Рынок недвижимости переживает период очередной трансформации. Новым трендом стал активный выход девелоперов, специализировавшихся на жилье, в сегмент коммерческой недвижимости.
По оценкам "ДП", только за последние 3 года застройщики жилья заявили о проектах коммерческой недвижимости площадью 0,6 млн м2 с общим объёмом инвестиций порядка 96 млрд рублей.
Офис от застройщика
Самым популярным сегментом коммерческой недвижимости у застройщиков стал офисный. Для них это не только доходная недвижимость, но и помещения под собственные офисы. Характерно, что большая часть проектов сосредоточена на Петроградской стороне.
Так, Legenda в октябре 2024 года закрыла сделку по покупке земельного участка площадью 6,6 тыс. м2 на набережной Адмирала Лазарева у GloraX. Сумма сделки не разглашалась, но, по экспертным оценкам, затраты на покупку земли составили 1,2 млрд рублей. На участке планируется построить бизнес–центр класса А за 5–6 млрд рублей.
В апреле 2024 года "Трест" купил 0,8 га на ул. Профессора Попова, 38, под строительство бизнес–центра, в котором разместится в том числе и собственная штаб–квартира компании. Объём инвестиций составит 4,4 млрд рублей.
По данным "ДП", один из известных в Петербурге застройщиков проектирует реконструкцию бизнес–центра "Реформа" на Левашовском пр., 15. Здесь построят новое офисное здание класса А площадью 50 тыс. м2, а инвестиции составят около 8–9 млрд рублей.
На этой неделе группа RBI опубликовала рендеры проекта строительства офисного центра на Василеостровском намыве. Девелопер купил участок, на котором изначально планировался гипермаркет "О’Кей", в 2021 году. RBI собиралась строить там жилой комплекс площадью около 40 тыс. м2, но с учётом жёсткой градостроительной политики города планы, видимо, пришлось пересмотреть.
Склады и ТЦ
С торговыми комплексами всё сложнее — рынок качественных ТРЦ давно переполнен, остаются только варианты со строительством небольших районных комплексов. Так, по словам генерального директора офиса Nikoliers в Петербурге Ирины Царьковой, в июне "Главстрой Санкт–Петербург" заявил о планах строительства торгового центра районного формата в собственном квартале "Юнтолово".
“
"Мы отмечаем рост активности жилых девелоперов в отношении торговой недвижимости — застройщики активно разрабатывают концепцию коммерческих помещений ещё до старта продаж, чтобы у перспективных покупателей сложилась картинка относительно будущего стиля жизни конкретно в данном комплексе", — говорит Ирина Царькова.
Ряд торговых центров в Петербурге и Ленобласти построила компания Kronung. "Для нас это не временная мера, а долгосрочная стратегия. Мы видим устойчивый спрос на формат компактных торговых центров площадью 5–8 тыс. м2 в активно застраивающихся районах Петербурга и Ленобласти. Этот формат минимизирует избыточные площади общего пользования, позволяет получать прибыль даже при умеренных ставках аренды и остаётся ликвидным активом, который можно продать или включить в инвестиционный фонд", — добавил генеральный директор Kronung Филипп Шраге.
Но подобный подход — скорее исключение. Например, Setl Group продаёт торговые "пятна" в своих проектах, привлекая профильных инвесторов.
Ещё один стратегический ресурс — склады. Но здесь пик интереса уже прошёл, и с точки зрения инвесторов рынок также пока переполнен. Тем не менее владельцы застройщика "Мавис" сейчас завершают строительство складского комплекса в индустриальном парке "PNK Парк Колпино" площадью 11 тыс. м2. Он должен быть сдан до конца этого года. Ещё один проект другого застройщика пока заморожен до снижения ключевой ставки.
"У ряда застройщиков в портфеле были участки или проекты нежилого назначения, которые оставались про запас или в составе крупных жилых проектов. Это, как правило, торговые и общественно–деловые объекты. Стоит отметить, что, например, на складской сегмент обратили внимание гораздо раньше, чему способствовали околонулевая вакансия, рост ставок в сегменте и развитие light industrial. При всём этом важно сказать, что рынок коммерции требует иного подхода и компетенций — например, необходимости создания управляющей компании в гостинице", — рассуждает заместитель директора консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (входит в Setl Group) Светлана Московченко.
