Около трети городских земель, на которых Смольный ранее установил зоны КРТ, лишаются данного статуса. Для владельцев недвижимости это шанс приступить к реализации девелоперских проектов.
Проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), опубликованный в рамках общественных обсуждений, содержит среди прочего зоны, "в границах которых предусматривается осуществление комплексного развития территории". Всего их 11. Действующие сейчас ПЗЗ содержат 18 таких зон. Часть из них предполагается исключить, ещё у части — изменить границы, в основном в сторону уменьшения площади.
Что такое КРТ
В 2016 году в федеральном законодательстве появилось понятие комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ). Впоследствии термин сократили до КРТ. Широкую известность он получил в связи с проектами реновации хрущёвок. Однако в законодательстве описываются также процедуры развития незастроенных территорий и участков, занятых нежилой застройкой. Смысл КРТ заключался в том, чтобы облегчить развитие сложных зон, например имеющих множество собственников. Также подразумевалось, что в рамках КРТ можно будет реализовывать крупные проекты, включающие в себя не только коммерческие объекты или жильё, но и всю необходимую инфраструктуру.
В соответствии с федеральным законодательством в 2017 году городские власти установили в ПЗЗ 14 зон КУРТ. Впоследствии этот список менялся — одни зоны исключались, другие устанавливались. Неизменно только одно: ни один проект КРТ до нынешнего момента не реализован в Петербурге. Это подтверждают в комитете по градостроительству и архитектуре. "ДП" не удалось найти упоминаний не только о запуске такого проекта, но даже о подготовке к нему.
Сначала это объяснялось пробелами в законодательстве. В Смольном ждали уточнений на федеральном уровне, потом принимали городской закон. В теории нормативная база была готова осенью 2021 года. Однако воспользоваться ею никому всё равно не удалось.
“
"Я на эту тему даже писал в Минстрой, — вспоминает глава УК “Теорема” Игорь Водопьянов, чьи участки в Стрельне оказались в зоне КРТ. — Оттуда мне пришла бумага о том, что у нас приняты все законы, их надо соблюдать и можно вести строительство в зоне КРТ. Поэтому единственное объяснение заключается в том, что мы не можем понять всей мудрости этих законов. В других регионах, включая Ленинградскую область, владельцы земельных участков, видимо, гораздо умнее и у них получается что–то реализовать".
В 2021 году в Смольном не скрывали, что устанавливают зоны КРТ, в частности, для того, чтобы не допустить бесконтрольной застройки территорий. Впрочем, как показывает практика, проекты на территориях КРТ всё–таки запускаются, просто для этого чиновники снимают с таких территорий соответствующий статус. И по факту это уже получается не проект КРТ, а обычный девелоперский проект.
Включение территорий в зоны КРТ существенно осложнял девелопмент, согласен директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов.
“
"Законодательно механизм взаимодействия до сих пор не проработан в полной мере. В Санкт-Петербурге до сих пор не было ни одного успешного проекта реализации КРТ. Кроме того, если на территории КРТ находится несколько участков разных правообладателей, то им придётся договориться ещё и между собой и заключить соглашение о взаимодействии, что дополнительно усложняет процесс развития территорий. В случае отказа одного из участников разрешительная документация будет отменена для всех участников. Поэтому отмена КРТ может запустить девелопмент в привлекательных для него локациях в случае, если в территорию включены участки нескольких правообладателей. Если правообладатель один, то ничего не поменяется", — подчеркнул эксперт.
Кому удалось снять КРТ
Ещё до разработки новых ПЗЗ Смольный "освободил" несколько территорий от статуса КРТ. Самые яркие примеры — территория завода "Ригель" в Петроградском районе, которую застраивает ГК "Евроинвест", и бывший участок НИИПТ на ул. Академика Константинова, где сейчас строит "Трест".
