ЦБ намерен ужесточить нормы резервирования для банков, кредитующих строительство в рамках проектного финансирования.
Банк России опубликовал на своём сайте проект указаний, которые должны вступить в силу с 1 октября 2027 года. Участники рынка сравнивают их влияние с переходом на эскроу–счета в 2019 году.
Документ делит жизненный цикл девелоперского проекта на четыре стадии: инициирование, проектирование, строительство и эксплуатация. На каждой из них кредитующий банк обязан держать резерв — часть выданного кредита, которую нельзя пустить в оборот. Чем выше резерв, тем дороже деньги обходятся самому банку, и эту стоимость он перекладывает на заёмщика–застройщика: через повышенную ставку, сокращение лимита или требование вложить больше собственных средств.
На стадии инициирования — когда земля уже куплена, но разрешений ещё нет — минимальный резерв составит 5%. Если согласование параметров застройки затягивается на 2–3 года, резерв увеличивается на 15 п. п., свыше 3 лет — на 20 п. п. Отсутствие оформленных прав на землю добавляет ещё 20 п. п., а отсутствие графика обслуживания долга — сразу 30 п. п. Для девелоперов в регионах с затяжными согласованиями это означает, что кредит на раннюю стадию может стать попросту заградительным ещё на бумаге, до первого звонка в банк.
На стадиях проектирования и строительства кредитующий банк переходит к балльно–весовой модели, оценивая пять блоков: маркетинговые риски, финансовые риски, риски завершения стройки, соблюдение сроков и контроль денежных потоков. Ключевой показатель здесь — коэффициент покрытия долга будущими денежными потоками от продаж. Для лучшей категории он должен превышать 1,25 на стадии проектирования и 1,2 на стадии строительства. Если на стадии проектирования этот коэффициент опускается ниже 1 — то есть продажи заведомо не покроют долг, — резерв автоматически устанавливается в 100%. Это фактически означает отказ в финансировании.
Читайте также:
Минстрою поручили разработать альтернативу эскроу-счетам
Власти усилят контроль над девелоперами для недопущения банкротств
Девелоперы поверили в восстановление спроса на новостройки в Петербурге
Девелоперы в Петербурге увеличили объёмы стройки жилья в начале 2026 года
Собиратели земель: девелоперы бросились скупать участки в Петербурге и Ленобласти
После ввода дома проект не выходит из–под надзора: если продажи затягиваются, соотношение долга к стоимости залога остаётся высоким, а рассрочки покупателей непрозрачны для банка — резерв продолжает расти.
Отдельный и наиболее жёсткий элемент новой модели — оценка не отдельного юридического лица, а всей группы компаний, в которую входит застройщик. До сих пор девелопер мог выстроить "чистое" проектное юрлицо, даже если материнская компания несла значительные долги или имела проблемные проекты в других регионах. Теперь это не повлияет на условия кредитования.
По новым правилам хорошее финансовое положение группы признаётся только при наличии двух национальных кредитных рейтингов не ниже уровня A и одновременно низкой консолидированной долговой нагрузки по МСФО: чистый долг к операционному денежному потоку не выше 2, скорректированный долг к капиталу — не выше 3. Ухудшение оценки группы автоматически наступает при задержках ввода более чем по 10% площадей свыше 6 месяцев, при принятых к производству исках о банкротстве или уголовных делах в отношении бенефициара с долей свыше 25%.
Консолидированная МСФО–отчётность при этом формально не становится законодательным требованием для всех. Но без неё группе принципиально труднее доказать банку высокий класс качества и попасть в нижний диапазон резервов, а значит — получить кредит на нормальных условиях. Для среднего регионального застройщика, который никогда не вёл консолидированную отчётность, это новый и весьма ощутимый барьер входа.
“
"В этом году рынок недвижимости "отмечает" 7 лет с перехода на систему эскроу. И, видимо, пришла пора для новых изменений", — констатирует коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге и Ленобласти Мария Орлова.
