00:3717 октября 202500:37
45просмотров
00:3717 октября 2025
Арендатор части помещений фабрики Брусницыных выкупает их у государства. В суде компания добилась существенного снижения цены.
На прошлой неделе Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти вынес решение по иску ООО "Кожевенная 30" к территориальному управлению Росимущества в Петербурге и Ленобласти, у которого компания арендует с 2012 года 7 тыс. м2 в объекте культурного наследия "Особняк, фабрика и богадельня Торгового дома Брусницыных" на Кожевенной линии, 30А.
Единственный владелец "Кожевенной 30", по данным "Контур.Фокус", — Андрей Погудкин. В декабре 2023 года "Кожевенная 30" подала заявление о приватизации недвижимости по преимущественному праву выкупа. Росимущество его согласовало и в ноябре 2024–го прислало проект договора купли–продажи. Предварительно учреждение провело оценку рыночной стоимости и назначило цену выкупа в размере 436,9 млн рублей без учёта НДС (по таким сделкам НДС не начисляется), то есть около 62,4 тыс. рублей за "квадрат".
Компанию не устроила данная сумма, и она потребовала в суде её пересмотреть, представив альтернативную оценку на сумму 76 млн рублей. По итогам судебной экспертизы (её выполнило ООО "Центр экспертных решений “Инверсия”") сумма составила 71 млн рублей.
Арбитраж признал оценку чиновников недостоверной и недопустимым доказательством и утвердил стоимость 71 млн рублей, то есть около 10 тыс. руб./м2, в 6,5 раза меньше запрошенной продавцом. Сделка будет оплачиваться в рассрочку, оформленную на 5 лет, следует из материалов суда. Решение на данный момент ещё не вступило в законную силу и может быть обжаловано Росимуществом.
Оценка судебной экспертизы и обоснование столь сильного снижения цены в деле не раскрыты. По словам партнёра практики недвижимости и строительства адвокатского бюро Nordic Star Арины Довженко, на практике по таким делам истец в заявлении ставит под сомнение оценку, проведённую уполномоченным органом, мотивируя это тем, что она не учитывает существенные обстоятельства, влияющие на рыночную стоимость.
Возможно, в этой ситуации речь шла о состоянии объекта — в отчёте Росимущества, подготовленном ООО "АФК–аудит" (есть в распоряжении "ДП"), указано, что площади "находятся в удовлетворительном состоянии с простой отделкой, требуют проведения косметического ремонта".
Примечательно, что теперь у арендатора ещё есть возможность взыскать с Росимущества внесённую на время судов арендную плату. Согласно договору, она составляет 489 тыс. рублей в месяц.
“
"Арендатор может подать на взыскание арендной платы. Судебная практика здесь двоякая. Если в ходе процесса стоимость удаётся значительно снизить, а снижение в 6 раз — всё–таки существенное, то шансов отсудить выплаченную аренду больше, — комментирует управляющий партнёр юридической фирмы “Экстра юс” Дмитрий Егоров. — При этом в делах, по которым оспаривается отказ в приватизации или бездействие уполномоченного органа, суд почти в 100% случаев встаёт на сторону арендатора и требует возвратить внесённые денежные средства".
По данным "ДП", в состав выкупаемых "Кожевенной 30" 7 тыс. м2 входят помещения на первом этаже (торговый зал и производство фабрики конфет "Культура"), арт–склад (выставка–продажа мебели), кожевенная мастерская, склады, офисы и съёмочные помещения киностудии на втором этаже, торгово–выставочные залы и художественная мастерская на четвёртом, а также неиспользуемые площади на пятом этаже.
Один из самых известных объектов в составе ансамбля "Торгового дома Брусницыных" — особняк постройки XIX века, состояние которого вызывает серьёзные опасения, в рамках этой сделки не приватизируется. Он также является федеральной собственностью и сдан в аренду, но другой компании — московскому ООО "Центр регистрации недвижимости “Контакт”" Романа Романова.
Наиболее рациональная стратегия для владельца — сохранить текущее функциональное назначение и развивать арендный потенциал здания, считает руководитель проектов отдела инвестиций NF GROUP в Петербурге Сергей Дуванов.
“
"После завершения строительства жилого комплекса „Легенда на Брусницыне“ и благоустройства набережной привлекательность локации будет расти, что приведёт к увеличению ставок и спроса на площади в исторической части Васильевского острова", — прогнозирует Сергей Дуванов.
По словам экспертов, конструктив здания (открытая планировка, переменная высота потолков, крупные пролёты) позволяет использовать помещения без серьёзных переделок — как выставочные, креативные или спортивные пространства, по аналогии с уже реализованными объектами в "Севкабель Порту".
По мнению партнёра по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, можно подумать также о мини-офисах, коворкингах для малого творческого бизнеса, потому что в этой локации есть спрос со стороны творческих арендаторов и фрилансеров на небольшие розничные пространства.
“
Отчеты о рыночной стоимости объектов выполняются на основании различных допущений. Их, как правило, формируют заказчики оценок – естественно предположить, что интересы продавца и покупателя противоположны. Как правило, кратные расхождения результатов оценок, выполненных разными оценщиками, связаны именно с отличающимися наборами существенных допущений. В данном случае, не видя отчёты и заключение эксперта, могу предположить, что в отчёте "АФК-аудит" не была учтена необходимость затрат на реставрационные работы, связанных с предписаниями КГИОП, которые должен понести будущий собственник. А во втором отчёте и судебной экспертизе – были. Это и объясняет столь существенную разницу. Обе оценки могут быть при этом вполне корректны и соответствовать законодательству. Учёт затрат на реставрационные работы в размере 50 тыс. руб./м2 как раз и мог привести к снижению рыночной стоимости объекта в 6 раз. В связи с этим, на мой взгляд, в судебных процессах при оспаривании результатов судебной экспертизы часто имеет смысл сделать акцент на существенных допущениях, принятых при проведении экспертизы, а не на деталях расчетов. Можно предположить, что проигравшая сторона не смогла "разбить" заключение эксперта, в том числе, из-за вышесказанного. Поскольку речь идет о государственном органе, стоит ожидать оспаривания решения арбитражного суда в апелляции.
Михаил Зельдин
управляющий партнёр ООО "Центр оценки "Аверс""
