Из–за непоследовательных и экономически не подкреплённых решений доходные дома и другие старинные здания в Петербурге не находят своих инвесторов, рискуя, как дом Лялевича, превратиться в руины.
Как сообщал "ДП", 7 ноября в доме на улице Розенштейна, 39 (защищённое законом от сноса дореволюционное здание, построенное по проекту архитектора Мариана Лялевича), произошло частичное обрушение перекрытий. В последующие дни аварийные конструкции были разобраны.
История одного дома
Дом Лялевича был признан аварийным около 15 лет назад, затем расселён. Здание не менее 9 раз выставлялось на торги, но они раз за разом признавались несостоявшимися ввиду отсутствия потенциальных покупателей. Вероятно, это объяснялось завышенной, по мнению рынка, ценой продажи (в последний раз — 100 млн рублей), которая делает проект восстановления нерентабельным.
Во всяком случае бюджетные учреждения, среди которых Фонд капитального ремонта и Высшая школа экономики, отказались от этой постройки из–за больших затрат на восстановление здания.
После всех этих неудачных попыток в 2022 году в городском комитете по инвестициям здание решили включить в зону комплексного развития территорий (КРТ), которой "накрыли" расположенный рядом завод "Красный треугольник".
Но как неоднократно писал "ДП", пока никакого развития зоны КРТ в Петербурге не получили. Зато когда нашёлся инвестор (ГК "Реновация"), готовый приобрести дом Лялевича на реалистичных условиях под капитальный ремонт, механизм торгов для него оказался заблокированным. Город предпочёл оставить здание в зоне КРТ.
Как становятся "заброшками"
История дома Лялевича не уникальна. Похожая ситуация складывается с домом Плотникова на Большом Сампсониевском пр., 21, который тоже много лет назад был расселён, а город прорабатывал варианты его использования.
К этому зданию также проявляла интерес ГК "Реновация", но и в этом случае ей не удалось договориться с чиновниками. В отличие от дома Лялевича, в судьбе этой постройки недавно появилась определённость — город собирается отдать её под школу, которую должен создать инвестор (ГК "ПСК") при строительстве жилого комплекса на Выборгской набережной.
"Заброшки" пока остаются частью петербургского пейзажа
Среди других бывших доходных домов, которые город пытался продать по сравнительно высокой цене (около 100 млн рублей), а теперь хочет приспособить для общественных нужд, — дом Бредаля на ул. Шкапина, 36–40. В нём хотят организовать поликлинику, правда финансирование на это пока не найдено.
Впрочем, проблема с пустующими старинными объектами характерна и для недвижимости федеральных собственников.
Например, только в этом году был выставлен на торги пакгауз за Варшавским вокзалом, который принадлежал "Почте России" и не использовался по крайней мере с 2014 года. С тех пор состояние постройки ухудшилось, а цена продажи (120 млн рублей) опять–таки оказалась высока, и с первого раза покупатель не нашёлся.
В приведённых примерах проблема не самого эффективного хозяйствования проявляется в отношении сравнительно небольших объектов, на которые есть потенциальные инвесторы. Например, восстановлением доходных домов помимо "Реновации" занимается также компания "Союз девелопмент". Но это часть более глобального вопроса сохранения и экономически эффективного использования старинных построек и их комплексов, в том числе охраняемых как памятники (Конюшенное ведомство, Апраксин двор).
Почему рушатся старинные здания
У государства нет обязанности продавать объекты, поэтому ответственности за бездействие (неорганизацию продажи) не будет, комментирует ситуацию с многолетним "замораживанием" аварийных зданий партнёр адвокатского бюро "Качкин и партнёры" Дмитрий Некрестьянов.
За состояние нежилых зданий отвечает комитет имущественных отношений, за жилые (расселённые) — районная администрация. В случае обрушений, подобных произошедшему с домом Лялевича, если при этом нет жертв, всё может сводиться к дисциплинарной ответственности сотрудников районного жилагентства, говорит юрист.
На практике здание либо консервируется с "номинальной" ответственностью, либо эксплуатируется подведомственными учреждениями, говорит Дмитрий Некрестьянов.
Как поясняет старший юрист Rightmark Group Олег Лодянов, ответственность, вероятно, понесёт и подрядчик, проводивший геотехнический мониторинг дома Лялевича, но только в своей части. Он будет отвечать не за обрушение само по себе, а за то, что не смог выявить опасные процессы и не предупредил об опасности. Эта ответственность — гражданско–правовая, и взыскать убытки можно лишь в том случае, если будет доказано, что город мог бы устранить обрушение, получив своевременное сообщение.
Как отмечает партнёр бюро Legal to Business Дарья Филина, в последнее время в законодательстве происходят подвижки, призванные упростить включение аварийных зданий старой постройки в оборот. Например, были обновлены правила приватизации, а также предусмотрено льготное кредитование на специальной платформе, созданной совместно с "Дом.РФ".
Но всё это касается прежде всего объектов культурного наследия, а не рядовых исторических зданий, как в рассмотренных случаях с доходными домами.
