В июле среди самых читаемых материалов dp.ru оказались темы о падении продаж новостроек (60 тыс. просмотров), развитии платных трасс (10 тыс.) и снижении ключевой ставки (5 тыс.)
Оптимизма не занимать
Банк России на заседании 25 июля снизил ключевую ставку до 18%. Ипотечный рынок получил повод для оптимизма.
Ещё до заседания Центробанка аналитики ожидали, что регулятор пойдёт на заметное снижение ключевой ставки. Звучали даже фантастические прогнозы о снижении показателя на 3–5%, однако в итоге откат составил всего 2%. Но даже этого оказалось достаточно, чтобы застройщики заговорили о скором восстановлении спроса на ипотеку.
По словам участников рынка, решение ЦБ может привести к снижению рыночных ипотечных ставок до 16% годовых и росту продаж новостроек в августе на 5–10%. Впрочем, надежды девелоперов связаны не с краткосрочным эффектом, а с ожиданиями дальнейшего смягчения кредитно–денежной политики государства.
"Стоит признать, что такого снижения пока недостаточно, чтобы существенно стимулировать ипотечные продажи. Тем не менее это важный сигнал о положительной динамике. Мы ожидаем, что последующие решения также будут направлены на снижение ключевой ставки", — отметила коммерческий директор AAG Ольга Захарова.
При постепенном снижении ключевой ставки до 15% начнётся переток части капитала из банковских депозитов и других инструментов в жилую недвижимость, считают риелторы. А если ставка опустится до 10–12%, процесс станет особенно заметным, провоцируя всплеск спроса на квартиры. В этом случае условия по ипотеке станут наиболее комфортными для покупателей, что, в свою очередь, поддержит строительную отрасль и экономику в целом, рассуждает исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый.
"18%, конечно, всё ещё высокая ставка, но всем очень хочется верить, что дальнейшее снижение не за горами", — прогнозирует генеральный директор компании Stavni Александр Свинолобов.
Некоторые эксперты говорят, что до конца 2025 года регулятор будет действовать осторожно.
"Поскольку мы видим замедление темпов инфляции, удерживать высокую ставку опасно для экономики. Однако есть некоторые проинфляционные факторы, которые могут повлиять (на решения ЦБ по ключевой ставке) в ближайшее время. Например, после снижения ставки 1,5 месяца назад потребительское кредитование в России выросло на 13%. Такой прирост разгонит инфляцию на раз–два, поэтому, конечно, это будет сдерживающим моментом", — пояснил "ДП" доцент кафедры экономики, руководитель магистерской программы "Финансовые инструменты в экономике" Президентской академии в Петербурге Артём Голубев.
“
Снижение ключевой ставки на 200 б. п. принципиально на доступность ипотеки не повлияет. Ставки по последней всё так же остаются на заградительном уроне. А значит, это и не запустит рост спроса, который пока будет оставаться отложенным. Будет определённый пересмотр условий программ ипотечного кредитования по спецпрограммам банков и застройщиков. В траншевых ипотеках можно будет добиться дополнительного снижения ежемесячного платежа на ограниченный период. Но это не всеобъемлющие решения. Базово, за исключением семейной программы, ипотека пока дорогая. Также это не создаёт предпосылок к активизации нового строительства. Кредитная нагрузка для новых проектов с такой ставкой всё равно очень высокая. В среднем это ключевая ставка плюс 4% годовых. Из плюсов — немного улучшится ситуация в части снижения долговой нагрузки уже запущенных проектов и тех, что пока не выведены в продажу, но уже получили банковское финансирование.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Закупились не по сезону
Продажи новостроек в Петербурге упали на треть за полгода. Покупатели заняли выжидательную позицию.
В первой половине 2025 года в Северной столице заключено всего 13,92 тыс. сделок с квартирами в новых ЖК, что на 37% меньше, чем за аналогичный период 2024–го (22,24 тыс.). В Ленобласти спад оказался не столь существенным: 7,35 тыс. сделок против 9,27 тыс. годом ранее (падение на 21%).
