Наука о комфорте: девелоперы меняют подход к продуктовым решениям в новостройках

По мнению игроков рынка недвижимости Петербурга, высокая конкуренция в сегменте новостроек, учитывая разнообразие предложения, предполагает не удешевление, а напротив — повышение качества проектов и внедрение решений, которые позволят привлечь интерес покупателя к конкретному жилому комплексу. Это, в свою очередь, означает более глубинные исследования предпочтений и потребностей целевой аудитории объектов. Особенно учитывая, что девелопмент — это всегда работа с будущим.

Определять перспективы

Опять же на форуме "Движение" эксперт по инновациям, генеральный директор УК фонда Digital Evolution Ventures Евгений Кузнецов озвучил 15 ключевых трендов в создании и развитии городов с прицелом на новую технологическую эпоху, где будет больше "удалёнки", использования онлайн-сервисов, смарт-решений. По его оценке, конкретно в части форматов домов три главных тренда — это интегрированная сервисная среда, модульность жилых и общих помещений, интеграция "рабочих" и "жилых" пространств. При этом, для городов тенденции развиваются в направлении роста населения и урбанизации, мультицентричности, повышенного внимания к экологии.

Но 2025 год пока "приземляет" запросы покупателя. "На фоне стагнации рынка, эмоциональные и технологические характеристики жилья остаются второстепенными относительно базовых факторов. Даже ценностно ориентированные клиенты, которые придают значение соответствию жилья их образу жизни, сначала смотрят на локацию, стоимость, срок сдачи и показатели надёжности девелопера, а уже затем — на "эмоцию" и идеологию проекта. Можно, конечно, говорить о плавном сдвиге интереса: новое поколение приносит запрос на экологичность, технологичные продуктовые решения, цифровые сервисы, но решающее значение при выборе квартиры по-прежнему имеют проверенные параметры — качество, удобство и надёжность", — комментирует ситуацию лидер направления исследований для клиентов категории "Недвижимость" ORO Александра Тихомирова.

С другой стороны, сама оценка таких критериев, как качество и комфорт жилого комплекса, изменилась, говорят девелоперы. Требования и насмотренность покупателя недвижимости сегодня значительно выше, чем даже пять лет назад. И что будет определять удобство жителей проекта в будущем, крупные строительные компании сегодня изучают системно, привлекая специалистов из различных областей. Причём не только отдельные элементы ЖК — а всю совокупность факторов, которые обеспечат комфорт человека при различных жизненных сценариях.

Федеральный девелопер GloraX пошёл ещё дальше и создал первую в своём роде лабораторию на рынке недвижимости, которая применяет междисциплинарный подход для проектирования жилых пространств. "В состав лаборатории вошли психофизиолог и нейроучёный Полина Кривых, нейробиолог Василий Ключарев, аллерголог-иммунолог Алексей Бессмертный, коллеги из бюро MLA+ и спортивные консультанты. Вместе они ищут ответы на вопросы — как окружающая среда влияет на биологические процессы в мозге и какие решения в девелопменте повысят комфорт человека, снизят уровень его стресса, улучшат качество жизни и благополучие", — рассказывает директор департамента маркетинга и продукта GloraX Екатерина Ульянова.

Привлечённые эксперты изучили более 150 передовых научных работ и теорий — и на базе проведённых исследований учёные предоставили девелоперу более 250 рекомендаций, направленных на совершенствование условий проживания. Они сгруппированы по четырём основным направлениям: спорт, биохакинг, нейропроектирование, создание развивающей среды для детей. "ДП" решил разобраться, как именно эти идеи могут быть применены в создании девелоперского продукта.

Осознанный подход к здоровью

Направление биохакинга — это решения по созданию среды, положительно влияющей на здоровье жителей новых комплексов. Примером может служить "умное озеленение". Практически все новостройки на рынке имеют благоустроенный двор, однако более высокий уровень — это выбор растений, снижающих риск сезонной аллергии и минимально скапливающих пыль на кронах, а также хвойных пород с фитонцидными свойствами (сосна, можжевельник), которые способствуют обеззараживанию воздуха, снижению концентрации стрептококков на 50–70%, профилактике ОРВИ.

С точки зрения биохакинга определяющим является выбор девелопером земельного участка для будущего ЖК. Так, важным элементом психофизиологического благополучия человека является близость "большой" воды, замечают учёные. Этот фактор оказывает комплексное положительное воздействие. Повышенная ионизация воздуха и стабильная влажность способствуют улучшению самочувствия. По данным ВОЗ, это снижает частоту респираторных заболеваний на 31%. Кроме того, согласно проведённым исследованиям, вид на воду снижает уровень стресса, а звуки воды в диапазоне 50–70 дБ активируют альфа-ритмы мозга, способствуя расслаблению и увеличивая продолжительность фазы быстрого сна на 18%.

Принципы биохакинга применяются в самых разных аспектах девелоперского продукта, пояснила Екатерина Ульянова. "Например, правильное освещение играет ключевую роль в регуляции биологических ритмов. В Мурманске, регионе с полярной ночью, бионическое освещение в проекте GloraX Кольский, имитирующее естественный свет, поможет регулировать циркадные ритмы и снизить риск сезонной депрессии. Вечернее освещение с тёплым жёлтым светом минимизирует подавление мелатонина, улучшая качество сна", — подчёркивает собеседница "ДП".

