После 3 лет рекордного спроса рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленинградской области резко охладел. Цифры говорят громче слов: падение сделок, рост себестоимости, обесценивание ипотеки. Девелоперы и инвесторы вынуждены пересмотреть привычные модели и признать: золотое время загорода закончилось. На круглом столе "Делового Петербурга" эксперты отрасли обсудили, что пошло не так и есть ли у рынка шанс на перерождение.
Рынок сбавил обороты
По данным Росреестра, за 9 месяцев 2025 года введено 15 597 объектов. Это меньше примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если говорить о продажах индивидуальных домов на вторичном рынке, то за 9 месяцев продано 21 290 домов, в прошлом году за тот же период — 23 320. В целом, если строго смотреть, падение есть, но на горизонте нескольких лет ситуация более–менее стабильна.
“
"А вот земельные участки просели сильнее всего — более чем на 30%, — рассказывает председатель совета директоров ГК "1–я Академия недвижимости" Дмитрий Новосельцев. — Самый существенный спад мы видим в организованной коттеджной застройке — падение продаж в 2–3 раза. Этот сегмент дороже, так как включает инженерную подготовку, качественные дороги, сети. Стоимость конечного домовладения здесь выше на 30–100%, поэтому и спад заметнее".
По его словам, картина не катастрофическая, но тревожная: "Рынок не рухнул, он просто остыл. Ушли спонтанные покупки, люди стали считать. Это естественный процесс после летней жары 2020–2023 годов".
“
"Я абсолютно согласна относительно цифр. Мы в коттеджных посёлках видим похожую динамику, особенно в экономклассе. Там стоимость сделки выросла примерно на 15%, но количество сделок снизилось на 20%. В бизнес–классе показатели не изменились по сравнению с прошлым годом. А сегменты премиум и элитка остаются стабильными", — подтверждает управляющий партнёр агентства Puzzle Realty Мария Федорова.
Что касается покупателей, спрос изменился. Сегодня в большей степени люди покупают готовые дома. "Люди хотят готовый продукт, — добавляет она. — Никто не хочет строить, ждать и рисковать с подрядчиком. Поэтому выигрывают проекты под ключ и дома, где всё сделано заранее".
Инвесторы уходят в отдых
Одновременно на рынке набирают обороты инвестиции в загородную рекреацию. "Мы с 2020 года развиваем концепции баз отдыха и глэмпингов. С точки зрения вложений часть инвесторов, с которыми мы работаем, — это те, кто ушёл из городской недвижимости. Почему? Чек в загородной недвижимости для отдыха, например апарт–отелей, в среднем в 2 раза выше, но и востребованность больше. Окупаемость в зависимости от проекта — около 5 лет. Для городской недвижимости при вложениях в полмиллиарда окупаемость за 5 лет — это очень сложно", — говорит генеральный директор компании "Живи жизнь" Лаврентий Веденеев.
По его словам, инвесторы в первую очередь смотрят на компании, которые могут сделать всё под ключ. "У нас, например, свой завод домокомплектов, мы строим по технологии Prefab — от договора до готового дома в тёплом контуре проходит 90 дней. Инвесторы понимают, что это короткие деньги с окупаемостью 3–5 лет, и им важно, чтобы подрядчик мог закрыть все этапы", — уточняет Лаврентий Веденеев.
При этом количество туристов, которые приезжают в Северную столицу, растёт. Так, Петербург за январь–сентябрь 2025 года принял 9,4 млн туристов. Основным драйвером роста стал внутренний туризм, который вырос на 10,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди регионов, жители которых чаще всего приезжали в Петербург, лидером стал Московский регион (21% от внутреннего турпотока). За ним следуют Мурманская и Новгородская области (по 5%), Псковская область и Республика Татарстан (по 4%).
Впрочем, меняются и требования к загородному отдыху. Если 5 лет назад нельзя было представить, что люди будут тратить полмиллиона рублей на отдых на Алтае, то сейчас это реальность.
“
"Но при этом люди не готовы жить просто в домике у озера. Это не работает. Туристы смотрят на инфраструктуру: должна быть не просто баня, а спа; должна быть точка питания; должны быть активности для детей. Проекты, где есть концепция и инфраструктура, работают. Те, где этого нет, — стоят пустыми или сдаются плохо", — уточняет генеральный директор компании "Живи жизнь".
