19:0917 июля 202519:09
238просмотров
19:0917 июля 2025
Арендаторы торговых центров просят владельцев о снижении платы. По данным NF Group, таких магазинов в ТЦ уже две трети, в РСТЦ оценки скромнее — четверть арендаторов площадей.
На этом фоне в ТЦ Петербурга выросла ротация магазинов — в отдельных объектах она может превышать 20%, что выше уровня 2024 года (18%), отмечают в Nikoliers. При этом на стабильном рынке средневзвешенный показатель держится на уровне 10-12% от арендопригодной площади объекта.
На предпринимателей давит конкуренция, электронная коммерция и снижение трафика.
Кому стало сложнее платить аренду
Подавляющее большинство магазинов в торговых центрах, в том числе в Петербурге, рассчитывают на скидки от владельцев коммерческой недвижимости. Российский совет торговых центров (РСТЦ) оценивает в 25% долю арендаторов, запрашивающих пересмотр условий договора. В NF Group "ДП" заявили о 70% продавцов с запросом на дисконт.
Прежде всего речь идёт о fashion-ретейле и операторах товаров для дома, отмечают в NF Group. Также среди тех, кто рассчитывает на дисконт по аренде, — операторы кинопроката и продуктового ретейла со скидками в 10-15% от ставки на полгода-год.
“
"В основном это сегменты, зависящие от офлайн-трафика: одежда и обувь, электроника и бытовая техника, товары для дома, что связано с падением среднего чека, снижением спроса из-за насыщения рынка, ростом конкуренции с онлайн-продажами", — подтверждают в Nikoliers.
Есть запрос на снижение ставки и среди арендаторов на договоре с оборота — операторов торговых галерей, магазинов техники и электроники. Процент снижения ставки в их случае достигает 15-25%, дисконт предоставляется в случае выполнения плана продаж.
Более того, арендаторы площадей в ТЦ в текущей ситуации всё чаще платят по договору с оборота, рассказал "ДП" основатель и управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.
Но в некоторых случаях речь может идти о пересмотре ранее заключённого договора, особенно это касается ситуаций серьёзного снижения трафика покупателей. Если же сумма фиксированная, представители бизнеса просят у хозяев коммерческой недвижимости скидку.
“
"Раньше партнёры периодически просили, чтобы аренду за помещение начисляли с оборота. Сейчас такие договоры подписываются в большинстве случаев. Фиксированная ставка аренды сменилась арендой с оборота. Стоит отметить, что если оборот сильно падает, то нужно принимать меры — по-другому определять отношения с арендатором, адресно выстраивать стратегию работы. Так, чтобы не получилось, что из-за него начнёт слишком сильно падать арендный доход торгового центра. Ставка с оборота до каких-то пределов автоматически учитывает падение. Соответственно, бизнес в таких случаях платит меньше. Другое дело, что у арендодателя есть свои ожидания от бюджета и он не может допустить значительного падения размера оборотной аренды. В случаях проблем с арендатором ему могут предложить занять меньшую площадь, — пояснил "ДП" Олег Войцеховский.
ТЦ "Галерея".
Массовой ротации пока нет
Ситуация связана с падением трафика и снижением оборотов в большинстве сегментов, поясняет региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
"Владельцы ТЦ занимают выжидательную позицию: массовой ротации арендаторов пока нет, замены происходят точечно — если появляется привлекательный бренд или есть возможность улучшить tenant-mix (сочетание арендаторов в ТЦ). Однако давление на собственников растёт: помимо запросов на дисконты в ряде случаев возникают задержки с оплатой аренды", — прокомментировала Евгения Хакбердиева.
В консалтинговой компании уверены, что тенденция не носит разовый характер, по сути, это продолжение тренда, сформировавшегося во второй половине 2024 года на фоне снижения покупательской активности. В ближайшие месяцы арендаторы будут и дальше осторожно выстраивать свою стратегию, что сохранит актуальность подобных запросов по всей стране.
"Торговые центры применяют индивидуальный подход в переговорах с арендаторами, учитывая специфику их бизнеса и вклад в коммерческую привлекательность объекта. Управляющие компании оценивают альтернативные сценарии: если на помещение есть потенциальный новый арендатор, готовый арендовать на рыночных условиях, действующему арендатору может быть отказано в дисконте", — пояснили в NF Group.
Размер скидки варьируется и определяется на основе значимости арендатора и его роли в формировании трафика. В случае отсутствия альтернатив арендодатели, как правило, стремятся к компромиссу. В отношении сильных брендов, обеспечивающих трафик и повышающих имидж объекта, ТЦ проявляют большую гибкость и готовы предоставлять более выгодные условия.
Об устойчивости тенденции говорят и в Nikoliers. Директор по развитию и брокериджу департамента управления недвижимостью компании Владимир Каликин назвал факторы, способствующие ротации арендаторов: структурные изменения в ретейле (онлайн-торговля продолжает отбирать долю офлайн-магазинов), изменение потребительских настроений (посетители ТЦ отдают всё больше предпочтений гастрономическим форматам и развлечениям), экономическая нестабильность и перенасыщение рынка торговых площадей.
“
"Профессиональные управляющие компании торговых центров ищут новые возможности для преодоления таких препятствий, и опытным игрокам рынка это удается. Но процесс очень сложный и трудоёмкий. Относительно высокий уровень ротации, вероятно, может сохраниться в среднесрочной перспективе, но, определённо, будет снижаться по мере адаптации рынка. ТЦ и управляющие компании, которые смогут перестроиться под новые запросы, без сомнения, придут к росту", — добавил эксперт.
