После того как застройщиков многоквартирных домов законодательно защитили от потребительского экстремизма, "чёрные юристы" пришли на рынок индивидуального жилого домостроения.
К депутатам Госдумы от имени Объединения застройщиков ИЖС обратился общественный представитель в сфере строительства при уполномоченном по защите прав предпринимателей в Петербурге Игорь Карцев. В своём обращении (есть в распоряжении редакции) он просит защитить рынок индивидуального жилого строительства от потребительского экстремизма.
Ключевая проблема, по его мнению, заключается в применении к договорам подряда на строительство частных домов закона "О защите прав потребителей". Это приводит к тому, что при малейших недочётах заказчик отказывается принимать объект, а застройщика могут обязать выплачивать пени в размере 3% от всей стоимости договора за каждый день просрочки. Как указывает Игорь Карцев, недобросовестные юрфирмы "учат клиентов, как после заключения договора подряда они могут вернуть 100% или даже 200% стоимости дома". Известны случаи, когда суды присуждали компенсации, превышающие 300% стоимости объекта.
“
"Санкции за нарушение прав потребителей несоизмеримы нарушенным правам и в разы превышают стоимость домов", — подчёркивается в обращении.
Кроме того, до решения дела по существу суды могут заблокировать все расчётные счета компании на астрономическую сумму иска.
Читайте также:
Недвижимость
Власти смягчили отношение к застройщикам
“
"Замороженные деньги — это средства других дольщиков, предназначенные для строительства новых домов. В результате один неподтверждённый иск ставит под угрозу сдачу целых очередей строительства и страдают тысячи будущих жильцов. Компания, ещё не признанная виновной, может быть уничтожена простой процедурой блокировки счетов", — говорит Игорь Карцев.
На чьей стороне закон
Несколько лет назад похожие жалобы звучали от участников рынка строительства многоквартирных жилых домов (МКД). Однако законодатели пошли им навстречу. В 2022–м размер взысканий с застройщиков ограничили 3% от суммы договора, а максимальный штраф — 5%. Кроме того, был введён мораторий на взыскание неустоек, штрафов и пени, действующий до конца текущего года. Также были законодательно урегулированы вопросы гарантии качества отделочных работ. Однако эти меры не коснулись сегмента ИЖС.
В сфере загородного строительства, напротив, идёт процесс закручивания гаек. Так, с 1 марта 2025 года в ИЖС ввели эскроу–счета и ужесточили контроль за ценообразованием, не оставляя подрядчикам ресурсов для покрытия возможных исков.
“
"Сегодня каждая третья сделка сопровождается возможностью подобного вмешательства. Указанная проблема носит глобальный характер и близка к критической", — говорится в обращении Игоря Карцева.
Девелоперы вынуждены закладывать эти риски в себестоимость, повышая цену квадратного метра.
Сколько взыскивают дольщики ИЖС
Судебная практика подтверждает: дела множатся, а суммы исков растут. Юристы нашли для "ДП" целый ряд кейсов подобных судебных решений. Так, например, заказчик строительства дома "Файверк One" за 2,6 млн рублей потребовал в суде с подрядчика не только возврата аванса, но и 2,6 млн неустойки, штраф и компенсацию морального вреда. Итогом стал частичный возврат и дополнительные выплаты, превысившие 300 тыс. В другом случае заказчики дома площадью 146 м2 заявили через суд требование о более чем 11 млн рублей неустоек и компенсаций при авансе 5,6 млн.
Ещё один пример. Заказчик оплатил 4,9 млн рублей за каркасный дом, но подрядчик работы не выполнил. Истец потребовал более 9 млн компенсаций, включая неустойку, моральный вред и штраф. Суд признал договор расторгнутым и обязал выплатить 7,3 млн.
Особенно показательно решение, где заказчик дома за 6,9 млн рублей потребовал в суде в итоге свыше 20 млн рублей процентов и неустоек, ссылаясь на строительные недостатки. Суд требования удовлетворил лишь частично, но суммарная выплата по решению составила 19,2 млн. В ряде случаев, по словам Игоря Карцева, суды ответственно подходят к назначению наказания и определению вины застройщика. "Но, к сожалению, жёсткость законодательства не позволяет им принимать взвешенную позицию", — говорит общественный представитель.
По оценкам отраслевых экспертов, более 70% участников рынка недвижимости сталкивались с потребительским экстремизмом в той или иной форме. В результате уже есть примеры ухода с рынка ряда опытных игроков.
Предложения застройщиков
Чтобы предотвратить коллапс рынка, застройщики просят депутатов Госдумы ограничить ответственность подрядчиков ИЖС, установив для них фиксированные размеры финансовых санкций, сопоставимые с мерами для застройщиков МКД.
Юридические риски застройщика "зашиваются" в стоимость квадратного метра
По словам участников рынка, для этого необходимо введение специального регулирования договоров подряда в ИЖС, аналогичного нормам 214–ФЗ о долевом строительстве, с установлением соразмерной, предсказуемой ответственности. Кроме того, эксперты предлагают ввести дифференциацию ответственности в зависимости от характера и существенности нарушений, а также создать систему досудебного урегулирования споров и независимой технической экспертизы.
“
"Без скорейшего урегулирования этого правового дисбаланса все усилия государства по развитию частного домовладения могут быть сведены на нет", — считает Игорь Карцев.
Ситуация на рынке ИЖС
За последние 5 лет доля частных домов в общем объёме ввода жилья демонстрирует устойчивую тенденцию к росту, достигая в этом году рекордных значений. Если в 2020 году на ИЖС приходилось 48% от всего построенного в стране жилья, то к 2023–му этот показатель вырос до 53%. А по итогам первых 7 месяцев 2025 года доля ИЖС составила уже 71% от общего объёма введённого жилья, свидетельствуют данные "Дом.РФ". Всего в 2025 году было построено 289,2 тыс. частных домов общей площадью 38,7 млн м2.