Такой тренд девелоперы не считают катастрофическим. Год назад звучали более негативные прогнозы развития рынка без льготных программ и при высокой ключевой ставке. Однако снижения спроса в разы не произошло. "Лето традиционно связано с сезонным замедлением. Мы предполагаем, что до осени рынок пройдёт фазу плато, с сентября возможно возвращение к позитивной динамике", — полагает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований "Главстрой Санкт–Петербург" Дмитрий Ефремов.
По словам директора по продажам LEGENDA Ксении Садковой, продажи в первом полугодии 2024 и 2025 годов сравнивать не совсем корректно, поскольку они имеют совершенно разный фон. "Рекордное количество сделок в июне прошлого года — следствие ажиотажа в преддверии отмены льготных ипотечных программ. В этом году мы видим, что клиенты более тщательно подходят к выбору, поэтому подобных статистических колебаний и реализации отложенного спроса нет", — считает она.
Покупатели всё ещё ориентированы на льготные ипотечные программы. В рыночную ипотеку влезать хотят немногие. Но перелом в этом направлении уже произошёл. Как показывает статистика Объединённого кредитного бюро (ОКБ), в июне в Петербурге кредиторы выдали 2,9 тыс. ипотечных кредитов на 16,7 млрд рублей. Это на 77 ипотек (–2,6%) и 766 млн рублей (–4,4%) меньше результатов мая. По сравнению с январём, когда выдачи по отношению к декабрю рухнули в 1,6 раза, текущий результат выглядит не таким драматичным.
"Не скажу, что мы видим положительную динамику по рыночным программам. В основном это траншевая ипотека, которую предлагают банки. Немного тронулась с места вторичка, поэтому появились покупатели с высоким первым взносом. Скорее сейчас люди находятся в режиме ожидания из–за постоянных вбросов о добавлении льготных программ. На практике мы видим, что изменений нет", — уточнила коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко.
“
Устойчивый и даже растущий интерес к проектам проявляют региональные покупатели. Доля таких сделок уверенно приближается к 40%. Многие приобретают квартиры для детей–студентов, для переезда или просто рассматривают недвижимость как надёжный актив. Мы видим растущий интерес и со стороны региональных агентов по недвижимости. При этом снижения цен на рынке недвижимости не наблюдается. В каких–то проектах — стагнация, но в целом цены продолжают плавно расти. Во–первых, стоимость квадратного метра напрямую зависит от стадии строительства. Чем ближе дом к вводу в эксплуатацию, тем выше его цена — это закономерно. Во–вторых, и это, пожалуй, ключевой фактор: постоянно растёт себестоимость строительства. В условиях острой нехватки кадров на рынке значительно увеличились зарплаты квалифицированных рабочих и инженерно–технического персонала. Также продолжают дорожать строительные материалы и логистика — все эти факторы в совокупности оказывают существенное влияние на конечную цену квадратного метра.
Анжелика Альшаева
коммерческий директор ГК "КВС"
Надо только подождать
Система платных магистралей создаст новый транспортный каркас в Петербурге. Но ждать его придётся ещё долго.
К 2040 году протяжённость магистральной улично–дорожной сети Петербурга увеличится почти на треть. И в этом нет ничего невозможного, заявляют эксперты.
Ключевыми звеньями будущего транспортного каркаса призваны стать как уже существующие, так и только строящиеся и даже проектируемые магистрали. Речь идёт, в частности, о ЗСД и КАД.
В ближайшей перспективе у города появятся ШМСД и трасса М–7. Она должна соединить север города с Арсенальной улицей, где возведут новый мост через Неву.
Проработка проектной документации так называемой "седьмой магистрали" уже началась. Её подключат к ШМСД, что позволит создать беспрерывный каркас платных скоростных дорог внутри территориальной границы Петербурга.
