В октябре среди самых читаемых материалов dp.ru оказались темы о наследии скандинавских девелоперов в Северной столице (36 тыс. просмотров), ключевой ставке (23 тыс.) и концепции 15–минутного города (17 тыс.)
Минутное дело
В агломерации Петербурга стало больше жилых комплексов, построенных по принципу 15–минутного города. Потенциал таких проектов далеко не исчерпан.
Считается, что 15–минутный город — это пространство, сочетающее в себе жилую функцию, а также необходимую транспортную и социальную инфраструктуру в пешей доступности. Смысл в том, чтобы создать место, где есть всё самое необходимое для комфортной жизни: школы, детсады, медицинские учреждения, аптеки, магазины, спортивные залы, кафе и рестораны, рекреационные зоны и развлекательные площадки. Подобные кластеры — способ разгрузить транспорт и снизить нагрузку на центр города, говорит соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.
"Концепция 15–минутного города не является маркетинговой фишкой, за которую покупатели готовы доплачивать. Без её составляющих клиенты просто не будут голосовать за проект рублём. Это необходимое требование со стороны покупателей для любой стройки — от масштабных проектов КРТ до небольших объектов. Районная застройка, реализуемая по схеме greenfield, имеет здесь ключевое преимущество: всё можно заранее спланировать и реализовать", — отмечает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
В последнее время девелоперы стали чаще придерживаться принципов 15–минутного города. Однако в этой модели есть и обратная сторона — она требует больших вложений и долгих сроков реализации, обращают внимание эксперты. Но в конечном итоге инвесторы получают рост спроса на квартиры и более высокие темпы продаж. Так, по данным Nikoliers, премия за жильё в самодостаточных кварталах достигает 10–15%, а коммерческие помещения продаются быстрее, чем в обычных домах.
"Сегодня недостаточно просто построить дом и установить детскую площадку. У покупателей значительно повысились требования к качеству благоустройства и прилегающей к ЖК инфраструктуре. Концепция “город в городе” стала фактически обязательным стандартом: проекты, в которых нет комплексной инфраструктуры, часто оказываются неконкурентоспособными. Всё необходимое для повседневной жизни должно быть расположено в шаговой доступности — в пределах 15 минут. Это магазины, школы и детские сады, медицинские учреждения, фитнес–центры, салоны красоты, места для отдыха и занятий спортом. Такой подход не только обеспечивает удобство жителей, но и формирует полноценное самодостаточное городское пространство", — рассуждает директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников.
“
Концепция 15–минутного города на успех просто обречена, поскольку является базовым параметром комфортной жизни. Отсутствие исполнения этой концепции для проектов массового жилого строительства на окраинах города и в области будет приговором — в спросе такие предложения серьёзно проиграют. По этой причине подобных проектов без инфраструктурного обеспечения почти и нет. Далее назревает развитие этой концепции. Минимальный базовый уровень: детсады, школы, спорт, магазины, досуг и медицина в пешем доступе. Это то, что достигается сейчас. Но есть ещё вопрос мест приложения труда. Маятниковая миграция на 80–90% формируется за счёт поездок от мест проживания к местам занятости. Поэтому дальнейшая перспектива — в децентрализации, распределении рабочих мест по территориям. Полного выполнения 15–минутного правила в контексте рабочих мест достичь невозможно, но если это будет, скажем, получасовой город — это уже будет прорыв. Поскольку в больших городах расстояния мы измеряем не километрами, а минутами и часами, возникает вопрос о более быстром и удобном общественном транспорте. Москву приводить в пример, наверное, уже как–то банально, но, с другой стороны, что ещё остаётся.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Уйти по–скандинавски
Уход финской YIT и шведской Bonava из Петербурга стал тяжёлым ударом для этих компаний с финансовой точки зрения.
После ухода с местного рынка недвижимости Bonava ежегодно недосчитывалась порядка 6–7 млрд шведских крон выручки и показывала убытки. YIT в последние пару лет потеряла около 600 млн евро выручки и из прибыльного холдинга также превратилась в убыточный. Как выяснил "ДП", в совокупности скандинавские девелоперы лишились более 1,2 млрд евро доходов и понесли дополнительные убытки в размере около 164 млн евро.
Bonava вынуждена была сосредоточиться на Германии, Швеции и других странах Северной Европы, где конкуренция выше, маржа ниже, а циклы строительства и продаж более протяжённые. YIT оказалась в ещё более сложной ситуации: рынок Финляндии показал спад, а попытка удержаться в Норвегии и Швеции завершилась решением о закрытии операций и реструктуризации бизнеса.
В целом последствия ухода с российского рынка для YIT и Bonava оказались двойственными. С одной стороны, компании смогли избежать юридических и репутационных рисков. С другой — их финансовые показатели резко ухудшились и до сих пор ни одна из них не вернулась на траекторию роста, сопоставимую с уровнем до 2022 года.
"Базовая модель проектов от скандинавских застройщиков — это стандартные решения шведской строительной отрасли, которые завоевали популярность в 1970–х годах, когда Швеция переживала своеобразный кризис принятия решений о создании новой модели современного жилья и сохранении исторического архитектурного наследия. Стандартное жильё должно было стать быстровозводимым, удобным, функциональным и недорогим. Так появились панельные дома с глубокими балконами, кладовыми, кухнями–гостиными, постирочными зонами, дополнительными санузлами, большой площадью остекления. Мы с удовольствием примерили на себя эти решения, и они нам понравились. Отрасль получила мощный стимул для развития, а покупатели — новый продукт, который в настоящее время является чуть ли не базовым стандартом. Только панель пока не воспринимается нашим потребителем до конца как надёжное и качественное решение. Мы традиционно остаёмся верны монолиту и кирпичу. Можно смело сказать, что сейчас скандинавы уже утратили своё преимущество и уникальность", — рассуждает коммерческий директор ЖК "Охтинские высоты" Виталий Голубев.