В Ленобласти удельный вес ИЖС также стабильно высок. Ещё в 2022 году доля нового жилья в частных домах достигла здесь 62,1%. По данным на январь–июль 2025–го, сектор ИЖС продолжает уверенно расти — введено 2,01 млн м2 частных домов, что на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля ИЖС составляет 78% от всего объёма жилья, построенного в области.
Вместе с тем в этом году наблюдается падение спроса на индивидуальные дома. Так, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за 6 месяцев 2025 года в Петербурге и Ленобласти спрос упал на 39%.
“
"В наибольшей степени сокращение спроса коснулось посёлков с коттеджами и таунхаусами (–42% и –54% соответственно). Участки под застройку показали снижение на 38%", — рассказывает заместитель директора консалтингового центра Светлана Московченко.
В этой ситуации девелоперы сокращают вывод новых проектов на рынок. По оценкам "Петербургской недвижимости", за первую половину 2025–го в продажу было выведено 2,3 тыс. лотов, что на 27% меньше, чем в первом полугодии 2024–го.
“
"Сам по себе загородный рынок менее прозрачен, чем рынок многоквартирного жилья, и факторов, к которым можно придраться, гораздо больше, — считает Светлана Московченко. — Как раз после пандемии стал активно развиваться цивилизованный подряд, когда рынок активно пополняли загородные строительные компании. Это постепенно привело к снижению доли проектов с предложением только участков (участки без подряда — 76% по итогам первого полугодия 2025 года в структуре предложения). К сожалению, увеличение количества прецедентов потребительского экстремизма сможет откатить рынок в допандемийное состояние, когда доля проектов с участками без подряда стабильно держалась на уровне 85–90%".
“
Сегодня ИЖС — это рискованное поле с перекошенными правилами. С одной стороны, мы имеем добросовестных покупателей, которые вынуждены переплачивать за каждый квадратный метр, потому что в его стоимость застройщик вынужденно закладывает гигантские юридические риски. С другой — малых и средних подрядчиков, для которых один необоснованный иск, даже при безупречном качестве 99% работ, может стать фатальным и привести к банкротству. Мы говорим не о спасении недобросовестных игроков, а о защите тех, кто работает честно, но не застрахован от судебных ошибок или злоупотреблений. Введение эскроу–счетов в многоквартирном строительстве стало прогрессивным шагом, но оно лишь подчеркнуло вопиющее неравенство. Крупные застройщики многоквартирных домов защищены 214–ФЗ, а сегмент ИЖС, фундамент малоэтажной России, остаётся "Диким Западом" с непредсказуемыми правилами игры. Это отпугивает ответственных инвесторов, которые видят в таких проектах не потенциал для роста, а юридическое минное поле. Наш прогноз однозначен: рынок пойдёт по пути консолидации. Но вопрос в том, какой ценой. Без вмешательства это будет не здоровое укрупнение, а кризисный отсев, где выживут не самые эффективные, а самые "бронированные" против судебных рисков. Это убьёт конкуренцию и в конечном счёте снова ударит по потребителю.
Марина Шкурко
директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty
“
Изначальный посыл закона о защите прав потребителя безупречен — цивилизованно и строго наказать недобросовестного исполнителя. Однако на практике мы столкнулись с новой, крайне опасной реальностью. Появилась целая индустрия "чёрного юрправа", которая не помогает восстановить справедливость, а культивирует потребительский экстремизм. Их бизнес–модель построена не на поиске компромисса, а на создании и обострении конфликта, где иск — это не крайняя мера, а первый и единственный инструмент, а добросовестность застройщика — это не защита, а уязвимость. Эта проблема усугубляется тем, что бизнес и так работает в условиях перманентного кризиса. Низкая безработица и логистические разрывы — это не оправдания, а объективные, общеэкономические вызовы, которые съедают операционную маржу и срывают сроки даже у самых опытных игроков. А введение обязательного эскроу, при всей его прогрессивности для покупателя, стало для многих компаний тем самым "последним кинжалом в спину". Отсутствие отлаженных процедур и прецедентов в сочетании с агрессивными схемами срыва подписания актов привело к парадоксу: деньги заказчика лежат на счетах, строитель их видит, но не может получить, чтобы выполнить работу. В результате замороженные миллионы на эскроу–счетах оборачиваются кассовым разрывом, срывом графиков на других объектах и лавинообразным ростом недовольства.
Дмитрий Новосельцев
председатель совета директоров ООО "1–я Академия недвижимости"
“
Желание правительства защитить интересы граждан–заказчиков понятно. Отсюда и появились первые тесты с эскроу–счетами в ИЖС в 2023 году и обязательное их применение при льготном кредитовании в 2024–м, а также стимулирование применения 214–ФЗ в отношении проектов застройки индивидуальными жилыми домами. При этом меры урегулирования и ужесточения применили, а вывести из–под закона "О защите прав потребителей" "забыли". Здесь–то и образовалось поле возможностей для "потребительского экстремизма". Мы сами (компания "Факт") сталкивались неоднократно с такими эпизодами и прекратили самостоятельную застройку домов, сосредоточившись на девелопменте территорий. Размеры неустоек и пеней легко могут перекрыть стоимость строительства, не говоря уже о размере прибыли, поэтому заниматься таким бизнесом, мягко говоря, рискованно. И действительно, такие "экстремисты" ставят под удар весь бизнес застройщика и следом выполнение обязательств перед другими заказчиками.
Алексей Баринов
руководитель компании "Факт. Коттеджные посёлки"