Среди территорий, теряющих статус КРТ в новых ПЗЗ, можно выделить территорию в Горской, к северу от Приморского шоссе, которую в 2018 году выиграла на торгах "Дом.РФ" компания "Унистрой" из Татарстана. Смольный долго согласовывал проект, одобрили в итоге порядка 0,5 млн м2 малоэтажного жилья со всей необходимой инфраструктурой. В 2023 году компания получила разрешение на строительство.
Неподалёку, в центре Сестрорецка, более чем наполовину сокращается площадь зоны КРТ на территориях Сестрорецкого инструментального завода. Там много лет тянется проект создания общественных пространств, при этом неоднократно менялся и девелопер проекта. Сейчас, по данным СМИ, его ведёт ООО "Специализированный застройщик ЭВО", принадлежащее бывшему совладельцу О2 group Виктору Осокину. Как минимум на один из участков в конце прошлого года оформлена ипотека.
Ещё одно крупное сокращение зоны КРТ запланировано в Каменке. Среди "освободившихся" территорий — участок УК "Балтинвест", приобретённый в середине 2024 года у вдовы Игоря Минакова Анны Персияновой.
Снимается зона КРТ на наб. Обводного канала, 199–201, где ранее "Охта групп" реализовала проект "Обводный двор". Как пояснили в компании, проект был реализован до установления зоны КРТ. Тем не менее на участке множество собственников, которые теперь тоже смогут заниматься редевелопментом.
На противоположной стороне Обводного канала из КРТ выходит ряд корпусов "Красного треугольника". Например — крупный корпус по адресу: Старо–Петергофский пр., 30, корп. 2. По данным Росреестра и "Контур.Фокус", земля под ним принадлежит Александру Бобкову, которого в 2017 году называли исполнительным директором АО "МФК “Лахта центр”". Предприниматель является соучредителем множества юрлиц, в частности является единственным учредителем УК "ГСК Холдинг" — крупного строительного подрядчика.
На другом конце наб. Обводного канала, в районе Французского ковша, реализовать девелоперские проекты давно хочет целый ряд собственников. Например, об этом говорили владельцы "Невской мельницы". Речь даже шла о переносе в другое место мукомольного комбината. Среди других заинтересованных лиц — холдинг "АБС" и УК "Свиньин и партнёры". Участки в квартале между Обводным и ул. Профессора Качалова регулярно выставляются на продажу и меняют собственников.
Несколько зон КРТ было установлено на юге города для территорий бывших военных частей. Это Жилгородок №15 в Ломоносове, воинская часть в Новосергиево и аэродром Горелово. Девелоперы интересовались последним объектом. Сообщалось, что его передадут группе компаний "Алькор", связанной с "Главстроем". Однако в марте 2025 года правительственная комиссия решила оставить почти 300 га в собственности Росимущества.
Ещё более крупная зона КРТ установлена вдоль КАД в районе аэропорта Пулково. Развивать её хотели, в частности, вертолётная компания "Хели–драйв", сельхозпроизводитель ЗАО "Предпортовый", производитель водонагревателей ГК Thermex.
Наконец, КРТ покидают объекты МЧС на Вознесенском шоссе и садоводства "Красный Октябрь" в районе Уткиной Заводи. Территория последнего может быть очень интересна для застройки.
Кто остался в КРТ
Как было сказано выше, согласно проекту ПЗЗ, в КРТ остаётся 11 территорий. Это, например, депрессивная территория Ново–Ковалёво в Красногвардейском районе. Включить её в КРТ просили местные жители, надеясь таким образом улучшить свои бытовые условия. Но пока, кроме заветного статуса, они не получили больше ничего. Прямо по соседству с ними новый квартал строит ЛСР, однако это уже территория другого региона — Ленобласти.
На Дальневосточном проспекте, южнее Зольной ул., КРТ сохранено на территории, которую планировала развивать строительная компания GloraX. Соответствующее соглашение с городом было даже подписано на ПМЭФ–2022. Речь шла о строительстве 150 тыс. м2 жилья. Но в 2023 году руководство GloraX сообщило, что ставит проект на паузу.
