В ожидании реформирования семейной ипотеки и роста первоначального взноса на рынке новостроек Петербурга и Ленобласти стал расти спрос. Многие семьи решили, что откладывать покупку больше не стоит.
По данным Dataflat, в сентябре продажи новостроек выросли по сравнению с августом на 9%, до 5,3 тыс. квартир общей площадью 209,8 тыс. м2. В денежном выражении рост продаж составил 12%. Увеличение спроса подтолкнуло и повышение цен, которые летом находились в целом на стабильном уровне. За сентябрь они выросли на 4%.
Основным драйвером продаж в регионе остаётся семейная ипотека. Согласно информации Дом.РФ, если в августе по программе было выдано 3,73 тыс. кредитов на 26,97 млрд рублей, то в сентябре — уже 3,88 тыс. на 28,05 млрд.
Перспективы семейной ипотеки
Ситуация разворачивается на фоне ожиданий переформатирования программы семейной ипотеки. О том, что её условия должны измениться, говорят уже несколько месяцев. В середине сентября в министерстве финансов озвучили инициативу дифференциации ставок в зависимости от количества детей в семье. А затем председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассказал о тех параметрах, которые обсуждаются сейчас. Предполагается, что для семей с одним ребёнком ставка составит 12%, с двумя детьми — 6%, с тремя и более — 4%.
Сейчас ставка по семейной ипотеке составляет 6% независимо от числа детей в семье. Таким образом, в случае перехода на озвученные параметры, для семей с одним ребёнком условия ухудшатся. По данным Росстата, речь идёт о 55% всех российских семей с детьми. Согласно исследованию "Домклик", ставка поднимется для примерно 2,8 млн семей, соответствующих другим условиям программы (возраст ребёнка не должен превышать 7 лет) и не успевших взять льготную ипотеку.
В регионах, где оформляется больше всего ипотек, доля многодетных семей меньше, чем в целом по стране. Например, в Петербурге это лишь 7%, обращает внимание главный аналитик "Циана" Алексей Попов.
Ещё один "тревожный звонок" прозвучал со стороны второго по величине розничного банка страны. С 1 октября ВТБ повысил минимальный размер первоначального взноса с 30,1% до 40,1% по семейной ипотеке и другим льготным госпрограммам. На этот банк приходится порядка 20% всех выданных льготных ипотечных кредитов. И, хотя другие кредитные учреждения пока не последовали этому примеру, на рынке опасаются, что такой сценарий вполне возможен. В частности, представители Сбербанка ранее говорили, что выдача льготной ипотеки невыгодна для банков. Есть мнение, что финансовые организации будут "притормаживать" выдачу новых кредитов перед перезапуском программы.
Ожидания на рынке
Перечисленные факторы могут не только сделать ипотеку менее доступной для большинства семей, но и привести к росту цен, считают участники рынка недвижимости. Реагируя на снижение спроса, застройщики сократят запуск новых проектов, соответственно, оставшееся на рынке предложение подорожает.
По мнению владельца агентства недвижимости "Надо брать" Виктории Соболевой, всё это разогревает спрос в данный момент. "Любые инициативы, касающиеся реформирования льготных программ, особенно таких масштабных, всегда влияют на спрос — и, как правило, в два этапа. Сначала рынок реагирует всплеском активности: люди стараются оформить ипотеку "по старым правилам", пока изменения не вступили в силу. А уже после переходного периода мы, скорее всего, увидим охлаждение", — считает эксперт.
Также есть мнение, что настоящий всплеск спроса на новостройки ещё впереди. "Покупатели активнее интересуются, но не так активно покупают", — обращает внимание Алексей Попов.
В "ГК Алькор" считают, что повышение минимального первоначального взноса по семейной ипотеке до 40,1% стало фактически заградительным барьером для большинства потенциальных покупателей.
"Воспользоваться ипотекой при таких условиях смогут единицы — например, через программы трейд-ин. Наша компания сотрудничает с широким пулом банков-партнёров и предлагает клиентам более комфортные условия. В рамках осенней кампании "Время покупать", действующей с октября, доступна пониженная ставка на весь срок кредитования — без увеличения стоимости квартиры. Это позволяет сохранить минимальный ежемесячный платёж и сделать покупку жилья доступной даже в условиях роста базовых ставок. Поэтому для тех, кто давно планировал приобрести квартиру, сейчас — действительно подходящий момент", — говорит коммерческий директор "ГК Алькор" Алексей Бушуев.
На фото: рендер жилого комплекса "Кронфорт" в Кронштадте
По мнению экспертов аналитического управления Сбербанка, в этом году в среднем по стране цены на жильё вырастут на 6%. Ещё 5–7% они прибавят в 2026-м. Затем, если ЦБ продолжит плавное снижение ключевой ставки, рост стоимости ускорится. Эксперты напоминают, что около 60 трлн рублей сейчас лежат на депозитных счетах российских банков. По мере ухудшения условий по вкладам, часть этих средств будет инвестирована в другие активы и недвижимость — один из наиболее очевидных вариантов.
