19:0617 апреля 2026
Изменение порядка работы с охранными зонами по соответствующему городскому закону (№ 820-7 от 19 января 2009 года) стало новым барьером для загородных и рекреационных проектов в пригородах Петербурга. Теперь город не может самостоятельно менять режимы использования таких территорий: инициатива может исходить от участников рынка, но окончательное решение принимает уже федеральный центр. Об этом на круглом столе "Делового Петербурга" по загородной недвижимости заявил советник по градостроительству председателя Заксобрания Максим Финионов.
Всё это осложняет запуск загородных проектов в Петербурге.
По словам советника спикера ЗакСа, девелоперы и инвесторы, работающие с участками в границах Петербурга, всё чаще сталкиваются с ограничениями, зафиксированными в градостроительных планах. Речь идёт о зонах регулируемой застройки, охраняемого ландшафта и территориях, связанных с объектами культурного наследия.
Как пояснил Максим Финионов, до недавнего времени такие параметры можно было корректировать через поправки в городской 820-й закон. Однако после изменения федерального порядка субъект утратил право самостоятельно пересматривать эти зоны.
“
"Субъекты теперь не могут сами по себе менять эти зоны охраны, они могут лишь инициировать эту процедуру, и министерство культуры Российской Федерации — это тот орган, который на сегодняшний день вправе принимать решения», — отметил Финионов.
Для рынка это означает более длинный и сложный путь согласований. Если раньше инвестор мог рассчитывать на изменение режима на городском уровне, то теперь процедура ушла в Москву. По словам Максима Финионова, сама возможность корректировки не исчезла, однако механизм стал иным.
“
"Это не патовая ситуация, она рабочая, но просто будет работать чуть иначе", — подчеркнул он.
На практике это особенно чувствительно для пригородных и курортных локаций, где девелоперы рассчитывают запускать коттеджные посёлки, гостиничные и рекреационные проекты. Именно такие территории чаще всего попадают под ограничения 820-го закона. В результате девелопер может владеть участком, но не иметь возможности реализовать на нём тот формат, под который земля изначально рассматривалась.
Дополнительную неопределённость рынку создают и новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Как отметил Максим Финионов, даже в пределах одной рекреационной зоны участки могут получить разные территориальные режимы, а значит — разный набор допустимых функций. Для инвестора это означает, что параметры проекта приходится уточнять уже не только по генплану, но и по конкретной территориальной зоне и возможным условно разрешённым видам использования.
По оценке советника по градостроительству, прохождение новой процедуры может занять от года до полутора лет. За это время, как отметил Финионов, уже сформировался пул инвесторов, которые готовы инициировать обращения по 820-му закону в новом порядке.
Таким образом, одним из факторов дефицита новых загородных проектов в петербургских предместьях становится не только слабый спрос, но и усложнение градостроительных процедур. Для девелоперов это означает более длинный инвестиционный цикл и более высокий риск при покупке земли, а для рынка — дальнейшее сжатие предложения в наиболее привлекательных локациях.
Ранее "ДП" рассказывал, как распространение эскроу-схем и банковского финансирования меняет продуктовую структуру загородного рынка Петербурга и Ленинградской области. О том, как изменился спрос в этом сегменте, читайте в материале "ДП".
