Концепция 15-минутного города сегодня активно продвигается девелоперами, реализующими масштабные проекты комплексного освоения и развития территорий. О том, что стоит за модным термином и его составляющими, говорили участники круглого стола, организованного "Деловым Петербургом".
Крупнейший по масштабам проект комплексного развития в Петербурге сегодня — город-спутник Южный. Ядро развития Южного — второй кампус Университета ИТМО, который строится в центре создаваемого города.
"Помимо того, что ИТМО — один из лучших IT-университетов в мире, он ещё и абсолютный лидер по приросту магистрантов среди вузов России. С такими темпами развития распределённый кампус ИТМО в историческом центре Петербурга уже не справлялся. Семь лет назад было решено, что для магистратуры и аспирантов нужен новый распределённый кампус (бакалавриат остаётся в историческом центре). Помимо строительства второго кампуса, мы реализуем проект технологической долины для высокотехнологичных производств — light industrial класса А. Это высокого качества индустриальная недвижимость, которая помимо гибко конфигурируемых пространств включает офисы класса А. Такие объекты рассчитаны на хорошо зарабатывающую и амбициозную молодёжь — как известно, студенты ИТМО уже на старших курсах получают зарплату выше медианной по городу. Таким целеустремлённым молодым людям очень важно качество условий труда. Нельзя не отметить, что подобные объекты являются ещё и ликвидным инструментом для инвестирования", — рассказал советник по работе с инвесторами и резидентами федерального проекта "ИТМО Хайпарк" Михаил Мастин.
В составе Южного уже начали строить жильё. Благодаря сочетанию в одном проекте образовательного кластера, мест приложения труда, социальной и коммерческой инфраструктуры и жилья (его уже начали строить) появляется шанс избежать маятниковой миграции, говорит Михаил Мастин. При этом Петербург и все его достопримечательности будут доступны для жителей — помимо личного и общественного транспорта, город обещает запустить тактовое движение электричек до ближайшего вокзала в центре.
"По уже реализованным ГК "А101" проектам в Москве видны очевидные преимущества концепции 15-минутного города, экономические, социальные и другие эффекты. В первую очередь, с точки зрения потребителя — это большое количество различных сервисов, расположенных в пешей доступности", — сообщила руководитель направления предпроектной подготовки инвестиционно-девелоперских проектов ГК "А101" Елизавета Гречухина.
Однако для реализации проектов комплексного развития территорий, в которых реализована концепция 15-минутного города, нужны участки большой площади, отмечает она. Только на значительных участках можно создать рекреационные зоны, разбить парки и бульвары, построить необходимые социальные объекты и места приложения труда. ГК "А101" сегодня реализует два таких проекта в Ленинградской области.
"В Лаголово и во Всеволожске уже идёт проектирование детских садов и школ — образовательные объекты являются визитной карточкой наших проектов. Кроме того, во Всеволожске предусмотрено создание городского центра с разнообразной инфраструктурой вокруг него, в том числе в помещениях на первых этажах жилых домов", — уточнила Елизавета Гречухина. Компания продаёт помещения под определённый функционал с уже одобренными франшизами от конкретных операторов, а часть объектов (около 20%) — оставляет за собой, чтобы иметь возможность контролировать их использование. По данным ГК "А101", около 35% жителей 15-минутных городов "А101" не выезжают с территории своего района и получают все необходимые сервисы внутри него.
"Это очень хороший показатель", — отмечает эксперт. Вместе с тем транспортная доступность имеет большое значение. Но над транспортной составляющей должны совместно работать власть и девелопер, добавила Елизавета Гречухина.
"Я хотела бы поднять вопрос финансов. Кто за всё это платит? Хорошо, когда как у коллег из "ИТМО Хайпарк" есть федеральное софинансирование. Но если у вас проект на средства девелопера с себестоимостью строительства 150 тыс. рублей/м2 и примерно такой же ценой реализации, то получается, что за всё — школу, садик и остальное — платит конечный потребитель. И это космические деньги. Для среднестатистического покупателя в Ленинградской области студия за 3,5-4 млн рублей — это объективно много. Кто потом платит за обслуживание? Школу и садик возьмёт на баланс область, а кто будет платить за содержание красивого парка, который разбил девелопер? Жители не хотят, у них и так высокие коммунальные платежи, дорогая ипотека, — говорит начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина. — Кто будет работать в поликлиниках, которые надо строить в каждом квартале? Есть ли у нас столько детей, чтобы заполнить наши новые школы? Более того, этап жизни человека, связанный с детьми, — не очень длинный. Дети вырастают, школы перестают быть необходимыми. И тогда покупателю становится понятно, что деньги, потраченные им в том числе на их создание, могли быть использованы иначе".
Добросовестные застройщики выполняют свои обязательства и строят всё, что от них требуют власти, — Новосаратовка действительно соответствует концепции 15-минутного города, отмечает она. Но забывать о тёмной стороне не стоит, уверена Наталья Кукушкина.
В Ленинградской области проекты, которые относят к концепциям 15-минутного города, реализуются сегодня зачастую пулом девелоперов, напомнила коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко. В качестве примера она приводит Мурино, где социальную и прочую инфраструктуру совместно строят все девелоперы, работающие в локации. Это не КРТ, а именно 15-минутный город. Но если посмотреть масштабно, то это условно новый город в чистом поле на удалении от сложившейся инфраструктуры, считает она. Его концепция подразумевает помимо прочего создание мест приложения труда, бизнес-центров и пр. При этом в петербургской агломерации пока что основные усилия сконцентрированы на социальных объектах.
