Президент Объединения строителей Санкт–Петербурга Александр Вахмистров рассказал "ДП", какими он видит ответы на главные вызовы строительной отрасли на сегодняшний день, среди которых — ключевая ставка, социальная нагрузка, КРТ и другие.
Александр Вахмистров 10 лет занимал пост "строительного" вице–губернатора Петербурга, а потом 17 лет — топ–менеджера одного из ведущих девелоперских холдингов страны. Сейчас он работает в системе саморегулирования и является одним из признанных корифеев строительной отрасли города. С Александром Вахмистровым советуются не только участники рынка, но и представители власти, в том числе федерального уровня. И то, что происходит в городе, они видят в том числе его глазами.
Александр Иванович, заканчивается 2025 год. Каким он был для строительной отрасли Санкт–Петербурга?
— Не только для Петербурга, но и в целом для всей России он, безусловно, был сложным: непростая макроэкономическая ситуация, высокая ставка Центробанка, растущие цены…
Но надо отдать должное правительству страны и губернатору города: по–прежнему очень аккуратно выполняются обязательства по строительству социальных объектов. И конечно, транспортное строительство: грандиозные мегастройки, одна только высокоскоростная магистраль чего стоит… Ну и строительство новых мостов, Широтная магистраль скоростного движения, развязки многочисленные — много всего. В этом году реанимировали "Метрострой", и метростроение выходит "на плановые рельсы", так сказать. Надеюсь, что в этом году строители сдадут две станции.
Вернусь к теме решения социальных вопросов: тут есть чем гордиться. В 2024 году был установлен абсолютный рекорд — 37 школ было построено. В нынешнем году поменьше, но это не потому, что не смогли, — просто столько школ уже не нужно. Вообще 2025 год стал рубежным, когда мы устранили весь дефицит социальных объектов и вышли на плановые показатели. Теперь надо строить образовательные учреждения только точечно — там, где в них появляется потребность. Кроме того, губернатор и правительство города запускают новую программу реконструкции старых школ, построенных в 1950–1970–е годы, потому что сегодня они, безусловно, не отвечают современным требованиям.
Что касается коммерческой застройки, конечно, продажи жилья сильно просели. У застройщиков падение объёмов строительства и падение продаж — на 20%, на 30%, а то и на 40% по отношению к лучшим временам.
В этом году мы всё ещё спокойно выполняем плановые показатели по вводу жилья. Следующий год будет гораздо тяжелее, потому что застройщики, с одной стороны, переносят сроки ввода объектов "влево", то есть стараются быстрее сдать, чтобы уменьшить затраты на кредитование. А выход на новые объекты стараются по возможности отнести "вправо". Таким образом, определённый дисбаланс, конечно, появится и в 2026–м, и в 2027–м, и в 2028–м. Возможно, и в 2029–м всё ещё будет ощущаться, так как большого резерва для работы у нас нет.
В правительстве об этом знают и, конечно, делают всё, что возможно. Государство пошло по пути стимулирования спроса для определённых территорий и для определённых категорий населения. В целом ситуация оставляет желать лучшего. И судя по темпам инфляции, ставку Центробанка надо, конечно, опускать.
Есть опасения, что какие–то компании уйдут с рынка, в том числе через банкротство?
— Ну пока банкротств мы не видим. И в первую очередь благодаря проектному финансированию. Банки контролируют ситуацию и, если какая–то стройка замерла, будут разбираться, в конечном счёте дофинансируют… Что застройщик и банк будут делать с квартирами, это вопрос второй.
Но чтобы кто–то обанкротился и оставил после себя недостроенный объект — таких рисков нет. Зато они могут быть для подрядных организаций. Из последних примеров — "Геоизол", крупная компания, которая сейчас находится в очень сложной ситуации. Такое возможно.
Давайте поговорим о Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Они должны быть приняты до конца года. Мы все видели протоколы обсуждений и то, что большинство предложений, которые были поданы как строительными компаниями, так и гражданами, не были поддержаны. Это был ожидаемый результат, на ваш взгляд?
— Хотелось бы отметить, что при проведении общественных слушаний далеко не все граждане и даже далеко не все руководители компаний могут объективно оценить ситуацию. Отсюда возникает недопонимание. Застройщикам и горожанам отказывают в той или иной просьбе — но не потому, что в комиссии кто–то не хочет сделать лучше, а потому что поступившие предложения не соответствуют тому или иному требованию закона.
В генплане мы видели, что достаточно большие территории сохранены под сельскохозяйственное использование, хотя по факту там сельского хозяйства нет. При этом застройщики говорят о дефиците земли в городе. На ваш взгляд, что нужно сделать для того, чтобы как–то это противоречие устранить? Как–то будут эти земли введены в оборот?
— Часть земель по генплану отнесены к сельхозиспользованию. Так было и раньше. Когда я работал в ЛСР, мы занимались землями совхоза "Ручьи". Сегодня там недалеко кольцевая дорога, промзоны — сложно представить себе, чтобы кто–то выращивал там капусту, как это было в советское время… Для этого есть Ленинградская область или другие регионы.
Давайте поговорим про социальную нагрузку на застройщиков. Все мы знаем, что она определяется на заседаниях Градостроительной комиссии, которые носят непубличный характер. Считаете ли вы такой механизм оптимальным или, может быть, у вас есть какие–то предложения, как его оптимизировать?
