На фоне роста себестоимости строительства, удорожания проектного финансирования и усиливающейся ценовой чувствительности покупателей логично было бы ожидать, что девелоперы начнут сокращать комплектацию квартир — прежде всего за счёт отказа от чистовой отделки.
Однако рынок Петербурга, несмотря на попытки год назад отказаться от отделки, демонстрирует противоположную тенденцию. В массовом сегменте отделка не только не исчезает, но и закрепляется как стандарт. При том что конфликт здесь очевиден: с одной стороны — рост издержек и рисков для застройщика, с другой — устойчивый спрос на "готовый продукт". Разрешается он в пользу покупателей.
Стандарт, который уже сформирован
По данным Nikoliers, на рынке Петербурга сегодня экспонируется 25,7 тыс. лотов массового сегмента, из которых 64% — с полной чистовой отделкой, ещё 21% — в формате white box и лишь 14% — без отделки. При этом в 2025 году 83% реализованных лотов в массовом сегменте включали полную или предчистовую отделку.
“
"Таким образом, квартира с чистовой отделкой стала базовым сценарием для комфорт-класса. Отказ от неё автоматически переводит проект в более рискованную зону", — говорит руководитель направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольга Рянкель.
“
"Можно было бы предположить, что застройщики будут сокращать объём предложения с отделкой или упрощать стандарты ремонта. Но этого не происходит", — подчёркивает начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
В "Главстрой Санкт-Петербург" подтверждают доминирование формата.
“
"В комфорт-классе в петербургской агломерации сегодня преобладают квартиры с отделкой. По состоянию на середину февраля их доля в предложении достигает 76%, из которых 55% — это лоты с чистовой отделкой", — отмечает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании Дмитрий Ефремов.
Более того, если говорить о новых запусках, существенного разворота не произошло.
“
"В проектах комфорт-класса в Петербурге доля чистовой отделки за год изменилась незначительно: 87% против 86%", — уточняет он.
В Ленинградской области, по оценкам аналитиков, динамика оказалась даже более заметной: доля чистовой отделки в комфорт-классе выросла с 39% до 76%. Это означает, что стандартизация происходит не только в черте города, но и в пригородной агломерации.
Почему покупатель выбирает готовое
Экономическая логика остаётся ключевой.
“
"Отделка от застройщика остается очень привлекательным предложением для покупателя за счет её хорошего качества, включения в ипотеку и возможности быстро переехать", — поясняет Наталья Кукушкина.
По её словам, расходы застройщика и частного лица на стандартный ремонт отличаются в 2–2,5 раза. Эта разница формируется за счёт эффекта масштаба, централизованных закупок и типовых решений.
В ГК "А101" также фиксируют прямую зависимость между ростом стоимости ремонта и увеличением доли сделок с отделкой.
“
"Структура сделок в проектах компании претерпела значительные изменения за последние 18 месяцев. В 2024 году распределение было практически равномерным: по 43% занимали квартиры с чистовой отделкой и без отделки, а 14% приходилось на white box. В 2026 году 79% сделок проходят с чистовой отделкой, а white box и "бетон" вернулись в продуктовую линейку в объёмах по 11%. Ключевая причина — желание покупателей зафиксировать бюджет и получить предсказуемый результат в сжатые сроки", — рассказывает директор по продажам ГК "А101" в Санкт-Петербурге Мария Мартемьянова.
По её данным, доплата за ремонт от застройщика составляет 20–22% от стоимости квартиры, тогда как самостоятельный ремонт обходится в 30–35%.
Ипотечный механизм усиливает эту модель: стоимость отделки включается в кредит, а значит, распределяется на длительный срок. В условиях высокой ключевой ставки это зачастую выгоднее, чем потребительский кредит или собственные накопления.
“
"Мы не видим тенденции к отказу от чистовой отделки, скорее наоборот, её роль усиливается. В проектах Setl Group классов "комфорт" и "высокий комфорт" квартиры передаются с отделкой по собственному стандарту. Ранее мы тестировали предложения без отделки и убедились, что интерес к ним ниже. Даже в тех проектах, где предусмотрена возможность отказаться от отделки, покупатели практически не используют эту опцию. Более того, сегодня растёт востребованность отделки и в проектах бизнес- и элит-класса: в наших комплексах этих сегментов доля квартир с отделкой уже превышает половину предложения", — говорит директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников.
В ГК "Едино" доля сделок с чистовой отделкой превышает 95%.
“
"Разница между отделкой от девелопера и отделкой "сам себе дизайнер" может доходить до 50 и более процентов", — утверждает директор по развитию компании Максим Жабин.
Таким образом, для массового покупателя отделка — это не вопрос вкуса, а способ зафиксировать бюджет и снизить организационные риски.
Однако экономия — лишь часть мотивации. Есть и фактор управления средой.