"Детский садик и школу девелопер строит за счёт проектного финансирования, эта часть проекта попадает под общую ставку. Было бы неплохо, чтобы социальная инфраструктура финансировалась за счёт отдельного кредита со сниженной льготной ставкой и не учитывалась в общей нагрузке. Особенно это актуально с текущими высокими ставками", — добавила Яна Вирченко.
Одним из первых в Петербурге проектом комплексного освоения территорий, концепция которого также соответствует 15-минутному городу, является квартал "Огни залива" от "БФА-Девелопмент". Компания купила более 30 га под этот проект в начале 2010-х на городских торгах. По условиям торгов, власти брали на себя обязательства по строительству инфраструктуры для будущих домов, включая социальную.
"Но жизнь очень быстро изменилась, и по ходу реализации проекта оказалось, что всё без исключения, каждый объект должен строить девелопер, — отмечает руководитель отдела продаж ГК "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. — В 2024 году мы ввели две школы (более 1100 мест каждая), третий детский сад. Хорошо, что поднимается тема финансирования — ведь вся эта инфраструктура действительно возводится на средства населения. Мы везде слышим, что застройщики теперь восполняют дефицит социальной инфраструктуры, но никто не объясняет, как именно они его восполняют. Деньги не берутся из воздуха — они берутся только из банковского кредита и влияют на стоимость продажи квадратного метра. Конечно, было бы справедливо, чтобы бремя обслуживания этого кредита снизилось. Но говорить о субсидировании ставки для строительства социальной инфраструктуры можно сколько угодно, а в идеале должна быть ещё нормальная ключевая ставка", — считает Светлана Денисова.
"Мы сейчас рассуждаем от лица бизнеса, но от лица потребителя можно сказать, что концепция 15-минутного города полностью соответствует его запросам. Говорить о количестве социальной инфраструктуры нет необходимости — она рассчитывается властями на основании технико-экономических параметров, которые мы закладываем в свои проекты. Застройщики должны создавать городскую среду одновременно со строительством своих проектов, чтобы сразу после переезда жители могли пользоваться новой инфраструктурой. Более того, девелоперы тоже заинтересованы в насыщенной инфраструктуре для своих проектов — именно эта среда является конкурентным преимуществом, что в текущих экономических условиях очень важно. Совместно с администрациями регионов нашего присутствия мы обновляем городскую среду и делаем её привлекательнее для местных жителей и для тех, кто думает о переезде в них. Все стороны выигрывают от улучшения качества жизни горожан через развитие социальной, жилой и коммерческой инфраструктуры. Это основа для развития экономики, удержания и привлечения населения для процветания городов и регионов", — рассуждает директор по внешним связям группы "Самолет" Яна Грозовская.
Проекты 15-минутного города скорее актуальны для Ленинградской области и регионов, а не Петербурга, отмечает она. Там есть большие свободные участки "в чистом поле", где можно создать интересный с точки зрения насыщенности инфраструктуры продукт.
Концепция 15-минутного города была предложена Карлосом Морено для преобразования Парижа в более удобный для жителей город, а не для развития незастроенных территорий, напомнила руководитель архитектурного бюро MЛA+ Яна Голубева.
"Важной частью этой концепции является то, что каждый новый проект должен улучшать ситуацию в городе. И речь скорее не об обособленных локациях, а о том, чтобы 15-минутными зонами доступности (не всегда пешеходными) всей инфраструктурой был накрыт весь город, — говорит Яна Голубева. — Советское градостроительство соответствовало этому принципу. Сейчас на него можно было бы взглянуть свежим взглядом, просчитать потребности конкретных кварталов в конкретных объектах, уйдя от списка инфраструктуры, заложенной ещё в то время: почта, банк, аптека, сберкасса и пр. Девелоперские проекты действительно могут приносить городу пользу не только через очередной детский сад, но и через абсолютно другую инфраструктуру современного типа, в которой сейчас есть насущная потребность. В концепции Морено отдельно оговорено, что 15-минутный город нужен не только для того, чтобы спасти наше время, но и нашу планету, в том числе разумно используя ресурсы и не дублируя инфраструктуру. Мне кажется, это очень важный вопрос градостроительной политики. Понятно, что застройщики не должны смотреть за пределами своих границ, но город должен".
“
Если говорить о концепции 15-минутного города в контексте устойчивого развития, то нужно вспомнить, что это такое вообще. Это развитие, прежде всего, неистощительное. Для окружающей среды, для социума, для экономики как сейчас, так и в перспективе. Есть сомнения в том, что эксплуатация гигантских массивов многоэтажной застройки в будущем не будет противоречить идее устойчивого развития. Как с точки зрения объективных затрат, так и с точки зрения ежедневных миграционных потоков. Как уже говорилось про рабочие места и московский опыт, распределение мест приложения труда очень серьёзно снижает риски депрессии отдельно взятых районов. Поэтому и сама парадигма КРТ по-хорошему не должна фокусироваться исключительно на "квадратах" хорошего жилья и обеспеченности социнфраструктурой. Экономическую эффективность строительства социнфраструктуры оставлю без комментариев. Можно будет потом рассказывать выросшим детям истории о том, как девелопер брал для строительства их школы кредит под 20% годовых. Что, возможно, вызовет искреннее недоверие к сказанному. Но факт в том, что сейчас социальная инфраструктура выходит "золотая". При этом стоит отметить, что профицит мест в детских садах, который возник в 2024 году, определённо говорит о том, что задача ликвидации нехватки детских садов оказалась выполнена — по городу, но не по районам, где всё ещё встречаются перекосы.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