Новое направление для инвестиций — реновация исторических имущественных комплексов. Так, в феврале этого года ГК "КВС" Сергея Ярошенко на торгах за 1,13 млрд рублей приобрела бывший тюремный комплекс "Кресты" на Арсенальной набережной, 7.
Компания заявила, что планирует создать там гостиницу, музей и общественные пространства. Впрочем, пока полной ясности по проекту нет.
А в мае 2025 года компания "Антарес", входящая в группу Arsenal и принадлежащая бизнесмену Арсению Лаптеву, выиграла торги по продаже зданий Оптического института им. Вавилова на Кадетской линии Васильевского острова. Здесь также намечен многофункциональный комплекс с офисами, гостиницами и общественным центром.
Вопрос диверсификации
Попытки выйти на рынок коммерческой недвижимости крупные жилые девелоперы предпринимали и ранее. Не сказать, что все они были совершенно провальными, но и выдающихся успехов на этом поприще не достигнуто. Многие девелоперы по несколько лет продавали построенные ими объекты.
"Ещё 5–7 лет назад я активно убеждал отдельных застройщиков строить офисы и продавать их блоками, но никого убедить мне не удалось", — отмечает коммерческий директор компании "Реформа" Николай Пашков.
В Москве этот тренд начался раньше и связан с тем, что в столице девелоперов в рамках жилых проектов давно обязали заняться созданием рабочих мест. Крупные девелоперы, такие как ГК "ПИК", MR Group и другие, уже стали заметными игроками на рынке коммерческой недвижимости. "Компании нанимают профессионалов с опытом работы в конкретных сегментах, вкладывают ресурсы и начинают отвоёвывать долю на рынке. Из жилого сегмента они привнесли на этот рынок подход к продаже, а не сдачу в аренду — они привыкли работать по такому механизму и в другой модели работать не хотят", — пояснил Пашков.
Выход девелоперов в другие сегменты недвижимости связан с желанием сохранить бизнес и обороты.
“
"Самый фундаментальный фактор — снижение спроса на жильё из–за высокой ключевой ставки и ограничений по льготной ипотеке. Чтобы сохранить бизнес–процессы и строительные темпы, застройщики исследуют смежные рынки. В Москве, например, сейчас востребована офисная недвижимость, более доступная в сравнении с коммерческой и предлагающая хорошую рентную доходность. В Петербурге этот тренд также набирает обороты — сказывается дефицит качественной офисной недвижимости и связанный с этим рост арендных ставок", — рассказывает директор направления "Девелопмент" компании Hansa Group Владимир Ревенков.
Офисы и коммерческие помещения выглядят интереснее и с точки зрения финансовой модели, поскольку стоимость земли, как правило, более привлекательна и отсутствует социальная нагрузка. Для сравнения: проект под жилой комплекс в нецентральном районе оценивается в 60 тыс. рублей за 1 м2 с готовой документацией, под офисы эти цифры почти кратно меньше — 30–40 тыс. рублей.
"Для ряда компаний подобная стратегия уже стала неотъемлемой частью долгосрочного развития. Коммерческие проекты предоставляют возможность построения более устойчивой финансовой модели с прогнозируемыми денежными потоками и снижением зависимости от колебаний спроса на жилую недвижимость. Жилые застройщики идут в сегменты, где есть спрос, а сроки возврата инвестиций сопоставимы в нынешних условиях", — уверен партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
По оценкам заместителя директора по коммерческой недвижимости ГК "А101" Оксаны Моисеевой, коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность по сравнению с жильём. "Интересно, что и Петербург, и Ленобласть выигрывают в сравнении с Москвой: показатели на 0,5–1 п. п. выше в черте города и на 1–2 п. п. в области. Главной причиной этого является наличие в Москве более широкого пула сделок в сегментах и “якорных” объектов, и лотов с мелкой нарезкой. Таким образом, при сходном качестве предложения в указанных регионах средний показатель доходности коммерческой недвижимости в столице находится на уровне 11–12%, в Петербурге — 12% и 12,5 –14% — в Ленобласти", — подсчитала она.
