Девять месяцев 2025 года рынок новостроек прожил, балансируя между высокой ключевой ставкой, снижением доходности вкладов и осторожным оптимизмом покупателей.
После весенней стагнации сектор постепенно возвращается к жизни: сделки растут третий месяц подряд, а застройщики учатся подстраиваться под новые правила игры — через семейную ипотеку, гибкие рассрочки и адресные акции.
По данным портала Dataflat.ru, за январь–сентябрь 2025 года застройщики Петербурга и Ленинградской области заключили 26,4 тыс. договоров долевого участия — на 32% меньше, чем год назад. Однако в денежном выражении рынок выглядит устойчивее: совокупная выручка девелоперов достигла 375 млрд рублей (всего на 14% ниже, чем год назад), а сентябрь принёс рост по всем ключевым показателям — 34,6 млрд рублей в Петербурге и 12,8 млрд в области. В III квартале продажи в регионе выросли почти на 19% по сравнению с весной, а рынок показал признаки оживления после месяцев затишья.
Застройщики довольны спросом
Настроение участников рынка действительно изменилось. Если в начале года большинство девелоперов говорили о "заморозке" спроса, то теперь — о стабилизации. Начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина отмечает, что все объекты компании перевыполнили план продаж в сентябре:
“
"Основная активность идёт за счёт семейной ипотеки и клиентов с собственными средствами. Рыночная ипотека пока слишком дорогая, чтобы стать драйвером".
По словам коммерческого директора ЖК "Охтинские высоты" Виталия Голубева, после первого снижения ключевой ставки стало заметно, что интерес покупателей оживает, хотя решения принимаются дольше:
“
"Многие держат деньги на счетах и ждут подходящего момента, но к концу года активность явно возрастает".
Коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко подтверждает, что сентябрь стал для компании одним из лучших месяцев года:
“
"Продажи выросли на 10–12% к августу. Покупатели возвращаются к готовому жилью, всё чаще выбирают квартиры с отделкой. На рынок выходит много клиентов, снявших деньги с депозитов, — это чувствуется сразу".
“
"Покупатель вернулся, но стал прагматичнее, — говорит коммерческий директор ГК “А101” в Санкт–Петербурге Мария Орлова. — После того как ставки по вкладам упали с 18–20 до 14–16% годовых, многие инвесторы снова смотрят в сторону недвижимости. В августе у нас был лучший месяц года, но сентябрь тоже порадовал: продажи выросли на 5–10%, а доля ипотечных сделок в проектах превысила 80%".
Коммерческий директор "Главстрой Санкт–Петербург" Алексей Бушуев считает, что рынок "нащупал дно" и теперь работает на устойчивом, хотя и невысоком уровне:
“
"Продажи в сентябре выросли на 5–10% к августу, в массовом сегменте даже на 28% в годовом выражении. Но пока ключевая ставка не опустится до уровня, при котором ипотека будет стоить 14–15% годовых, говорить о полном оживлении рано".
В премиальном сегменте настроение заметно лучше.
“
"После снижения ставок по депозитам покупатели возвращаются в недвижимость как в понятный и защищённый актив", — говорит директор по продажам AAG Игорь Бадиков.
Директор департамента элитной недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге Алия Ханбекова добавляет, что премиальный рынок живёт по своим законам:
“
"Спрос поддерживают проекты с отделкой и рассрочками. Покупатели предпочитают подождать, но не уходят с рынка — они просто ждут лучших условий по ипотеке".
Как сейчас покупают квартиры
При этом структура сделок продолжает меняться. По данным Dataflat.ru, 49% ДДУ в Петербурге и области заключаются с привлечением ипотеки, в основном семейной. Доля рассрочек стабилизировалась на уровне 22–25%. В среднем покупатель стал осторожнее, но не ушёл с рынка — он выбирает гибкие формы оплаты и минимизирует риски.
По мнению руководителя направления исследований жилой недвижимости Nikoliers Ольги Рянкель, корректное сравнение с прошлым годом невозможно:
“
"2024 год был аномальным из–за ажиотажа вокруг возможной отмены льготной ипотеки. В этом году рынок работает в более реалистичных условиях. К концу 2025–го мы ожидаем сокращение числа ДДУ примерно на 20%".