По замыслу властей, это перераспределит транспортные потоки с Большого Сампсониевского проспекта, проспекта Энгельса, Ушаковской, Выборгской, Арсенальной, Свердловской и Октябрьской набережных, которые в часы пик работают на пределе своей пропускной способности.
"Пока о конкретных характеристиках планируемой трассы говорить рано — в рамках конкурсных работ будет разработана документация по планировке территории, эксперты оценят возможность и эффективность реализации инвестиционного проекта в техническом, технологическом и финансово–экономическом аспектах. Планируемая магистраль, соединяясь с ШМСД, даст возможность на высокой скорости проехать с юго–востока и центра на север города. Реализация этого проекта сэкономит тысячи часов водителям, дав возможность пересекать весь город за минимальное время", — рассказал "Деловому Петербургу" генеральный директор АО "ЗСД" Дмитрий Губин.
ШМСД должна также снизить нагрузку на центр, поскольку обеспечит дублирование Заневского проспекта и проспекта Косыгина. Следующий пункт — решение проблемы пробок на Большом Обуховском (вантовом) мосту и подходах к нему.
Ещё один плюс ШМСД — дублирование федеральной трассы "Кола" на выезде из города, где в летние выходные собираются гигантские пробки. На финальном этапе реализации проекта трасса пройдёт по территории Ленинградской области от восточной границы Красногвардейского района и подключится к "Коле" в районе посёлка Разметелево. Тем самым и будет сформировано дополнительное "вылетное" направление из города.
Полностью реализовать проект планируется к 2031 году. Инвестиции в него оцениваются примерно в 241 млрд рублей. Примером того, какой востребованной может стать "каркасная" платная трасса, служит ЗСД. В среднем в сутки там проезжает более 220 тыс. авто. После запуска магистрали с изначально задуманными развязками — на Благодатной улице, набережной Обводного канала, набережной Макарова, Приморском и Богатырском проспектах, а также с трассой "Скандинавия" — были добавлены и другие съезды. Это развязка с Новым шоссе, которая облегчила доступ в Курортный район, съезды на Шуваловский проспект, которые после запуска приняли на себя 30% потока автомобилей из Приморского района, а также Витебская развязка как часть ЗСД и ШМСД одновременно.
Сейчас активно строится вторая развязка с Васильевским островом — со Шкиперским протоком. Часть открытых съездов уже улучшили доступность намыва, а к финалу проекта доступнее станет и историческая часть Васильевского острова. По прогнозам, интенсивность движения по развязке составит 55 тыс. автомобилей в сутки. В 2026 году будет сдан этап, включающий строительство съездов до Шкиперского моста, которые в перспективе обеспечат подключение Наличной улицы.
“
Развитие Петербурга как мегаполиса XXI века невозможно без создания эффективного транспортно–логистического каркаса. Сегодня мы такой каркас строим, выполняя поручение президента России о развитии современной транспортной системы Петербургской агломерации. В первую очередь транспортный каркас включает качественно новые магистрали и развязки, призванные снизить трафик личного транспорта в центре города и дать приоритет для движения общественного транспорта. Широтная магистраль скоростного движения с мостом через Неву наряду с КАД и ЗСД в соответствии с генеральным планом развития Петербурга станет одним из ключевых звеньев каркаса непрерывного движения. Первый этап ШМСД — Витебская развязка ЗСД — уже показывает высокую востребованность у автомобилистов: в месяц по дороге совершается более 500 тыс. поездок. Помимо ШМСД звенья каркаса также составят путепровод во Фрунзенском и Невском районах и магистраль с Арсенальным мостом в её составе. Таким образом, получится единая схема скоростных дорог, позволяющая выехать из любой точки Петербурга и безостановочно проехать практически весь город.
Иван Складчиков
председатель комитета по инвестициям Санкт–Петербурга