“
Уход YIT и Bonava стал для Петербурга не просто уходом двух иностранных компаний, а потерей уникального сегмента рынка. Финские девелоперы за 20 лет работы сформировали особую культуру новостроек — комфортное жильё без избыточного пафоса, но с высоким качеством исполнения. Их проекты отличались вниманием к деталям: тщательно продуманные планировки, благоустройство, общественные пространства, управление домами. Даже мелочи вроде детских площадок оказывались на уровне, который покупатели замечали и ценили. Финские компании были своего рода законодателями моды: они учили рынок, что важны не только квадратный метр и цена, но целостный продукт. И в Петербурге этот "финский акцент" был очень узнаваем и востребован. К сожалению, после поглощения их активов местными игроками мы не увидели попытки сохранить и развить этот бренд качества. В итоге город потерял самобытный кусок девелоперского рынка, который действительно выделялся и пользовался доверием покупателей.
Максим Ельцов
генеральный директор "ПИА Недвижимость"
Ставку по осени считают
Центробанк, вопреки осторожным прогнозам и на радость застройщикам, не стал замораживать ставку, а снизил её до 16,5%.
Снижение ключевой ставки на заседании ЦБ РФ 24 октября дало девелоперам надежду на позитивное завершение года. Застройщики надеются, что банки пересмотрят условия по ипотечным кредитам и сделают их немного доступнее. Кроме того, удешевление финансирования позволит девелоперам активнее запускать новые очереди проектов и снижать затраты по действующим эскроу–счетам.
"Решение Банка России позитивно повлияет на строительную отрасль и крупный бизнес. Мы ожидаем увеличения количества сделок в ближайшее время", — подчеркнул коммерческий директор "Брусники" в Санкт–Петербурге и Ленинградской области Максим Зорин.
Однако некоторые эксперты дают более сдержанные комментарии. "Снижение ключевой ставки на 0,5% не отразится существенным образом на условиях ипотечного кредитования. Однако тот факт, что ЦБ всё же пошёл на снижение ставки на фоне ожидаемого роста инфляционного давления на рубеже 2025–2026 годов, безусловно, воспринимается позитивно. В текущих условиях сохранение динамики в сторону снижения — хороший знак, но все участники рынка ждут более комфортных значений ключевой ставки, при которых ставки по рыночной ипотеке перестанут быть заградительными", — говорит президент GloraX Дмитрий Кашинский.
Заместитель директора департамента стратегического консалтинга CORE.XP Никита Курносов согласен, что для рынка жилой недвижимости Петербурга символическое снижение ставки не приведёт к значительному изменению спроса, так как рыночная ипотека (со ставками, превышающими ключевую ставку ЦБ РФ) по состоянию на сегодняшний день не является основным инструментом у покупателей квартир. Большая часть сделок на первичном рынке проходит с использованием льготных программ ипотеки, механизма рассрочки или покупки без использования заёмных средств.
"До достижения ключевой ставки диапазона 12–13% и ниже не стоит ожидать оживления массового спроса за счёт распространения рыночной ипотеки", — добавил он.
Решающее значение для рынка новостроек будут иметь условия по льготной ипотеке, констатируют собеседники "ДП".
"Рыночная ипотека пока не способна стать драйвером, но семейные программы и рассрочки работают. А значит, даже при высокой ключевой ставке рынок находит точки роста", — резюмирует начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина.
“
Спад массовой льготной ипотеки и ограниченные объёмы ипотеки с государственной поддержкой должны были снизить интерес к этому институту со стороны потребителей. Но рынок недвижимости адаптировался и квазиипотечные схемы приобретения жилья прижились в новостройках крупных городов. Застройщики при этом, по сути, взяли на себя функции банков. Однако это временное явление. При снижении ставки девелоперы сразу убирают свои скидки и преференции на приобретение жилья. Высокая ключевая ставка не позволяла банкам нормально осуществлять ипотечные схемы. Поэтому её снижения ожидали как потребители, так и застройщики и банки. Но небольшое снижение вряд ли поможет восстановить интерес к новостройкам. Ипотека всё ещё остаётся дорогой, а размещение средств на вкладах даже при снижающихся процентах — выгодным. Потребители же находятся в ожидании, хотя снижение ставки — это всё–таки сигнал для них, что рынок восстановится и при ограниченном предложении цены на недвижимость могут возрасти. Поэтому они будут приобретать недвижимость, не ожидая пиковых цен. Даже при небольшой надежде на снижение ставки рынок ипотеки в августе текущего года показал рост 10%. Тенденция снижения ставок по вкладам в крупнейших банках подтолкнула многих к решению инвестировать в жильё. При затоваривании рынка новостроек во многих регионах ожидать там всплеска спроса на квартиры в новых проектах не стоит. А значит, в целом по стране роста стоимости жилья не произойдёт. В столичных же регионах может наблюдаться небольшое повышение цен, но на определённые объекты, которые ввиду ограниченного предложения и особых характеристик всегда пользовались спросом.
Наталья Казанцева
доцент кафедры экономической политики и экономических измерений Государственного университета управления, к.э.н.