При этом эксперты говорят, что наиболее перспективна на загородном рынке будет коллаборация классического продукта и формата аренды. Высокие ставки делают ипотеку менее доступной, чем аренду, поэтому аренда будет набирать обороты. Инфраструктура будет обслуживать оба этих сегмента.
Инфраструктура как фактор жизни
Впрочем, не только туристы, но и жители загородных домов стали требовательнее к инфраструктуре посёлков. Но у девелоперов возникает сложность — пока посёлок достаточно не заселён, её строительство не окупается.
"В закрытых посёлках бизнес– и премиум–класса создавать коммерческую инфраструктуру крайне рискованно, если рассчитываешь только на внутренний трафик клиентов. Например, в нашем проекте “Репино Парк” отведены места под ресторан и детский центр, но для активной рентабельной работы необходимо полное заселение посёлка", — приводит конкретный пример основатель агентства Valley Estate Валентина Ветрова.
Интереснее делать коммерцию рядом с посёлками, рассчитывая на внешний трафик. "Например, поселок ForestVillage, где вокруг сосредоточено много инфраструктуры. Это современный и продуманный формат пригородного жилья, который ещё не типичен для области, но который, надеюсь, оценят наши клиенты. Традиционный коттедж — это второе жильё, и большая коммерческая инфраструктура внутри не считается обязательной. Обязательны прогулочные дорожки, детские и спортивные площадки", — говорит она.
Есть и успешные кейсы. "В посёлке “Ламбери” построена частная школа “Деловая волна” — и она переполнена, — говорит Федорова. — Это стало толчком для роста продаж. Или “Медовое”, где обслуживание стоит 70 тыс. в месяц, — бассейн, охрана, даже мойка для машин. За это жители посёлка платят, если чувствуют, что живут в экосистеме", — рассказывает Мария Федорова.
“
"Основная проблема, почему люди не рассматривают загородные посёлки как основное жильё, — отсутствие социальной инфраструктуры: школ, детских садов, больниц, нормальных дорог. Реализовать это только за счёт девелоперов очень дорого", — резюмирует Лаврентий Веденеев.
А вот Дмитрий Новосельцев настроен оптимистично. "Я уверен, что рынок будет развиваться. У нас сейчас активно строятся дороги, развивается инфраструктура. Уровень социальной обеспеченности города и пригородов начинает выравниваться. Как только у человека в шаговой доступности (или в 10–20 минутах езды) появляются школа,детский сад, магазины, он чувствует себя комфортно и готов переехать. Земля за городом дешевле, расходы на строительство сопоставимы, поэтому при прочих равных выигрывает загород", — говорит он.
При этом при развитии инфраструктуры за город перебираются и молодые люди.
“
"Мы видим, как публика омолаживается, появляются новые форматы жилья, и люди к ним готовы. Молодое поколение будет наполнять загородные рынки", — согласна Валентина Ветрова.
От "дворцов" к эргономике
Параллельно меняется формат самого продукта. Спрос сместился с больших домов на 300–500–1000 "квадратов" на дома площадью 120–150 м2.
"Я бы поправил: оптимальный размер сейчас — 180–200 м2. Рынок развивается, появилось много новых технологий, и люди начали иначе подходить к планированию. Важна эргономика. Раньше не было такого подхода. Сейчас люди понимают планировку, могут уменьшить, например, спальни, но сделать больше санузлов. Наиболее востребовано строительство загородных резиденций, где дом правильно посажен на участке, сделан ландшафт и есть второстепенные постройки, которые компенсируют площадь. Такие проекты выгоднее реализовывать комплексно: работы полностью сосредоточены у одного исполнителя в рамках единой сметы, процессы параллельны — сроки возведения каждого объекта не мешают друг другу, не требуется переделка отдельных зон на участках или внутри дома (снижаются риски дальнейшего развития территории участка)", — говорит генеральный директор архитектурно–строительной компании Zelege Станислав Зеленин.
Впрочем, не всегда это так. "Мы строим большие объекты, от 500 до 1000 м2. Самый большой, который заканчиваем, — 2 тыс. м2. Там люди реализуют свою мечту. Функционал такой же, как в доме на 150–200 м2, просто объёмы больше: большая гостиная, три–шесть спален, бассейн, зона отдыха с друзьями. Каждый делает то, что ему нравится", — уточняет глава компании "СтройСинтез" Виктор Лукин.
