный жилой массив, а потом думать, как люди будут оттуда выезжать. Перспективным направлением остаётся юг области. Мне кажется интересной площадкой район Тайцев, но только при условии, что одновременно появятся рабочие места, инфраструктура и улично–дорожная сеть. Агломерация уже серьёзно перегружена. Поэтому новая дорога должна открывать территорию для развития, а не догонять жильё спустя 10 лет.
Вы говорите, что ИЖС продолжит расти. Но застройщики коттеджных посёлков жалуются на потребительский экстремизм и несоразмерные штрафы. Область готова вмешаться?
— Мы соберём отдельный круглый стол с компаниями, которые комплексно занимаются ИЖС. Послушаем и крупных, и средних игроков, пригласим прессу.
Основная претензия бизнеса — очень большие штрафы за каждый день просрочки передачи дома. Сейчас даже задержка на 2 недели может обернуться взысканием примерно 30% стоимости дома. На мой взгляд, это уже не соответствует сегодняшним реалиям. У компаний возникают объективные сложности с логистикой, поставками, подрядчиками. Если ИЖС фактически переходит на схему, похожую на строительство многоквартирных домов, и работает через эскроу–счета, то и требования к этим сегментам надо сопоставлять. Возможно, ранжировать ответственность в зависимости от характера и масштаба нарушения.