Посещаемость ТЦ: миграция трафика
Данные исследования Focus Technologies всё же показали, что ТЦ подстраиваются под потребителей и учитывают изменения потребительского поведения. Руководитель направления исследований и консалтинга компании Михаил Васильев рассказал "ДП", что рынок находится в процессе поиска новых форм.
Малые и средние ТЦ используют выгодные локации, туристический поток и особенности трансформации потребительского поведения, а Mall Index в Петербурге не менялся с прошлого года.
Посещаемость торговых центров Петербурга в первой половине 2025 года демонстрирует стабильную динамику. По итогам первых 26 недель года совокупный Mall Index ТЦ города оказался сопоставим с уровнем аналогичного периода 2024 года.
ТЦ "Галерея".
При этом анализ посещаемости в зависимости от формата ТЦ выявил разнонаправленные тренды. Mall Index ТЦ малых и средних форматов (5-40 тыс. м2 GLA) по сравнению с прошлым годом вырос на 1%. В больших торговых центрах (40+ тыс. м2 GLA), наоборот, посещаемость снизилась на 1%. Малые форматы выигрывают по сравнению с крупными за счёт близости к повседневной логистике и туристическому трафику.
“
"Такие ТЦ чаще расположены рядом с местами проживания, работы или вблизи культурных и общественных пространств, что делает их удобными для регулярного посещения. Во-вторых, многие объекты этого формата находятся в центральных районах города, где они собирают трафик не только от местных жителей, но и от туристов, в том числе за счёт шаговой доступности", — пояснил Михаил Васильев.
Более наглядно разница форматов ТЦ выглядела на 22-26-й неделях года, когда Mall Index ТЦ малого и среднего формата вырос на 3%, а посещаемость крупных ТЦ снизилась на 2%. Среди причин таких корректировок Михаил Васильев называет погодные условия, изменения приоритетов потребителей и давление со стороны e-commerce.
“
"Июнь 2025 года в Петербурге выдался прохладным и дождливым, что ограничило досуговую активность и мобильность горожан. В этих условиях торговые центры, находящиеся в шаговой доступности, стали удобным местом для коротких визитов и повседневных задач: покупок, обеда или бытовых услуг. По данным опросов и статистики потребительских расходов, в структуре трат усилились категории повседневного спроса — еда, лекарства, товары для дома. Это усилило позиции объектов с удобным tenant mix, ориентированным на утилитарные задачи. Доля e-commerce в структуре покупок в Петербурге остаётся одной из самых высоких в стране. Это особенно сказывается на крупных ТЦ, традиционно ориентированных на fashion, электронику и непродовольственные категории", — рассказал Михаил Васильев.
Эксперты отмечают, что в подобных условиях многократно возрастает роль концептуальной проработки, точного позиционирования и устойчивой операционной модели ТЦ.
ТЦ "Галерея".
По мнению Олега Войцеховского, проблема торговых центров кроется не в покупателях, а в сложностях выстраивания грамотного маркетинга ТЦ. Для этого владельцам стоит тесно сотрудничать с арендаторами, узнавая у них о запросах посетителей. Бизнес, занимающий площади в ТЦ, часто развивает программы лояльности и в этом процессе подробно изучает своих постоянных покупателей.
Управляющие компании далеко не всегда запрашивают эту информацию.
“
"Раньше при составлении концепции владельцы ТЦ изучали, сколько людей вокруг живёт и какая у них покупательная способность. Брали в основном арендаторов торговли и общепита примерно того же уровня и смотрели в динамике. Если какой-то из арендаторов не справлялся, его меняли на такого же, но более успешного. Сейчас эта схема не работает — появилось слишком много категорий арендаторов", — добавил Войцеховский.
В итоге, если неправильно составить tenant-mix, для большей части аудитории наполнение ТЦ будет неактуально и концепция не будет успешной. По мнению Олега Войцеховского, владельцам торговых центров нужно глубже изучать аудиторию и подстраиваться под запросы петербуржцев.
Торговые центры новой волны
Между тем пустыми торговые центры не стоят — вакантность в ключевых ТЦ города к концу 2024 года упала до минимума за последние 15 лет. В районных ТЦ доля свободных площадей — 4,2%.
Однако условия работы торговых центров усложняются. Это влияет на замедление темпов ввода новых объектов и открытия торговых точек новых брендов. Подспорьем, как ожидается, станет запуск пяти новых ТЦ в Петербурге, включая ТРЦ Hollywood, "Небо" в Мурино и "Парк Молл" на проспекте Просвещения. Их общая площадь, по оценкам IBC Real Estate, составит 136 тыс. м2.
“
"Отрасль построена. Девелопмент торговой недвижимости — это вещь, которая играет вдолгую. Нужна модернизация, реконцепция уже существующих площадей", — добавил Войцеховский.
Эксперты, как ранее писал "ДП", словно состязаются в мрачности прогнозов, касающихся рынка торговых центров. Невесёлое будущее им прочили с самого начала пандемии коронавируса, но сейчас эти предсказания обретают конкретику. Ещё весной президент Союза торговых центров (СТЦ) Булат Шакиров во время форума Mallpic Sochi заявил, что в ближайшие 3 года каждый десятый торговый центр в России ждёт снос или трансформация. Таким образом, с 2025 по 2028 год около 800 торговых центров могут прекратить работу.
Опрошенные "ДП" эксперты отмечают, что торговым центрам и правда не избежать интеграции с развлекательными концепциями и специализации. Более того — это уже происходит.
