00:1504 апреля 2026
Частная компания добилась снижения цены приобретённого у Смольного земельного участка площадью 12,5 тыс. м2 в центре Петербурга до 15,8 млн рублей. Эксперты оценили его рыночную стоимость в 600–700 млн.
Цена земельного участка площадью 12,2 тыс. м2 на Большом Сампсониевском проспекте, 30, указанная в договоре, который в декабре 2024 года подписали комитет имущественных отношений Петербурга (КИО) и ООО "Большой Сампсониевский, 30", не должна превышать 15,8 млн рублей. Такое решение петербургский арбитраж опубликовал 27 марта, оно не вступило в законную силу.
Суд руководствовался законом Санкт–Петербурга от 15.02.2010 № 59–19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт–Петербурге". В соответствии с ним продажная цена земельного участка определяется как произведение кадастровой цены и корректирующего коэффициента. Кадастровая цена спорных 12,5 тыс. м2 — 63,4 млн рублей, а корректирующий коэффициент при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, — 0,25.
На территории спорного земельного участка располагается принадлежащее ООО "Большой Сампсониевский, 30" здание, которое занимает 85,12% площади участка и используется для размещения производственных площадок. Самую большую из них арендует ООО "Станкозавод ТБС" (занимается производством и ремонтом горизонтально–фрезерно–расточных станков).
Просроченная инвентаризация
Представители КИО заявили суду, что при подаче заявления о приобретении участка бизнесмены не представили ведомость его инвентаризации, из которой следовало бы, что "под цели размещения промышленных объектов фактически используется не менее 70% площади выкупаемого земельного участка". Без такой ведомости, изготовленной не более чем за 12 месяцев до подачи заявки на выкуп земли, специалисты КИО не видят оснований применять льготный коэффициент. Суд счёл такую позицию неуместной формальностью.
"Доводы комитета в отзыве на иск про неприменение льготного коэффициента… сводятся исключительно к отсутствию ведомости инвентаризации… выполненной менее чем за 12 месяцев до подачи… заявления… на выкуп (истцом была приложена более чем за 12 месяцев), но комитет никак не оспорил… что здание истца, расположенное на земельном участке, занимает более 70% его площади (85,12%) и используется как промышленное, то есть доводы ответчика сводятся исключительно к отсутствию ведомости со сроком изготовления до 12 месяцев, а не к отсутствию у истца права на льготный выкуп", — написано в решении арбитража.
Суд признал незаконным пункт договора о продаже земли, в котором её стоимость указана как 22,9 млн рублей, — она не должна превышать 15,8 млн (1266 рублей за 1 м2).
Рыночная стоимость выше
Этот земельный участок Смольный с самого начала не хотел продавать (см. "ДП" от 05.12.2024) ООО "Большой Сампсониевский, 30". Арбитражный спор, в котором бизнесмены добивались заключения договора купли–продажи, длился с января 2024 года по февраль 2025–го.
Там располагается дом 30, корпус 1, литера А, 1949 года постройки — трёхэтажное нежилое здание площадью 13,6 тыс. м2, вид разрешённого использования — "для размещения промышленных объектов".
Здание принадлежит ООО "Большой Сампсониевский, 30" и целиком используется арендаторами — это металлообрабатывающие производства и склады оптовых торговцев.
В 2023 году здание признано региональным памятником "Экспериментальный цех машиностроительного завода “Русский дизель”".
КИО отказывался продать "Большому Сампсониевскому, 30" землю, ссылаясь на ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.
По мнению чиновников, указанный в ЕГРН вид разрешённого использования участка "для размещения промышленных объектов" не соответствует градостроительному регламенту данной территориальной зоны.
Суд назвал этот довод не имеющим юридического значения, и спустя 2 месяца после вступления решения в законную силу КИО вынужден был подписать договор о продаже земли за 22,9 млн рублей — что стало поводом для нового спора.
Вице–президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина заявила тогда, что рыночная стоимость спорного участка вместе со зданием может составлять 600–700 млн рублей.
“
"Самое ценное тут, конечно же, земля, близость к реке, близость к метро и близость к местам нового девелопмента. Через дорогу снесён торгово–офисный центр “Сампсониевский”, там ведётся новое строительство. Район развивающийся, любое пятно под застройку будет пользоваться спросом, но наличие памятника очень усложняет ситуацию", — заявила эксперт.
"У Смольного шансов нет…"
По мнению партнёра юридической практики консалтинговой компании "Альтхаус" Александра Арбузова, шансы по оспариванию решения в вышестоящей инстанции у петербургского комитета имущественных отношений минимальны.
“
"Свобода сторон в такого рода договорах ограничена нормами законодательства, а потому, как верно заметил суд, если содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами — их называют императивными нормами, — то в противоречащей им части оно становится недействительным. Я не стал бы называть основания для оспаривания данного решения, на мой взгляд, в этом споре у Смольного шансов нет", — полагает эксперт.
Евгений Богомолов, адвокат, вице–президент Коллегии адвокатов Санкт–Петербурга "Кутузовская", называет позицию КИО в споре с ООО "Большой Сампсониевский, 30" гипертрофированно формальной и не видит перспектив для отмены решения в вышестоящих инстанциях.
"Арбитраж опирался на принцип приоритета духа закона над его буквой и фактических обстоятельств над формальными, указав, что установление комитетом имущественных отношений высокой выкупной цены обусловлено исключительно отсутствием ведомости инвентаризации участка с актуальной датой. Подобное формальное препятствие суд посчитал недостаточным для отказа в реализации права компании на законное определение цены. ООО “Большой Сампсониевский, 30” имело все основания оспаривать цену после подписания договора купли–продажи. Я не вижу предпосылок к тому, чтобы суды вышестоящих инстанций пришли к иным выводам", — говорит эксперт.
Генеральный директор ООО "Большой Сампсониевский, 30" Александр Первушин на предложение о комментарии не отреагировал. В КИО заявили, что обжалуют решение петербургского арбитража в вышестоящей инстанции.