По её словам, банки станут требовательнее и детальнее оценивать риски на каждом этапе, что может привести к росту ставок по кредитам на 1–2 п.п. и сокращению доступных лимитов. "Мы готовимся к этому, усиливая предварительную квалификацию: на старте требуется прозрачная финансовая модель, гарантии, выверенные графики и подтверждённый спрос, иначе проект рискует не получить одобрения", — поясняет Мария Орлова.
Отдельным фактором риска в новой модели становится рассрочка. За последний год уровень неуплат по таким инструментам вырос в среднем на 15%, и банки требуют дополнительных гарантий. "Это подталкивает либо к удорожанию рассрочек для покупателей, либо к обязательному внедрению механизмов защиты — это может быть залог или страхование", — отмечает Мария Орлова. В ГК "А101" страхование всех сделок с рассрочкой введено с прошлого года, поэтому новый подход ЦБ не меняет операционную модель компании.
На рынке, где девелоперские циклы занимают 5–7 лет, а кризисы повторяются каждые 3–4 года, многие участники задаются вопросом о корректности столь детального регулирования. "Ужесточение подхода к оценке рисков, с одной стороны, направлено на дополнительную защиту покупателей. Однако подобное детальное регулирование ставит серьёзные препятствия для работы добросовестных застройщиков, которых на рынке большинство", — считает основатель Bau City Development Кирилл Сиволобов. По его мнению, новые правила вызовут концентрацию отрасли вокруг крупнейших игроков, а небольшим компаниям придётся либо присоединиться к гигантам, либо уйти с рынка. Так, переход на эскроу в своё время вытеснил десятки небольших застройщиков. Новая модель действует по схожему механизму, только инструмент давления другой — не требование аккредитации в банке, а цена банковского риска, которая для непрозрачных структур может оказаться запретительной.
Коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев обращает внимание на то, что регулятор формально предусмотрел стадии реализации проектов. По его мнению, стадия инициирования становится наиболее уязвимым звеном. "По новому регламенту, именно на стадии инициирования проекта — покупка земли и согласования — самый высокий минимальный расчётный резерв — 5%. При этом он может увеличиться до 15–20%, если отставание от сроков составит 12 и более месяцев. В рынках с особенностями получения согласований такие резервы приведут к заградительным процентам проектного финансирования, которые уже на бумаге не позволят запустить проект", — считает Роман Корнышев.
С учётом непрогнозируемости властей Петербурга, которые могут держать проекты на стадии согласования по два-три года, этот риск становиться запредельным.
Для покупателей жилья прямой ценовой шок маловероятен. На конец 2025 года средневзвешенная ставка по портфелю проектного финансирования жилья составляла 10,2%, что более чем на треть ниже средней ставки по корпоративным кредитам (16%). Кредиты IV–V категорий качества занимали менее 1% портфеля. Иными словами, рынок сейчас находится в режиме, при котором проектное финансирование в среднем сравнительно дёшево, а новая модель, по существу, усиливает дифференциацию, уже заложенную в действующих банковских подходах. Главный эффект для покупателя — не скачок цен у всех застройщиков одновременно, а сужение выбора: меньше запусков, более "отфильтрованный" рынок и рост премии за проекты с понятной экономикой.
“
"Банки и сейчас оценивают финмодели тщательно, но, видимо, ЦБ хочет усугубить банковское участие, как минимум, на уровне анализа цифр. Рассматривать отдельно взятую рассрочку просто как фактор риска само по себе некорректно. В сегментах наиболее дорогой недвижимости это очень частый инструмент продаж с коэффициентом закрытия почти 100%. Исключения — только форс-мажоры. Просто отказываться от того, что удобно и востребовано у покупателей означает идти против объективных рыночных реалий. Возможно, банки будут контролировать такие явления, как кратковременные глубокие скидки. Это иногда на рынке встречается и, по идее, к финмодели в таком случае возникают вопросы. Но, опять же, с точки зрения банка, если девелопер остался в средней цене реализации по ковенанте, то вопрос отпадает. Вероятно, что это проработка дополнительных прогнозных рисков. Если появились таковые, базирующиеся на факте снижения объёмов продаж в отдельных регионах или в ряде проектов, то формально на эти риски нужно отвечать", — резюмирует коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