“
Из–за ужесточения градостроительной политики не все проекты строительства жилья были согласованы. Поэтому застройщики вынуждены искать другие форматы, в том числе строительство коммерческой недвижимости. Бизнес девелопера жилой недвижимости связан с непрерывным циклом реинвестирования: успешный жилой проект реализуется либо в период строительства, либо в короткий период после ввода в эксплуатацию. Прибыль необходимо направлять на приобретение новых участков, что с текущей ключевой ставкой сделать непросто. Коммерция же даёт диверсификацию — рентные потоки балансируют финансовую устойчивость девелопера. Что касается доходности, это две разные бизнес–модели. Девелопмент жилья связан с доходами от продажи недвижимости, а коммерческие проекты — с доходом от сдачи помещений в аренду. Тем не менее застройщики жилья, выходящие на рынок коммерции, стараются реализовывать свои проекты так же, как и в жилых проектах, блоками внарезку. Если говорить о доходности жилья, то уровень all in составляет 25–40% в зависимости от ценового сегмента и качества проекта. Если говорить о коммерческом бизнесе, то текущая доходность варьируется от 10 до 12%, доходность all in с перепродажей объекта с арендными потоками находится в диапазоне 15–20%. Доходность от продажи офисных зданий по блокам сопоставима с доходностью от продажи жилья и находится в диапазоне 20–30%.
Сергей Владимиров
руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт–Петербурге
“
Выход девелоперов на рынок коммерческой недвижимости — это не спонтанная реакция на текущую ситуацию, а продуманная и логичная стратегия диверсификации бизнеса. Для нас это направление не новое: мы занимаемся коммерческой недвижимостью уже более 15 лет. В портфеле компании — бизнес–центры "Каскад", "Мельник", торговый центр в "Новом Сертолово", а также коммерческие площади на пр. Блюхера, которые мы успешно сдаём в аренду. Для собственников холдинга коммерческая недвижимость — долгосрочный актив, а не попытка заработать быстрые деньги. Это способ повысить устойчивость бизнеса и снизить зависимость от одного сегмента. Такой подход позволяет масштабироваться и получать более выгодные условия проектного финансирования от банков за счёт наличия иных стабильных активов. Сравнивать доходность коммерческой и жилой недвижимости — задача не из простых. Многое зависит от конкретной локации, входной группы, видовых характеристик, инфраструктуры вокруг. В некоторых проектах коммерческая недвижимость может быть дороже жилья, в других — наоборот. Если говорить о себестоимости, то коммерческая недвижимость, как правило, дешевле — там нет чистовой отделки, разводки инженерных систем, а в ряде случаев — даже внутренних перегородок. Тем не менее итоговая доходность формируется не только себестоимостью, но и арендным потенциалом, уровнем конкуренции в локации и рядом других факторов.
Анжелика Альшаева
коммерческий директор группы компаний "КВС"
“
Рынок жилой недвижимости в России подвержен серьёзным колебаниям из–за макроэкономических факторов: продолжительные периоды действия повышенной ставки ЦБ, непростые ипотечные условия и нестабильная покупательная способность. В то же время рынок коммерческой недвижимости обычно более предсказуем и долгосрочен. Арендные договоры обеспечивают постоянный cash flow, снижая зависимость девелопера от продаж жилья. Такое разделение бизнеса позволяет ему быть более устойчивым.
Елизавета Конвей
Директор По Стратегическому Развитию, Управляющий Партнёр Element
“
Нельзя сказать, что девелоперы массово выходят на рынок коммерческой недвижимости. Некоторые изначально специализировались на нём, просто они никогда не стремились и не стремятся к широкой известности. К тому же далеко не все категории земель как в городе, так и за его пределами позволяют строить жильё, будь то многоквартирные дома, коттеджные посёлки или ИЖС. Можно сказать, что в последние годы мы действительно наблюдаем повышенное внимание к этой категории недвижимости. Конечно, в первую очередь это связано с окончанием субсидированных программ и высокой ставкой.
Вячеслав Батаков
Ceo Консалтинговой Компании "Мост"