— Дискуссия на эту тему идёт давно. Когда–то были предложения установить для застройщиков денежные сборы на социалку. Но технически сделать это очень сложно. Во–первых, инфляция заставит бесконечно менять суммы сборов, а во–вторых, деньги уходят в бюджет и там растворяются…. Поэтому и был выбран нынешний механизм — через Градкомиссию.
Почему он не публичный? Пошучу: деньги любят тишину. Но с точки зрения диалога с инвестором — он прозрачный. Вы приходите со своим проектом, смотрите, чего не хватает в том месте, которое вы хотите застроить. Есть ли дефицит школ, детских садов или чего–то ещё? Оцениваете, позволяет ли ресурс компании её нагрузить, чтобы проект состоялся… То есть получается довольно сложный процесс взаимодействия между застройщиками, органами госвласти разного уровня, Градостроительной комиссией, отстаивающей интересы жителей, в том числе по нормативной обеспеченности социалкой, по транспортной доступности, по наличию зелёных насаждений и прочее.
А если устраивать шоу и делать его публичным, "с трансляцией" (я специально утрирую), — не получится полноценного диалога.
То есть текущая схема всех устраивает?
— Я бы сказал так — в ней есть здравый смысл.
Придём ли мы к тому, что все правила будут всё–таки как–то прописаны и зафиксированы и не потребуется в ручном режиме что–то решать по каждому конкретному проекту?
— И сегодня всё прописано. Градостроительная комиссия не может ничего изобретать в обход закона.
Ещё одна горячая тема — это КРТ. Городские власти вернулись к обсуждению закона о комплексном развитии территорий. Есть такое мнение, что застройщикам такие проекты не особо интересны, потому что они сложные, имеют большой социальный резонанс. Вы с этим согласны?
— С одной стороны — безусловно: если опять вернуться к нынешней экономической нестабильности, ключевой ставке ЦБ и т. д., то на сегодняшний день застройщику это и впрямь неинтересно. Но с другой — без КРТ нам не обойтись, поскольку комплексное развитие территорий — не только инструмент обновления облика городов, но и решение социальных проблем, ведь вместе с КРТ решаются вопросы расселения из ветхого и аварийного жилья.
Вообще тема реновации ветхого жилья возникла минимум 20 лет назад. За эти годы первые торги провели и первые компании что–то уже реновировали. Но прошло 20 лет, а пятиэтажки всё ещё стоят. Сколько нужно терпеть? Пока что–нибудь, не дай бог, не начнёт разваливаться?
Опыт реализации КРТ в Москве показал — больших вложений бюджета не избежать. Это необходимо, особенно на старте проектов. И роль программ государственной поддержки развития территорий здесь трудно переоценить.
Как, на ваш взгляд, должно быть организовано взаимодействие города и застройщиков при реализации проектов КРТ? Должен ли город через оператора КРТ или иным способом координировать каждый проект или всё нужно максимально отдать на откуп бизнесу?
— Вновь рекомендую обратиться к опыту Москвы. Никакого специального оператора там не создавали, всё проходило в рамках деятельности департамента по градостроительству.
Безусловно, город должен всё это держать под контролем и регулировать, а если нужно, то и законодательство поменять.
Равноправный диалог застройщиков с жителями — это очень важно. Бизнес здесь — как инструмент, который осуществляет некие функции: проектирование, строительство, соблюдение экологических требований.
В то же время хотелось бы напомнить, что КРТ может быть реализовано и по инициативе городских властей. Однако надо понимать, что пока городу не до этого — слишком много других, более важных и первоочередных задач требуют решения.
И если подытожить разговор о КРТ жилой застройки, то хоть немного, но мы здесь продвинулись, предложения и поправки профессионального сообщества власти и законодатели услышали, формируются законы, что–то меняется и т. д. Уверен, вместе мы справимся…
Досье:
Александр Вахмистров родился в 1954 году в Ставрополе.
В 1981 году окончил Ленинградский институт инженеров железнодорожного транспорта по специальности "промышленное и гражданское строительство", в 2000 году — Университет МВД РФ по специальности "юриспруденция". Доктор экономических наук, профессор.
В 1975–1994 годах работал на предприятиях строительной отрасли.
1994–1996 годы — генеральный директор ГУ "Управление инвестиций" комитета по строительству Санкт–Петербурга.
1996–2000 годы — генеральный директор ГУ "Центр по работе с кредитами банков".
2000–2010 годы — вице–губернатор Санкт–Петербурга, отвечающий за вопросы строительства.
2010–2015 годы — генеральный директор, председатель правления ОАО "Группа ЛСР", с 2025 по 2027 год — первый заместитель генерального директора "Группы ЛСР".
С 2015 года — президент СРО А "Объединение строителей Санкт–Петербурга".
С 2017 года — координатор ассоциации "Национальное объединение строителей" по Санкт–Петербургу.
Заместитель председателя Общественной палаты Санкт–Петербурга. Заслуженный строитель Российской Федерации. Награждён орденами Дружбы, Почёта, Александра Невского, "За заслуги перед Отечеством" IV и III степеней, Почётной грамотой президента Российской Федерации, двумя благодарностями президента Российской Федерации, медалями.