Поменялся не только метраж, но и основной материал, из которого строят дома. "Люди чаще выбирают кирпич или комбинацию кирпича с монолитом. Дерево как основной материал ушло. Раньше был бум на финские деревянные дома, но сейчас та Финляндия закрылась и люди, которые пожили в деревянных домах, часто их продают, понимая все плюсы и минусы", — говорит Виктор Лукин.
Даже большие дома теперь проектируются как инженерные системы, а не просто коробки. Появился умный свет, энергосбережение, контроль климата. Это другой уровень культуры строительства, говорят эксперты.
"Мы видим, что люди ищут баланс между экономией и внешним видом. Наш материал — это тонкие панели АМК под кирпич, клинкер, которые клеятся прямо на газобетон или другой плитный материал. Создают эффект кирпичного монолитного дома. Они паропроницаемы. Панели АМК позволяют не только создать фасад с нуля, но и также обновить уже готовый, по разным причинам надоевший вид дома. Стоимость под ключ — от 3 тыс. рублей за квадратный метр. Всё, что даёт эффект "дорого, но доступно". Рынок стал технически зрелым", — дополняет директор компании "АМК декоративные покрытия" Дмитрий Овчинников.
Красота — тоже экономика
Эмоциональный фактор никто не отменял. В загородном доме его формирует ландшафтный дизайн.
“
"Когда говорят, что спрос на загород падает, я всегда уточняю — на какой именно загород? На безликие посёлки, где дом выглядит как времянка, а вокруг нет ни дерева, ни маршрута для прогулки, — да, спрос действительно падает. Но на качественные, эмоциональные, продуманные пространства — наоборот, растёт. Люди наконец начали покупать не стены, а стиль жизни", — уверена генеральный директор компании Fashion Family Garden Алеся Овчинникова.
По словам эксперта, современный покупатель — другой. "Он не хочет просто построить дом — он хочет чувствовать пространство. Он спрашивает не "сколько соток?", а "как я буду жить здесь через 10 лет?". Что я буду видеть из окна зимой? Как зацветёт сад весной? Это уже не рынок недвижимости в привычном смысле — это рынок эмоций, гармонии и устойчивых решений", — считает она.
Сегодня выигрывает не тот, кто быстрее возводит коробку, а тот, кто создаёт экосистему: архитектуру, ландшафт, сервис и смысл.
"Посёлки без инфраструктуры и благоустройства стремительно теряют ликвидность. А проекты, где продумано всё — от водоёма до вечернего света, — становятся долгосрочными активами. Инвестор, вкладывающийся в ландшафт, фактически инвестирует в капитализацию", — полагает Алеся Овчинникова.
“
"Сегодня строить просто дом — уже недостаточно. Нужно строить место силы, куда человек будет возвращаться сердцем. И если рынок это поймёт, у загородной жизни в России появится не просто будущее — появится душа", — уверена она.
Потребительский экстремизм: рынок под давлением
Но если в эстетике рынок вырос, то в юридической среде — наоборот. Девелоперы всё чаще сталкиваются с агрессивным поведением клиентов, которое становится системной угрозой для рынка. Закон о защите прав потребителей позволяет взыскать с компании штрафы на сотни процентов от суммы договора.
"За просрочку на неделю можно потерять бизнес. Реально пострадало несколько компаний. Приведу яркий пример одной успешной компании. У неё 41 действующий подряд, на счетах эскроу лежит 350 млн рублей — это деньги, которые они получат по завершении этапов. Но из–за того что эти средства сейчас недоступны, у компании кассовый разрыв. Не хватает условно 50 млн, а свои 350 млн они использовать не могут. Этой ситуацией начинают пользоваться недобросовестные юристы и клиенты, подавая иски и пытаясь “утопить” компанию. Эти лучшие компании уничтожаются именно ими", — поднимает проблему Дмитрий Новосельцев.
Другие компании после выплат крупных штрафов приняли решение уйти с рынка ИЖС в промышленное строительство, которое сейчас активно развивается.
"Эта ситуация — системная. Если в неё не вмешаться, мы потеряем ответственных игроков. Оставшиеся компании будут вынуждены закладывать риски в цену, но банки при оценке сметы часто этого не допускают. В итоге работать останутся безответственные фирмы, которые в итоге не доведут проекты до конца и клиенты всё равно пострадают", — сетует Дмитрий Новосельцев.