“
"Очевидно, что при сдаче объекта на тысячу квартир без отделки первые пять лет в нём будет идти постоянный ремонт", — говорит Наталья Кукушкина.
По её словам, это означает износ мест общего пользования, конфликты и строительный мусор в парадных.
С точки зрения девелопера это прямой риск для репутации проекта, особенно в крупных кварталах с поэтапным вводом.
Рост себестоимости и операционные риски
При этом сама отделка дорожает. В GloraX оценивают рост её себестоимости примерно в 15% за год.
“
"По нашим оценкам, за последний год себестоимость отделки выросла примерно на 15%", — отмечает директор департамента маркетинга и продукта компании Екатерина Ульянова.
В ГК "Полис" рост оценивают в 10–12%, в ГК "Едино" — в 25–30%.
“
"Себестоимость отделки выросла существенно — порядка 25–30% за последний год", — говорит Максим Жабин, связывая это не только с материалами и логистикой, но и с долговой нагрузкой.
Отделка — это отдельный производственный контур: подрядчики, тендеры, контроль качества.
“
"Выполнение отделочных работ — это отдельный производственный контур", — подчёркивает Екатерина Ульянова.
Кроме того, растёт число судебных споров.
“
"Сейчас идёт огромное количество судебных разбирательств между девелоперами и клиентами", — говорит Максим Жабин, упоминая риски рекламаций.
Вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин обращает внимание на маржинальность:
“
"Для девелопера реализация проекта с полной отделкой сегодня может быть сопряжена с риском получить убыток — если для покупателя цена фиксируется в момент заключения сделки, то актуальными становятся риски непрогнозируемого удорожания".
Гибкость вместо отказа
Несмотря на это, большинство участников рынка считают полный отказ от отделки стратегически неверным.
“
"Сегодня стандартом является не конкретный тип отделки, а наличие выбора. В большинстве проектов покупателю доступна квартира с white box или с полной чистовой, как правило, в нескольких вариантах исполнения. Формат без отделки также встречается, однако несколько реже. Текущая структура спроса в "Ленстройтресте" показывает, что отделка в большинстве случаев востребована. Отказ возможен, как правило, при выходе стоимости за рамки бюджета сделки. При этом у клиента сохраняется возможность приобрести опцию в период строительства и после ввода дома в эксплуатацию. Дополнительным аргументом является экономическая целесообразность: покупатель фиксирует стоимость работ и меблировки по текущим ценам, что снижает риски удорожания к моменту завершения проекта", — говорит директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте.
Действительно, многие девелоперы переходят к смешанной модели: часть корпусов — с чистовой отделкой, часть — в формате white box или без неё.
“
"Если квартира изначально продаётся без отделки, порядка 22% клиентов выбирают апгрейд до формата white box, а ещё 28% — до полной чистовой отделки", — отмечает Екатерина Ульянова.
Это означает, что почти половина покупателей при отсутствии базовой отделки предпочитает всё же довести продукт до готового состояния.
В "Полисе" считают отказ от отделки риском для темпов продаж.
“
"Сегодня рынок комфорт-класса Петербурга фактически стандартизировался на чистовой отделке — это уже не конкурентное преимущество, а базовое ожидание покупателя. Большинство крупных застройщиков предлагают квартиры с отделкой "под ключ" как основной вариант. Подчистовая отделка или white box присутствует как дополнительная опция, вариант без отделки — скорее исключение, характерное для нескольких проектов с осознанным позиционированием или для коммерческих помещений", — говорит Яна Вирченко, отвечая на вопрос, воспринимается ли отсутствие отделки как минус продукта.
Ольга Рянкель формулирует итог осторожно: "Исключение отделки из предложения — крайне опрометчивый шаг, на который рынок не пойдёт".
Последствия для рынка
Для девелоперов отделка становится элементом управления денежным потоком и конкурентоспособностью. Проекты без отделки могут требовать ценового дисконта или более агрессивных ипотечных программ.
Для подрядчиков это означает стабильный спрос, но и рост требований к качеству и срокам.
Для покупателей — смещение к модели "готового решения", где квартира воспринимается как продукт с минимальным временным лагом до заселения.
Как считают опрошенные "ДП" участники рынка, чистовая отделка сохранит доминирующее положение в комфорт-классе Петербурга и Ленинградской области. Рост себестоимости будет компенсироваться перераспределением комплектаций внутри проектов и вариативностью предложений.
Впрочем, при дальнейшем росте затрат и сохранении высокой ставки доля white box может увеличиться, а часть лотов будет выводиться без отделки для снижения стартового чека. Однако массового возврата к "бетону" в комфорт-классе, по оценке большинства экспертов, не произойдёт.
Петербургский рынок окончательно перешёл к модели, где отделка — не декоративная опция, а структурный элемент продукта. И отказываться от неё девелоперы готовы в последнюю очередь.
