Рынок торговых центров в России ждёт серьёзная трансформация. Часть объектов будут вынуждены закрыться или сменить концепцию.
Эксперты словно состязаются в мрачности прогнозов, касающихся рынка торговых центров. Невесёлое будущее им прочили с самого начала пандемии коронавируса, но сейчас эти предсказания обретают конкретику. Например, президент Союза торговых центров (СТЦ) Булат Шакиров во время форума Mallpic Sochi заявил, что в ближайшие 3 года каждый десятый торговый центр в России ждёт снос или трансформация. Таким образом, с 2025 по 2028 год около 800 торговых центров могут прекратить работу.
Опрошенные "ДП" эксперты отмечают, что торговым центрам и правда не избежать интеграции с развлекательными концепциями и специализации. Более того — это уже происходит.
Разборчивая аудитория
Вице–президент СТЦ Павел Люлин отмечает, что в ближайшие годы будет меньше новых открытий, но больше реконцепций и инвестиций в обновление. ТЦ будут активнее интегрировать элементы развлечений, сервиса, локального производства. Из крупных останутся сильные региональные игроки и наиболее устойчивые объекты в больших городах.
Аналитик ФГ "Финам" Магомед Магомедов тоже считает, что рынок ожидает период трансформации, но не коллапса. В первую очередь это касается устаревших ТЦ классов С и D с плохими локациями и неадаптированными форматами. Как и в случае с продовольственными торговыми сетями, макроэкономическая среда даёт сильный толчок к ускорению вымирания неэффективных мелких игроков, которые занимают значительную долю в регионах.
“
"Часть объектов действительно сменит функционал — от офисов и логистики до кластера госуслуг или медцентров. Большая часть будет обновляться концептуально, усиливая составляющие досуга, общественных пространств и услуг повседневного спроса", — замечает Павел Люлин.
По его словам, оценка "каждый десятый" в горизонте 3 лет — это вполне реалистичный прогноз, особенно если учитывать, что значительную долю рынка занимают морально устаревшие объекты, построенные более 10–15 лет назад. Однако в первую очередь под снос уйдут ТЦ с отстающей инфраструктурой, плохой локацией или нерешёнными имущественными вопросами.
Управляющая ТРЦ "Охта Молл" Анна Ходош отмечает, что в ближайшие годы рынок, вероятно, продолжит адаптироваться к изменениям в потребительских предпочтениях и экономической ситуации. В Петербурге, как и в других крупных городах, торговые центры сталкиваются с проблемами снижения трафика и высокой конкуренции. Однако наблюдается рост интереса к формату "досуг + шопинг", где предлагаются различные развлекательные услуги. В ТРЦ "Охта Молл" в 2025 году доля развлекательного формата достигла 19,5%.
Коммерческий директор ГК "Аврора" (в управлении проекты ТК "Невский центр", ТК "Космос", ТК "Авеню", МФК "Владимирский пассаж") Мария Смагина полагает, что ситуация с торговыми центрами зависит от сегмента. В ТЦ, где арендаторы нацелены на массмаркет, действительно наблюдается снижение трафика год к году — примерно на 10–30%. Если же говорить о мидл– и премиум–сегментах, то здесь ситуация иная.
К примеру, в ТК "Невский центр" за последние 4 месяца, наоборот, наблюдается прирост трафика на 10–15% год к году. То есть публика не то чтобы устала от ТЦ как таковых, а скорее стала более разборчивой.
Сейчас девелоперы некоторых неприбыльных торговых центров действительно пытаются преобразовывать их в объекты недвижимости другого назначения, например в жильё.
“
"Это если мы говорим про Москву, Петербург и торговые центры в интересных локациях с хорошей транспортной доступностью, — уточняет Мария Смагина. — Однако это пока единичные случаи, и большинство девелоперов пытаются из последних сил продолжать развивать торговые центры, даже если они недостаточно успешны и у них высокая вакансия".
Маркетплейсы давят
Торговые центры и правда теряют трафик. Почему? Во–первых, из–за развития маркетплейсов и интернет–торговли. Два мощных импульса интернет–торговля получила в 2020 году. Во–первых, пандемия и локдаун с неработающими ТЦ. Многие именно тогда впервые попробовали заказ продуктов онлайн. Во–вторых, 2022 год и уход международных брендов. Санкции, рост цен, стремление экономить, отсутствие любимых товаров в магазинах — под влиянием всего этого естественным образом часть спроса переместилась на онлайн–площадки. Особенно это заметно в сегменте недорогих товаров, замечает Павел Люлин.
По словам руководителя направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаила Васильева, в настоящий момент в сравнении с 2019 годом посещаемость торговых центров Петербурга сократилась на 26%.
“
"Это немало, но не критично для развития рынка как такового. Безусловно, часть объектов с рынка будет уходить. Не все объекты, конечно, можно спасти реконцепцией. Хорошие и даже существенная часть средних проектов на рынке в ближайшие 5–10 лет, скорее всего, останутся. В особенности если они будут меняться с учётом новых трендов в поведении потенциальной аудитории", — считает эксперт.
Директор федеральной компании "Этажи" в Санкт–Петербурге Юрий Изосимов добавляет, что при этом вакантность остаётся на не таком уж высоком уровне 3–5%. А ставки аренды сохраняются стабильными. Так что одной из основных проблем торговых центров в Петербурге остаётся именно снижение покупательского трафика. Однако тенденция к адаптации, появлению новых форматов и переходу на омниканальные модели помогает поддерживать привлекательность объектов.
Новая жизнь
Между тем темпы ввода и строительства новых торговых центров замедлились. Петербург здесь выступает весьма показательным примером: в прошлом году в городе не открылось ни одного нового ТЦ.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева уточняет, что в последние 5–6 лет темпы ввода новых ТЦ заметно замедлились, особенно в сегменте крупных комплексов. Это уже привело к дефициту качественных площадок, таких как ТЦ "Голливуд" в Петербурге, который сейчас строится.
Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова соглашается, что последние несколько лет на рынке наблюдалась низкая девелоперская активность: новое строительство было представлено лишь малоформатными торговыми центрами.
Ожидается, что в 2025 году новое строительство увеличится и составит почти 800 тыс. м2. К вводу заявлены несколько ТЦ регионального формата: МФТРК Hollywood в Петербурге и Avenue Sever в Москве в составе ТПУ "Селигерская".
"Сейчас драйверами посещения являются не только магазины, но и “новые якоря” — фитнес–клубы, фуд–холлы, развлекательные центры, общественные пространства. За 5 лет площадь развлекательных операторов в 10 ключевых торговых центрах города выросла более чем в 1,5 раза, а фитнес–операторов — в 6 раз", — уточнила эксперт.
Получается, что покупатель стал реже приходить в ТЦ просто за покупкой, но чаще — за впечатлениями, сервисом и социальным опытом. Поэтому центры трансформируются в полноценные lifestyle–пространства. И эта тенденция, очевидно, будет усиливаться.
"В будущем успешные ТЦ будут не только местом торговли, но и частью городской инфраструктуры для общения, работы и отдыха", — убеждён Павел Люлин.