В зоне КРТ остался участок на углу наб. Обводного канала и Глухоозёрского шоссе. Там расположен, например, БЦ "Обводный, 28". В Стрельне остаётся участок на Ропшинском шоссе, принадлежащий ООО "Красные зори" Кирилла Шишкова — бизнес–партнёра Игоря Водопьянова. Два участка — на Красносельском шоссе. Один из них в 2021 году купило ООО "СЗ “Отделфинстрой”" из Чебоксар. Сейчас компания заканчивает подготовку проекта планировки территории. Не исключено, что после этого она получит право выхода из КРТ.
Почти без изменений границ сохраняется самая большая в городе зона КРТ между Пушкином и Колпино. Среди владельцев крупных земельных участков там есть, например, Setl Group, причём как минимум один участок компания передала в ЗПИФ по договору купли–продажи будущей вещи. Такие сделки практикуются при наличии конкретных планов по строительству того или иного объекта.
Ещё одна территория сохранена неподалёку, в Петро–Славянке. Среди владельцев земли там — компания "Антик" Александра Колотова. Наконец, осталась зона КРТ к северу от Вознесенского шоссе, занятая гаражными кооперативами и огородничеством "Северный".
"Изменение границ КРТ связано с изменением функционального зонирования генерального плана и, как следствие, изменением территориального зонирования ПЗЗ. Из границ КРТ, как правило, исключены территории садоводств, режимных и производственных территорий", — прокомментировали в комитете по градостроительству и архитектуре.
“
Отнесение участка к территории КРТ создаёт невозможность строительства и реконструкции на нём без применения положений о КРТ, а это включает в себя механизм выбора лица, развивающего территорию (либо сами собственники объединяются и идут как "инициатива правообладателей", либо администрация принимает решение о реализации КРТ и проводит торги, либо назначает "оператора"), обязательное заключение соглашения с городом о распределении обязательств по инфраструктуре, обязательную разработку ППТ (если нет ранее разработанного с одобряемыми городом параметрами), ограничение на выдачу ГПЗУ, РНС и даже предоставление участков до заключения соглашения о КРТ и в некоторых случаях утверждения ППТ. Иными словами, территория "замораживается", пока её развитие не будет реализовываться именно по правилам КРТ. К сожалению, в городе нет ни одного реализуемого проекта КРТ и пока город использует эти механизмы исключительно как способ "заморозить" девелопмент территорий, а не как способ их более активного развития, как это задумывалось федеральным законодательством.
Дмитрий Некрестьянов
партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ "Качкин и партнёры"
“
КРТ действительно служило своего рода стопором на реализацию проектов по застройке территорий, на которых оно было зарегистрировано. Некоторые из данных локаций являются очень перспективными для реализации как жилой, так и промышленной застройки. Наиболее же интересными являются территории, прилегающие к центру города. Например, наб. Обводного канала и пр. Обуховской Обороны, в которых можно реализовать модернизацию промышленного кластера, а также территория между КАД и аэропортом, где активно развивается жилищное строительство.
Борис Мошенский
генеральный директор компании Maris
“
Безусловно, это очень интересные изменения, особенно в зоне Курортной застройки. Например, территория Сестрорецкого инструментального завода является одной из самых больших и перспективных. Комплексное развитие указанных территорий может повысить их инвестиционную привлекательность на фоне текущей стагнации в девелоперских проектах, вызванной высокой ключевой ставкой и повышенным процентом на вкладах. Снятие статуса КРТ, безусловно, повысит интерес девелоперов к этим участкам. Тем не менее хочу отметить, что для активизации девелоперской деятельности нужны не только изменения в правилах, но и наличие стабильного спроса на новые объекты. В этом контексте наиболее привлекательными могут стать именно участки с возможностью создания инфраструктуры для проживания и отдыха или логистических и деловых центров, как, например, территория около аэропорта Пулково.
Мария Фёдорова
управляющий партнёр Puzzle Realty