Вовлечение старинных объектов в оборот остаётся крайне сложным. Совокупность жёсткого контроля, требований к оформлению и существенные затраты не способствуют широкому распространению таких проектов, говорит Дарья Филина.
Генеральный директор City Solutions (компания известна, в частности, по реализованному проекту перемещения Императорского воспитательного дома) Василий Тимофеев подтверждает: "В Петербурге, в отличие от Москвы, нет ускоренного механизма согласования решений о реставрации и уже тем более о переносе объектов".
Существует сложная "инфраструктура принятия решений" — это не просто выбор конкретного метода, а целая система согласований с участием профессионального сообщества.
“
"В случае расселения и реставрации это всегда “рулетка”, поэтому неудивительно, что они не выстраиваются в очередь за аварийными историческими зданиями", — говорит предприниматель. При этом он убеждён, что "лучшая судьба аварийного дома — передача добросовестному инвестору, который его реконструирует с максимальным сохранением его наследия".
Руководитель реставрационной мастерской АСМ Алексей Михайлов считает, что противоаварийные работы на таких объектах следовало бы делать за счёт бюджета. Но есть также характерная не только для Петербурга проблема бездействия органов охраны, когда нежелание обращаться в суд приводит к обрушениям.
Большинство экспертов сходятся во мнении, что эффективнее продавать расселённые здания сразу, а не годами держать их в подвешенном состоянии. Что же касается дома Лялевича, градозащитники уже окрестили его первой жертвой КРТ в Петербурге.
"ДП" направил вопросы в комитет имущественных отношений.
“
Мы были заинтересованы купить дом Лялевича, но он был включён в программу "Красного треугольника" и нам сказали, что его отдельно не выкупить. Хотя не уверен, что по такой программе можно что–то восстановить: слишком много собственников. Между тем, чем быстрее дом выставляется на торги, тем больше шансов, что он сохранится. И наоборот: чем дольше дом стоит бесхозный, тем дольше подмываются фундаменты и тем больше происходит разрушений. Город часто идёт навстречу, и часть домов, которые у нас были в плане, мы смогли приобрести. Не продали только два — дом Лялевича и дом на Большом Сампсониевском, 21. Эти два здания потенциально могли бы нас заинтересовать, но город их на торги не выставляет. Они были законсервированы. Хотя естественно, что продажа на торгах для города выгоднее. При таком варианте не приходится тратить деньги на восстановление, плюс ещё получаешь деньги на приведение в порядок других построек. Лучше, чтобы этим занимались люди, имеющие соответствующую специализацию. Городу, если ему это нужно, выгоднее взамен на торгах потом купить какое–то жильё после продажи здания. Так они получат больше квадратных метров, чем если будут сами заниматься восстановлением.
Ян Бобрышев
руководитель группы компаний "Реновация"
“
После расселения дома годами "маринуются" — это обычная практика. Они стоят законсервированными, но консервация не обеспечивает надёжную защиту и здания превращаются в руины. Потом их всё–таки выставляют на торги, и они выкупаются предпринимателями и ремонтируются. Большинство зданий, которые покупал, например, Ян Бобрышев, предварительно стояли брошенными по многу лет. Яркие примеры — дом Бредаля на Шкапина, 36–40, где давно пишут о планах сделать поликлинику, или дом на Боровой, который числился в программе доходных домов, но так и не был отремонтирован (пока не был продан. — Ред.). Тот же почтовый пакгауз у Варшавского вокзала. С ним всё было нормально до 2012 года. Но он стоял и разрушался больше 10 лет, и только сейчас его выставляют на торги — уже практически как руины. И неизвестно, купит ли его кто–то в таком состоянии и по такой цене. Бюджет при этом несёт колоссальные потери. Если бы пакгауз продали в хорошем состоянии, он стоил бы гораздо дороже. Сейчас даже неизвестно, купят ли его хоть по такой цене. По сути, огромные расходы перекладывают на покупателей, которые должны вкладываться в восстановление руин. В свою очередь, бюджет теряет деньги, которые предприниматели могли бы заплатить за целые объекты.
Дмитрий Литвинов
координатор движения "Живой город"
“
Конечно, эффективнее продавать расселённые здания сразу. Если у города нет средств, запланированных для проведения ремонта, то чем раньше выставлять дом на торги, тем лучше. При этом дом Лялевича очень большой, ведь он был построен уже на излёте перед революцией. В последние годы много лет стоял расселённым. Участок же не самый престижный. И я думаю, мало кто потянул бы реконструкцию исторического здания в этом месте. Застройщики могут скорее заинтересоваться подобным участком, если там будет возможно новое строительство. По своему опыту скажу: когда мы восстанавливаем небольшие жилые дома, которые много лет стояли без хозяев, мы видим, как за это время разрушалась крыша, появлялись протечки, конструкции начинали гнить. Но там другой масштаб и хотя бы понятно сразу, как это восстановить.
Игорь Пасечник
руководитель ООО "НИиПИ Спецреставрация"
