Даже высокая ключевая ставка Центробанка, дорогие кредиты и неопределённые перспективы рынка новостроек не помешали застройщикам продолжать скупать и продавать земельные участки и запускать новые проекты.
Однако ситуация на рынке изменилась: теперь наибольшим спросом пользуются территории с готовой граддокументацией, а в идеале — с уже полученным разрешением на строительство. Сделки, требующие длительной подготовки проектной документации, в основном заморожены. Многие девелоперы придерживались стратегии "продаю всё, покупаю всё". Правда, поскольку покупать они хотели только по низкой цене, а продавать — по высокой, серьёзного перераспределения активов не произошло.
"По рынку ходят предложения от многих крупных застройщиков, готовых уступить проект на начальной стадии и выйти в кеш. Но за очень дорого", — рассказывает собеседник "ДП".
Одни компании пересматривают и оптимизируют свои портфели, другие в текущих условиях стремятся снизить долговую нагрузку и потому предлагают участки на более выгодных, чем раньше, условиях. Рынок со временем восстановится и темпы запуска новых проектов ускорятся. В выигрыше окажутся те, кто успел сформировать солидный земельный банк.
Большой запас карман не тянет
Все крупнейшие девелоперы Петербурга располагают внушительными земельными портфелями. Самый крупный землевладелец среди застройщиков — холдинг Setl Group. По оценкам экспертов, общая площадь земельных участков под строящимися и проектируемыми проектами компании составляет около 2 тыс. га. Здесь есть участки практически во всех районах.
Например, в Невском районе Setl Group владеет несколькими участками, включая территорию бывшего Невского завода, где возводится проект "Астра Континенталь", — 38,5 га. Также в этом районе, но на другом берегу, у девелопера есть участок на Октябрьской набережной площадью 16,7 га. В Петродворцовом районе планируется к выходу проект на участке 61,5 га.
Второе место среди крупнейших землевладельцев занимает в группа "Самолет", которая владеет земельным банком под программу развития застроенных территорий, которая реализуется с 2010 года. Совокупная площадь застройки по программе реновации — 900 га.
На третьем месте — "Группа ЛСР". У девелопера, согласно актуальным данным о состоянии земельного банка, 806,6 га. Правда, часть из них расположена в Ленинградской области.
700 га в двух проектах — "Северная долина" и "Юнтолово" — у "Главстроя СПб". Впрочем, первый проект уже практически достроен — остались два последних квартала (на которых девелопер планирует построить жильё и городские власти уже не против). "Юнтолово" пока построено на треть. Ещё у компании есть проект строительства 200 тыс. "квадратов" жилья на 15 га в Кронштадте.
Также крупным землевладельцем является группа "ЦДС" — земельный банк девелопера составляет около 500 га. У компании 20 га в Парголово, 420 га в Новосаратовке, ещё около 40 га в Мурино и Буграх. Кроме того, компания владеет участками общей площадью более 45 га в разных районах города. "Сейчас мы реализуем жилые комплексы на всех наших участках", — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
У СК "ЛенРусСтрой" земельный банк порядка 160 га, но это участки под крупные проекты комплексного освоения.
Более 135 га земли у объединения "Трест", которое реализует четыре жилых комплекса и один коттеджный посёлок в Санкт–Петербурге и области и ещё два проекта в Калининграде.
Кто купил
Всю вторую половину прошлого года и январь этого года девелоперы были активны на рынке. Так, Setl Group приобрела 4,8 га территории завода "Электроаппарат" на Васильевском острове, 17,2 га бывшего завода "Талосто" возле "СКА Арены", 16,7 га бывшей промзоны на берегу Невы и 4,5 га территории Кожевенного завода на Васильевском острове. Кроме того, компания получила часть территории бывшего мясокомбината "Самсон" в Московском районе.
ГК "ПСК" также совершила два крупных приобретения. Проект премиум–класса: жилой комплекс на Васильевском острове. И участок у Кантемировского моста, где планирует возвести новый жилой квартал с видом на Большую Невку на месте бизнес–центра "Акватория".
Самой ажиотажной локацией стали последние участки южной части намывных территорий Васильевского острова. Летом 2024 года компания Element Виталия Коробова купила здесь 9,8 га за 17,5 млрд рублей. В октябре девелопер вывел на рынок жилой комплекс в виде пяти разноэтажных башен общей площадью 51,1 тыс. м2. Ещё часть приобретённого участка за 9 млрд рублей арендовала компания "Брусника", которая намерена возвести здесь 100 тыс. м2 жилья. В конце года холдинг Legenda закрыл сделку по приобретению у "Группы ЛСР" 10,7 га на намывных территориях, выходящих на набережную. Сумма сделки не раскрывается, но, по оценке экспертов, она могла составить 15–16 млрд рублей. Здесь застройщик планирует построить 151,8 тыс. м2. "Группа ЛСР", по оценкам экспертов, заработала на этих сделках почти 33 млрд рублей.