“
"Мы сами обращались к министру по строительству с письмом о “потребительском терроризме”. Официальный ответ был такой: “Мы заботимся о простых гражданах, поэтому помочь не можем”. У нас были случаи, когда требования клиентов были завышены в 100 раз. Нужны хорошие юристы, но проблему это не решает. Пока этот вопрос не будет урегулирован на законодательном уровне, ситуация не изменится. Нам нужен закон, ограничивающий штрафы хотя бы 10% от договора. Иначе отрасль потеряет доверие", — подтверждает Виктор Лукин.
Дмитрий Новосельцев предлагает: "Ввести мораторий на завышенные штрафы, как в долевом строительстве. Тогда добросовестные застройщики выживут, а “однодневки” уйдут сами".
Прогнозы: 2026–й без чудес
Когда ждать разворота и роста загородного рынка? Эксперты осторожны.
"Я пессимистичен в краткосрочной перспективе. На недавнем форуме ВТБ звучало мнение, что новые налоги (например, повышение НДС) в течение года будут оказывать давление на инфляцию. А значит ключевую ставку не будут снижать такими же темпами. По прогнозам, желаемой ипотечной ставки в районе 14% мы, возможно, не увидим даже к концу следующего года. Поэтому стоит набраться терпения. Активное оживление рынка, на мой взгляд, начнётся с 2027 года", — предлагает Дмитрий Новосельцев.
“
"Я не испытываю особо радужных ощущений по поводу оживления рынка. Надеюсь, нам удастся сохранить хотя бы текущие объёмы продаж. Ни одна из внешних предпосылок не заставляет меня позитивно мыслить о будущем годе. Рынку и девелоперам придётся подстраиваться: придумывать новые форматы, уменьшать площади, предлагать новый продукт", — соглашается Валентина Ветрова.
По мнению Марии Федоровой, расслоение населения по доходам будет только усиливаться.
"Возможно, рост в премиальном сегменте (80 млн и более) продолжится или останется на уровне, а вот экономкласс без снижения ставок не выживет. Нужно искать новые форматы, коллаборации с коммерцией, добавлять офисы — создавать другой продукт", — считает эксперт.
"Мы видим, что в экономклассе люди покупают участки, но строиться не хотят. В комфорте — 50 на 50: “посмотрим, что будет в следующем году”. Даже в элитном сегменте города, например, половина больших квартир не продана. Это говорит о том, что рынок стоит", — уточняет Лаврентий Веденеев.
Но есть и другая точка зрения.
“
"Дорогая недвижимость живёт своей жизнью и по своим правилам. Молодые семьи всё чаще покупают участки в загородных поселках. По опыту — наиболее востребован комплексный подход, когда компания построит и дом, продумает и реализует ландшафтный дизайн на участке и сервисные постройки в едином стиле. А также важно наличие комьюнити в коттеджном поселке. Эргономика, минимизация рисков, качество строительства и современный подход — вот что нужно сейчас современному заказчику", — уверен Станислав Зеленин.
С ним согласен Виктор Лукин: "Да, в экономе сложно, но компании с именем выживут. Как только ставка снизится — рынок оживёт моментально. Потребность в жилье никуда не делась", — уверен он.
"Что будет дальше, сложно сказать, но в этом году у нас рост по количеству объектов. Если будут готовые проекты, мы их реализуем. Думаю, в экономсегменте нужно модифицировать дома, чтобы немного снизить стоимость, и сделать их доступными для людей с ипотекой", — уверен Дмитрий Овчинников.
Рынок взрослеет
Как говорят эксперты, рынок загородной недвижимости Петербурга вошёл в фазу зрелости. Время лёгких продаж прошло. Побеждают не те, кто громче рекламируется, а те, кто умеет создавать доверие, инфраструктуру, комфорт и красоту.
"Люди хотят возвращаться туда, где им спокойно и красиво. Это не про квадратные метры, а про качество жизни. Загород будущего — это место, куда приятно возвращаться. Я жду, что люди будут больше доверять визуальному восприятию. Мы со своей стороны можем помочь привлечь внимание к проекту. Визуал работает всегда, он играет решающую роль", — полагает Алеся Овчинникова.
“
"Рынок не рушится, он взрослеет, — говорит Дмитрий Новосельцев. — Побеждать будут системные игроки, которые думают на годы вперёд, а не на сезон".