Спокойствие, только спокойствие

Нейропроектирование позволяет создать среду, которая снижает стресс, повышает концентрацию и чувство безопасности через форму, свет, звук и визуальное окружение. "Из множества неудобных мелочей складывается постоянный фоновый стресс. Наша задача — этого избежать. Чтобы человек, оказавшись дома, чувствовал: "Здесь я управляю своей жизнью", — рассказывает Полина Кривых, психофизиолог, нейроучёный, научный редактор и переводчик более 25 книг о мозге и психологии.

Учёные выяснили, что форма наблюдаемых объектов в среде влияет на здоровье сердца и уровень стресса. Прямые углы, резкие повороты, хаотичные маршруты — всё это увеличивает напряжение. В то время как скруглённые формы, извилистые тропы, мягкие линии ландшафта — напротив, снижают частоту сердечных сокращений и уровень кортизола. Следовательно, в девелоперском продукте позитивный эффект могут дать бионическая архитектура, иммерсивные эко-тропы, медитативные площадки округлых форм, скруглённые элементы в благоустройстве. Снизить тревожность за счёт ощущения контроля позволяют прозрачные входные группы: они демонстрируют визуальную доступность придомовой территории, её безопасность. То есть такое продуктовое решение — это не просто вопрос дизайна, замечают эксперты.

Нейропроектирование как направление затрагивает не только физиологию человека, но и психологию принадлежности. Учёный-нейробиолог Василий Ключарев указывает на существование положительной корреляции между привязанностью к месту и социальным благополучием человека. В этом смысле нарастающий на рынке недвижимости России тренд на сохранение идентичности территорий, памяти места, объектов культурного наследия в составе новостроек — более чем уместен.

Интересно каждый день

В последние годы многие застройщики уделяют особое внимание такому элементу инфраструктуры ЖК, как детские площадки. Крупные девелоперы не просто отказываются от "классических" типовых решений и делают акцент на качестве применяемых материалов, а в соавторстве со специалистами создают новые стандарты.

Екатерина Ульянова рассказала, что в GloraX Lab сформулировали собственные принципы для современной детской площадки — это не просто место для игр, а пространство для развития: физического, когнитивного, эмоционального и социального. Здесь считают, что ребёнок должен расти в среде, которая уважает его потребности, постепенно раскрывает его потенциал и вдохновляет на исследование мира. При таком подходе проектирование дворов осуществляется не интуитивно, а на основе научных исследований в области нейропсихологии, педагогики и экологической психологии. Каждое решение — от выбора материала до формы конструкции — направлено на то, чтобы стимулировать развитие, а не просто развлекать.

"Мы стремимся использовать натуральное дерево для игровых комплексов вместо пластика и металла, потому что тактильный контакт с деревом активизирует сенсорные нейроны на 27% интенсивнее, чем пластик. Научные исследования показывают, что прикосновение к натуральной поверхности запускает процессы сенсорной интеграции, которые лежат в основе координации, баланса и даже речевого развития. Кроме того, игры с природными материалами снижают риск СДВГ на 22%", — делится данными Екатерина Ульянова.

Эксперт добавила, что сенсорной интеграции способствует обогащённая среда с разнообразными элементами интересных текстур и форм. А вот, например, объекты бионической формы, неструктурированные игровые элементы, согласно проведённым научным исследованиям, повышают креативность у детей на 300%. При этом разделение зон по возрастам позволяет интегрировать элементы с разной степенью сложности, чтобы создать возможности для развития и одновременно обеспечить необходимый уровень безопасности для детей помладше и постарше.

Всегда быть в тонусе

Для создания эффективной и мотивирующей спортивной среды требуется системный подход, объединяющий биомеханику, физиологию, нейрофизиологию и поведенческую науку, поделились выводами специалисты GloraX Lab. Здесь считают, что спорт становится частью повседневности, когда он доступен. Эксперты пояснили свою точку зрения: исследования в области поведенческой экономики, в частности, работы Ричарда Талера, демонстрируют — люди склонны выбирать путь наименьшего сопротивления. С точки зрения планирования территории двора это означает размещение тренажёров и турников в непосредственной близости от дома — в пределах 50 шагов от подъезда. Это кардинально снижает барьеры для начала тренировки.

Также принцип доступности отражается в наполнении площадок спортивным инвентарём. Здесь вновь идеи исследователей идут в направлении инфраструктуры, адаптивной к разному уровню физической подготовки и возрасту жителей. Доступность спорта формирует привычку к движению, а затем срабатывает эффект "микродоз" активности: короткие, но регулярные занятия легко встраиваются в рутину, уверены эксперты.

"Как один из лидеров в области комплексного развития территорий мы применяем эти принципы наиболее широко, выводя за пределы внутридворовой территории и формируя точки притяжения в масштабе городов. Например, в Нижнем Новгороде мы не просто выполняем благоустройство набережной Оки, а создаём целый спортивный кластер у воды. В синергии работает принцип "активного дизайна" — горожане идут на прогулку, любуются рекой, снижают стресс, видят соседей, которые занимаются на турнике или играют в футбол, и вовлекаются в спортивные активности. Таким образом ненавязчиво создаётся позитивное социальное давление в пользу здорового образа жизни", — подчёркивает Екатерина Ульянова.

Это яркий пример того, как девелоперы всё более активно участвуют в формировании комфортной городской среды, даже уже некой экосистемы жизни — при этом ориентируясь не только на актуальные тренды, но и опираясь на различные исследования, аналитические данные. И да, созданные в рамках подобной парадигмы проекты получают преимущества. Но важнее, что такой подход к продукту в целом влияет на ожидания покупателей.