За последние 6 лет группа лидеров жилищного строительства в Петербурге поменялась примерно наполовину.
С 2020 года участникам рынка доступны данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). По состоянию на начало 2026 года первую десятку покинули ряд крупных компаний.
Так, "Мегалит" завершил крупный проект "Приморский квартал" и больше пока в Петербурге ничего не строит. "Главстрой Санкт–Петербург" постепенно исчерпывает объёмы "Северной долины" и "Юнтолово". "Аквилон" из–за задержек по строительству соцобъектов потерял доверие городских властей и переключился на Москву и другие регионы. "Эталон" глубоко погрузился в региональное развитие и потерял мощности в Петербурге. Группа "ЦДС" резко снизила темпы развития. К 2026 году место перечисленных компаний заняли ПСК, LEGENDA, группа RBI, РСТИ и КВС.
При этом формального "прихода новых лидеров" на рынок не произошло. Ядро по–прежнему составляют Setl Group, "Группа ЛСР", "Лидер Групп" и группа "Самолет". Именно эти игроки обеспечивают структурную устойчивость рынка, тогда как основные изменения за последние годы пришлись на средний эшелон. Более того, Setl Group и ЛСР на протяжении последнего десятилетия остаются безусловными лидерами: вне зависимости от фазы цикла именно они формируют "якорь" топ–10, контролируя совокупно от четверти до почти трети всего строящегося жилья в Северной столице.
топ-10 застройщиков Петербурга
Федеральные девелоперы — прежде всего ПИК и группа "Самолет" — на протяжении всего периода ведут себя неравномерно. Они регулярно присутствуют в топ–10, но редко поднимаются выше середины рейтинга, а в последние годы заметно сократили объёмы строительства в границах города, подтверждая второстепенный статус Петербурга в своей стратегии.
Важно, что вся эта ротация происходит на фоне устойчивого сокращения общего объёма строительства в границах Петербурга. Если в начале 2023 года в городе одновременно возводилось более 7,5 млн м2 жилья, то к началу 2024–го показатель снизился до 6,7 млн м2. В 2025 году объём сократился ещё заметнее — до 5,3 млн м2, а к началу 2026–го достиг 5,16 млн м2. Таким образом, за 3 года рынок потерял более 2,3 млн м2 текущего строительства.
В этих условиях рост отдельных игроков всё чаще происходит не за счёт расширения рынка, а за счёт перераспределения долей и более точной работы с портфелем проектов. Именно на этом фоне выход ПСК в топ–3 по объёму текущего строительства выглядит особенно показательно: компания усилила позиции в период, когда рынок в целом продолжает сжиматься.
Как поясняет коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов, в последние годы компания делала ставку на поступательное и контролируемое развитие. "Последние 5 лет мы последовательно наращиваем объёмы строительства, но делаем это неагрессивно — с соразмерным увеличением собственных мощностей и без принятия избыточных финансовых рисков", — отмечает он.
Дополнительным фактором роста стало усиление позиций ПСК в сегменте бизнес–класса: по итогам прошлого года компания вывела на рынок около 100 тыс. м2 жилья в этом сегменте — это один из самых высоких показателей в Петербурге.
В компании подчёркивают, что высокие позиции в рейтингах никогда не рассматривались как самоцель.
“
"Гораздо важнее сохранять сбалансированную структуру портфеля — проекты во всех сегментах жилой недвижимости, а также в категории сервисных апартаментов. Такая модель позволяет сглаживать колебания спроса: если в одном сегменте он временно снижается, в других ситуация может оставаться устойчивой. Опираясь на этот подход, мы можем постепенно наращивать объёмы, не нарушая баланса и не создавая дополнительных рисков", — подчёркивает Сергей Софронов.
Небольшим компаниям действительно становится сложнее приобретать участки и выводить на рынок новые объекты — барьер входа вырос как по финансовым требованиям, так и по уровню экспертизы. "Крупные игроки с качественным портфелем проектов, устойчивой репутацией и отлаженными процессами демонстрируют стабильность даже в текущих непростых условиях рынка. Это подтверждают цифры консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в холдинг Setl Group): доля топ–10 застройщиков в структуре спроса по Петербургской агломерации в денежном выражении по итогам 2025 года осталась на уровне 2024–го и составила 53%.
"Сейчас на рынке недвижимости, на мой взгляд, любым компаниям непросто приобретать и выводить новые проекты. С одной стороны, чем крупнее компания, тем больше у неё финансовых возможностей. С другой — у крупных компаний и сложностей при приобретении может быть больше просто за счёт масштаба и требований к сделкам. При этом важно учитывать, что банки сегодня активно предлагают девелоперам финансирование, в том числе при покупке земельных участков. И это как раз поддерживает разные модели — и небольших застройщиков, и средних, и крупных: вопрос скорее в устойчивости компании и в том, насколько стоимость конкретного участка и его условия ложатся в экономику проекта", — говорит Александр Свинолобов, генеральный директор девелоперской компании STAVNI.
Сейчас на рынке происходят важные процессы — перестройка финансовых моделей, формирование более чётких стратегий у застройщиков, адаптация к новым требованиям, проработка необходимых инструментов поддержки продаж.
"В результате на рынке устойчивыми будут игроки, способные не просто строить, а предлагать продукт с прозрачной экономикой, высоким качеством исполнения и гарантиями, а также комфортными условиями продаж для клиентов. Ну и немаловажной остаётся модель управления, минимизирующая риски в текущих условиях", — говорит директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева.
Коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова считает, что вектор развития рынка сегодня направлен не на масштабирование, а на укрепление внутренней устойчивости компании и реализуемых проектов. "Однако это не означает глобального сокращения числа застройщиков или тотальной консолидации рынка. Те компании, которые нашли свою нишу и сформировали качественный продукт, продолжают пользоваться спросом и сохраняют свою аудиторию. Их устойчивость основывается, в том числе, на узнаваемости бренда и доверии, а не на размере", — говорит она.
По мнению экспертов, на девелоперском рынке нет и уже не будет случайных игроков. "Только выходцы из отрасли, с опытом в том или ином качестве. Определённо, в Санкт-Петербурге и в целом по России имеют место объединения и поглощения одних девелоперов или их брендов другими — играют роль как внешние факторы вроде ухода иностранных компаний, так и рыночные, когда собственники не видят дальнейшего развития своих компаний и продают проекты. Считаю этот процесс нормальным: в целом рынок и потребитель не чувствуют этих изменений", — говорит коммерческий директор ГК "Вертикаль" Роман Корнышев.
По мнению директора отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антона Орлова, в условиях охлаждения спроса значительно обостряется конкуренция. "В перспективе не исключено масштабирование рынка за счёт приобретения портфелей ряда небольших застройщиков крупными игроками, в том числе имеющими собственные строительные мощности. Кроме того, в 2026 году ожидается продолжение, а возможно, и усиление практики партнёрств между девелоперами при реализации жилых комплексов", — считает он.