Главный риск остаётся прежним — дорогие деньги. Пока ключевая ставка не вернётся к уровню 11–12%, рыночная ипотека не сможет стать массовым инструментом. Поэтому девелоперы играют на удержание — предлагают короткие рассрочки, акции, отделку в подарок, стараясь не демпинговать, чтобы не разрушить экономику проектов.
Тем не менее 9 месяцев 2025 года показали, что рынок жив. Несмотря на формальное падение в статистике, помесячная динамика уверенно положительная. В сентябре, по данным Dataflat.ru, продажи в Петербурге и области выросли на 9%, а выручка девелоперов достигла почти 50 млрд рублей. Рынок проходит период перестройки — медленно, но стабильно, без паники и обвалов.
И если весной застройщики говорили о выживании, то осенью — уже о стратегиях.
“
"Мы научились работать с осторожным покупателем, — подытоживает Мария Орлова. — Теперь важно удержать темп и дожить до снижения ставки. Тогда рынок вернётся к росту, и довольно быстро".
“
На решения клиентов сегодня влияет гораздо больше внешних факторов — общеэкономических и геополитических. Люди заняли выжидательную позицию: им проще подождать, чем пытаться сейчас что–то улучшить. При этом квадратный метр не дешевеет — наоборот, продолжает расти в цене. Покупатель трезво оценивает и риски, и то, что "дешёвых квартир" не будет, поэтому чаще выбирает паузу. Если смотреть шире, по рынку, у нас по–прежнему дефицит квадратных метров на человека, но по домохозяйствам ситуация обратная — обеспеченность превышает 120%. То есть формально жилья не хватает, но у большинства семей оно уже есть, просто не в идеальной конфигурации. Поэтому желание "улучшить условия" сейчас не столь острое и это дополнительно охлаждает спрос.
Максим Жабин
директор по развитию ГК "Едино"
“
Нельзя сказать, что спрос не вырос. Как раз со второй половины года ситуация со сделками на рынке Петербурга начала исправляться. Август, например, показал очень приличную динамику. Но пока ключевая ставка не позволяет говорить о массовой доступной ипотеке, которая начинается от 10–12% годовых и ниже. Это следствие тенденции на снижение "ключа". Оно проявляется в дополнительной мотивации выйти на сделку сейчас, по текущим ценам в подходящих вариантах, с перспективой перехода в ипотеку в следующем году или далее, по мере снижения ключевой ставки.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Сентябрь был хороший с точки зрения активности и покупательского интереса. Мы увидели реакцию рынка на понижение "ключа" и появление интересных ипотечных программ. То, о чём все говорили последние месяцы — перетекание денег с депозитов в недвижимость, — реализовалось в спросе. Однако в конце месяца банки начали менять условия ипотечных программ или приостанавливать их, поэтому часть сентябрьских сделок фактически будет заключена в октябре. В целом III квартал показывает, что мы преодолели самое тяжёлое время. Традиционно летние месяцы компенсирует активный спрос в IV квартале. Мы ожидаем большей покупательской активности к концу года, но для этого нужны предпосылки — дальнейшее снижение ключевой ставки и изменение ипотечных программ. Как только на рынке случается потепление, увеличивается и число клиентов.
Ксения Садкова
директор по продажам LEGENDA
“
По итогам 9 месяцев ситуация стабильная: все намеченные планы выполнены. Можно сказать, что рынок оказался крепче, чем ожидалось. Мы прогнозировали более сдержанную динамику, но спрос держится уверенно. Рост активности в сентябре вполне объясним. Это традиционно сильный месяц после летнего затишья, а дополнительным фактором стала корректировка ключевой ставки. На этом фоне вырос интерес к траншевой ипотеке — сейчас это один из самых востребованных инструментов, особенно в ожидании дальнейшего снижения ключевой ставки. Обсуждение изменений в условиях семейной ипотеки тоже влияет на спрос. Мы видим рост числа покупателей из других регионов: они стараются воспользоваться действующими условиями, пока программа работает без привязки к регистрации. Есть также обеспокоенность планами пересмотреть льготу для семей с одним ребёнком — для этой категории разница между ставками 6% и 12% действительно ощутима, поэтому люди стремятся принять решение уже сейчас.
Анжелика Альшаева
коммерческий директор группы компаний "КВС"
