С 1 сентября 2025 года рынок апартаментов в России ждут большие перемены. Вступают в силу положения закона № 436–ФЗ, согласно которым все средства размещения — в том числе апарт–отели — обязаны пройти классификацию и получить официальную "звёздность". Это означает переход к полностью регулируемой модели с едиными требованиями по инфраструктуре, безопасности, уровню сервиса и документации.
Грядущие изменения предполагают обязательное соответствие объектов размещения определённым стандартам (ресепшен, клининг, охрана, персонал и т. д.), полный запрет на размещение на платформах бронирования объектов без классификации, существенные сложности в прохождении процедуры классификации для объектов без централизованного управления.
“
"С одной стороны, эта мера может способствовать росту сервиса на рынке апартаментов, поскольку профессиональная управляющая компания способна обеспечить клиенту (то есть туристу) сервис более высокого качества. Собственники апартаментов, практикующие самостоятельную сдачу своих объектов, будут поставлены в невыгодное положение. Всё это в целом должно подтолкнуть рынок к созданию более качественных объектов гостеприимства. Но вопрос в том, как будет контролироваться соблюдение этой нормы", — рассуждает генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в настоящее время под управлением находятся 52 апарт–отеля, что в сумме составляет 28,1 тыс. юнитов. "При этом лишь 33% номерного фонда классифицированы", — говорит директор КЦ Ольга Трошева.
Как начать работать по–новому
С учётом новых требований законодательства к классификации роль управляющих компаний в ближайшее время возрастёт многократно. И главный вопрос, который за лето должны решить собственники юнитов, — к какой модели управления им примкнуть: централизованной (когда одна УК на весь комплекс) или гибридной (когда таких УК может быть несколько).
В "Петербургской недвижимости" подсчитали, что 17 сервисных апарт–отелей на 1,1 тыс. юнитов работают по модели централизованного управления, а 35 объектов на 8,2 тыс. юнитов используют гибридный формат. Кроме того, на стадии строительства находятся 32 апарт–отеля на 11,4 тыс. юнитов.
Преимущества и недостатки есть у обеих моделей. По мнению части экспертов, гибридные форматы наиболее устойчивы. Они позволяют диверсифицировать риски, адаптироваться к рынку и удовлетворять разные категории собственников и арендаторов.
“
"Люди голосуют за эффективность. Если большая часть апартаментов не подключена к централизованному управлению — это не сбой, это обратная связь от рынка. Да, вызовы есть: неопределённость, риски административного давления, давление со стороны УК. Но у собственников есть своя логика: они стремятся управлять активом, оптимизировать доход и риски. И мы считаем, что в рыночной системе это неотъемлемое право. Так же как и право распоряжаться собственностью, которую они приобрели, по своему желанию", — считает коммерческий директор PLG Виктория Левина.
По её словам, собственник в "гибридном" апарт–отеле может переходить из одной УК в другую или вовсе на какое–то время отказаться от услуг управляющих.
Но по мнению генерального директора компании Formula City Юрия Грудина, в среднесрочной перспективе доля объектов под профессиональным управлением будет расти, особенно в премиальном сегменте, где стандартизация сервиса и стабильное качество критичны для инвестиционной привлекательности.
"При этом гибридные модели сохранят актуальность в массовом сегменте благодаря оптимальному балансу между автономией и доходностью. Таким образом, мы ожидаем постепенное доминирование централизованных управляющих структур, при этом гибридные форматы продолжат занимать значительную часть рынка, обеспечивая необходимую вариативность и адаптивность. Это отражает зрелость и эволюцию рынка в условиях новых регуляторных реалий", — предполагает эксперт.
Ряд экспертов полагают, что централизованная модель сейчас становится ключевой для рынка. "Она обеспечивает единый уровень сервиса, маркетинга и технической эксплуатации, стабильную загрузку и прозрачную отчётность. Гибридное управление, когда собственник может самостоятельно сдавать апартаменты или проживать в них, практикуется, однако с 1 сентября этот формат окажется под давлением", — уверен генеральный директор VALO Hospitality Константин Сторожев.
Плюсы и минусы звёзд
"Вызовы, с которыми столкнутся собственники, не передавшие апартаменты в профессиональное управление, в первую очередь связаны с дополнительными расходами на приведение апартаментов в соответствие с гостиничными стандартами (ремонт, документация, сертификация). Административная нагрузка возрастёт — самостоятельное управление станет сложнее из–за новых требований. Кто–то, безусловно, будет пытаться работать в тени, но это грозит штрафами и блокировками на агрегаторах", — рассказывает заместитель генерального директора сети апарт–отелей YES Антон Агапов.
С ним согласна генеральный директор компании RBI PM Евгения Мироненко.
“
"Введённая классификация объектов ужесточает требования и делает процесс получения звёзд более сложным. В частности, она практически исключает формат “отель в отеле”, когда один собственник мог приобрести несколько юнитов и управлять ими самостоятельно. Теперь такие мини–отели не смогут соответствовать строгим инфраструктурным требованиям: отсутствие круглосуточной стойки ресепшен, нехватка помещений для персонала, слабая шумоизоляция, отсутствие отдельного входа или зоны питания. Переоборудование для них часто нерентабельно — проще уйти в тень или продать. Это приведёт к росту числа средств размещения, работающих без звёзд", — прогнозирует она.
При этом, как признают руководители управляющих компаний, доходность апартаментов в ближайшее время снизится. "Инвестор начнёт оплачивать вознаграждение управляющей компании, в связи с чем ему, возможно, будет казаться, что первое время его прибыль уменьшается. Но в долгосрочной перспективе его трудозатраты на самостоятельную сдачу и администрирование процесса позволят увидеть в этом скорее плюс", — оптимистично настроен генеральный директор "МТЛ–Апарт" Николай Антонов.
Управляющая компания за свой процент вознаграждения берёт на себя расходы на маркетинг, персонал, обслуживание, страхование и прочее. "Это может снизить административные издержки владельца и обеспечить более комплексный и структурированный подход к управлению инвестиционной недвижимостью, — говорит Николай Антонов. — Профессиональный менеджмент, безусловно, повысит уровень заполняемости и среднюю цену за ночь, компенсируя комиссию".