Ещё 6 млрд рублей "Группа ЛСР" положила в карман, продав Fizika Development жилой проект на 4,6 га на Перевозной улице на Матисовом острове общей площадью около 133 тыс. м2, включая порядка 70 тыс. м2 жилья (более 1600 квартир). При этом Fizika Development сама в начале лета продала компании PLG свой проект на Заставской улице.
В списке заметных сделок на рынке также можно выделить покупку структурой компании "Арсенал" имущественного комплекса АО "Государственный оптический институт имени С. И. Вавилова" на Кадетской линии В.О. за 2,8 млрд рублей, покупку КВС бывшей тюрьмы "Кресты" на Арсенальной набережной за 1,135 млрд рублей, покупку компанией Андрея Недбаева особняка Нарышкиных — Трубецких на улице Чайковского, ранее принадлежавшего обанкротившейся "Интарсии", за 0,6 млрд рублей.
"Работа над увеличением земельного банка компании продолжается непрерывно. В конце прошлого года мы приобрели земельный участок в Невском районе на Русановской улице. Скоро представим проект и начнём строительство. Здесь будут три очереди жилья, включая школу", — говорит заместитель генерального директора по развитию ГК "Трест" Анзор Берсиров. По его мнению, в ближайшие несколько лет на новый уровень выйдут партнёрские отношения между девелоперами и владельцами земельных участков. "И это станет трендом. Если раньше все старались купить/продать участок или проект без каких–либо обязательств, то в нынешней экономической реальности в приоритете будут партнёрские взаимоотношения и совместная реализация проектов", — говорит эксперт.
"Мы пополняем земельный банк практически ежегодно и всегда исходим из качества расположения. Последние и ближайшие перспективные пополнения — это участки в исторических районах. Малый проспект В.О., Выборгская набережная, готовим в этом году ещё один проект, также в исторической локации", — комментирует коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Сколько стоит земля под застройку
По оценкам экспертов, стоимость участков за год выросла на 15–35%. В спальных районах цена за 1 м2 улучшений составляет 20–60 тыс. рублей, в пригородах — 8–30 тыс. рублей. В центре цены на редевелоперские участки почти удвоились: 80–110 тыс. рублей за 1 м2. В этом году участились сделки между застройщиками, особенно с готовой граддокументацией. Раньше такие сделки были редкостью, теперь стали нормой. Иногда покупатели даже раскрывают свои финансовые модели, чтобы обосновать цену.
Средний срок строительства ЖК — 3 года. "В последнее время застройщики выводят мало новых проектов. Но чтобы сохранить позиции по строительству и вводу в эксплуатацию квадратных метров жилья на ближайшие годы, им необходимо продолжать запуск новых объектов", — говорит коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
Новые проекты начнут реализовываться при улучшении рыночной конъюнктуры и снижении ключевой ставки.
"В нынешних условиях строительство будет сдержанным. Возможны небольшие запуски в уникальных, интересных локациях, где есть отложенный спрос на жильё. Запуски же больших проектов будут напрямую зависеть от ситуации на рынке", — говорит коммерческий директор КВС Анжелика Альшаева.
Налоги душат
При этом в середине весны застройщики столкнулись с резким ростом налогов на участки, предназначенные под строительство жилья.
В ноябре прошлого года в короткие сроки был принят внесённый губернатором Петербурга закон "О введении на территории Санкт–Петербурга специального налогового режима “Автоматизированная упрощённая система налогообложения” и о внесении изменений в отдельные законы Санкт–Петербурга о налогах и сборах". От внесения в ЗакС до подписания прошло всего 14 дней. В момент своего принятия он не вызвал большого резонанса и, можно сказать, прошёл незамеченным для широкой общественности. И зря, так как одна из его статей увеличила ставку земельного налога для целого ряда участков в 30 раз — с 0,05 до 1,5%. Речь идёт об участках, занятых жилищным фондом и (или) объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ, а также приобретённых либо предоставленных для жилищного строительства, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей.
Согласно подсчётам "ДП", в Петербурге 910 участков с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей и назначением, согласно Росреестру, "для многоквартирной застройки". Их общая площадь — 3,7 тыс. га, а общая кадастровая стоимость — 639 млрд рублей.
Нетрудно подсчитать, что если за прошлый год бюджет должен был получить с их владельцев 320 млн рублей, то в этом году (новый закон вступил в силу с 1 января) — уже 9,6 млрд.
