Депутаты предпринимают очередную попытку возродить в России доходные дома, которые должны стать альтернативой серому рынку аренды квартир.
В Государственной думе разрабатывается законопроект, который предполагает появление нового вида объектов недвижимости — доходных домов. В них смогут инвестировать профессиональные инвесторы, а жильцы — снимать квартиры на прозрачных условиях с чётко прописанными критериями повышения арендной платы и урегулированными правами арендатора и арендодателя. Доходные дома по новому закону будут считаться жилыми помещениями с соответствующими гарантиями для арендаторов, в то время как апартаменты и апарт–отели юридически не признаются жильём и не дают полного спектра прав и защиты для проживающих.
Исторически доходные дома составляли значительную часть жилого фонда крупных городов: 80% в Санкт–Петербурге и 40% в Москве. Впрочем, от дореволюционных новые доходные дома будет отличать большее количество собственников. В старом Петербурге доходный дом обычно принадлежал одному владельцу. Сейчас предполагается, что в такую недвижимость смогут инвестировать профессиональные инвесторы.
Как говорят участники рынка, влияние на рынок будет зависеть от деталей реализации. Если закон предусмотрит налоговые льготы и механизмы защиты прав инвесторов, это может стимулировать строительство.
Сколько квартир сдаётся в аренду
Оценить объём рынка арендного жилья в Петербурге нелегко. Так, по оценкам одного из агрегаторов недвижимости, в марте объём предложения по городу составил 7,9 тыс. лотов. Но это лишь данные о том, что сдаётся в моменте, а сколько всего арендного жилья, эксперты могут лишь предполагать.
По разным оценкам, количество таких квартир составляет от 25 тыс. до 40 тыс. При этом большая часть сдаётся либо "в чёрную" (не платятся никакие налоги, договоры нигде не регистрируются), либо "в серую" — налоги (УСН — 6%) всё–таки платятся, но договоры заключаются на 11 месяцев и не регистрируются. Так, в отчёте "Дом.РФ" отмечается, что в 2024 году в Росреестре было зарегистрировано всего 10 тыс. договоров аренды жилья на срок дольше года по всей России.
Как говорит директор управляющей компании Prime Hospitality Solutions от Hansa Group Анна Панова, опираясь на немногочисленные данные о законопроекте, можно сделать вывод, что законодатели стремятся сделать рынок долгосрочной аренды более цивилизованным.
“
"С этой точки зрения инициатива очень разумна и своевременна. В российской практике доходные дома к тому же действительно успешно существовали и составляли большую часть жилого фонда обеих столиц. Кроме того, здесь можно опираться и на западную модель арендного проживания, которая выстроена понятно, прозрачно и стабильно, благодаря чему люди живут в арендном жилье целыми поколениями", — считает эксперт.
Доходный дом или апартаменты
Впрочем, если рассматривать доходные дома с девелоперской точки зрения, то здесь появляется большой вопрос к финансовой модели такого продукта — кто будет финансировать строительство, будет ли среди инвесторов государство, какая будет рентабельность и возврат инвестиций.
Сейчас нишу работы с небольшими инвесторами, заинтересованными во вложениях в рынок недвижимости, в основном занимают девелоперы, реализующие проекты апарт–отелей. По оценке NF Group, в 2024 году было реализовано 2,2 тыс. лотов общей площадью 62,1 тыс. м2. При этом средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов — 276 тыс. рублей за "квадрат". Таким образом, объём инвестиций в отрасль составил около 17,1 млрд рублей.
"Сам подход к легализации арендного жилья через формат доходных домов — логичный шаг и попытка государства систематизировать сегмент, который в значительной степени работает в серой зоне. Однако важно чётко разграничивать: доходные дома — это жильё, предназначенное для долгосрочной аренды, а апарт–отели — это гостиничный бизнес с принципиально другой моделью", — разъясняет генеральный директор VALO Hospitality Константин Сторожев.
Как говорит заместитель генерального директора сети апарт–отелей YES Антон Агапов, создание доходных домов обсуждалось ещё лет десять назад, но тогда не нашли поддержки у инвесторов из–за низкой рентабельности.
“
"Срок окупаемости таких проектов составит не менее 20 лет. Второе — отсутствие законодательной базы: в действующем Жилищном кодексе понятие “доходный дом” отсутствует, и создание новой категории недвижимости потребует масштабных изменений в законодательстве. И третье — содержание и управление доходными домами потребует создания отдельной инфраструктуры, привлечения дополнительного персонала, что увеличивает затраты на ведение подобных проектов", — рассказывает эксперт.
Как считает председатель правления Межрегиональной ассоциации апарт–отелей (МААО) Николай Антонов, инициатива позволит навести порядок на рынке. "В сегмент “доходные дома” уйдут физические лица, сдающие жилье внаём. Рынок апартов очистится и крепче качнётся в сторону гостиниц. При этом грань между классическими гостиницами и апартами вскоре размоется. Останется только “многособственническая кухня”, для которой мы сейчас разработаем закон в рамках нашей совместной деятельности с комитетом по строительству и ЖКХ при ГД РФ", — говорит он.
Апарт–отели и доходные дома выполняют разные функции и ориентированы на различные целевые аудитории, считает генеральный директор PLG Марина Павлюкевич. "Апарт–отели предлагают гибкий формат проживания, сочетающий в себе элементы гостиничного сервиса и домашнего уюта. Они востребованы как среди туристов, так и среди деловых путешественников, а также тех, кто ищет временное жильё с высоким уровнем комфорта", — говорит она.
Зарубежный опыт
По мнению экспертов, России необходимо найти баланс между несколькими моделями, не потеряв собственный опыт. Так, по мнению некоторых участников рынка, для возведения доходных домов особый интерес представляет американская система REIT, позволяющая мелким инвесторам участвовать в проектах доходных домов. Она появилась в 1960 году и с тех пор стала ключевым механизмом привлечения капитала в недвижимость.
Главная особенность этой системы заключается в налоговых преимуществах. Чтобы получить статус REIT, компания должна соответствовать ряду требований: распределять не менее 90% своей налогооблагаемой прибыли среди акционеров в виде дивидендов, получать минимум 75% дохода от аренды или иных операций с недвижимостью, а также иметь не менее 100 акционеров. Взамен REIT освобождаются от уплаты корпоративного налога на федеральном уровне, что делает такого рода компании более выгодными для инвесторов по сравнению с традиционными девелоперскими компаниями.
Для инвесторов REIT — это возможность вложиться в недвижимость без необходимости напрямую покупать и управлять объектами. Они могут приобретать акции таких компаний на бирже как обычные ценные бумаги, получая при этом регулярные дивиденды. Это особенно привлекательно для мелких инвесторов, которые не имеют достаточного капитала для покупки целых зданий.
В контексте доходных домов REIT часто выступают в роли крупных арендодателей, обеспечивая профессиональное управление жильём и стабильный доход для акционеров. Например, такие компании, как Equity Residential и AvalonBay Communities, владеют десятками тысяч квартир по всей стране и предлагают долгосрочные арендные контракты.
Однако у системы есть и недостатки. REIT сильно зависят от состояния рынка недвижимости и процентных ставок, что делает их бумаги волатильными в периоды экономических кризисов. Кроме того, высокие требования к распределению прибыли ограничивают возможности реинвестирования, что может замедлять рост компаний.
