Рынок загородной гостиничной недвижимости прирастает новыми объектами, что повышает интерес к нише со стороны инвесторов, прежде всего к готовым отелям. По словам предпринимателей, вложения на раннем этапе позволят быстрее выйти на окупаемость.
По информации аналитиков, отдых в гостевых домах, глэмпингах и на загородных базах — один из трендов 2023 и 2024 года, такие объекты становятся всё популярнее у петербуржцев и гостей города, что позволяет владельцам увеличивать обороты — особенно в высокий сезон. Например, количество глэмпингов, по оценкам Российского союза туриндустрии (РСТ) В 2024 году может вырасти минимум до 700.
По данным Nikoliers, в загородных посёлках часто строятся модульные или каркасные дома. Модульные конструкции не требуют согласования проекта и фундамента и могут быть расположены практически в любой недоступной или сложной для строительства зоне. По словам участников рынка, в основном на объектах прибегают к типовой постройке коттеджей по единому образцу, чтобы на будущее упростить процесс амортизации. По мнению экспертов, активное создание туристической инфраструктуры, появление интересных и разнообразных концепций способствует развитию рынка, особенно учитывая продолжающийся тренд на поездки внутри страны.
Об изменениях на рынке и планах по расширению "ДП" поговорил с сооснователем и управляющим партнёром резиденций Villingston Денисом Корсуковым.
Изменился ли за год спрос на загородную гостиничную недвижимость со стороны как инвесторов, так и отдыхающих?
— По моим наблюдениям, он и в том, и в другом случае складывается из нескольких факторов. В Ленобласти сегодня популярно инвестировать в строительство загородных гостиничных объектов по типу баз отдыха. Причём есть как небольшие проекты — на 3–10 домов, так и более крупные — на 50–60. Рынок растёт, увеличивается и доля большого бизнеса, в районе загородных курортов наблюдается скопление разных рекреационных комплексов. Однако вопрос в большинстве случаев в доходности и сроках жизненного цикла, поскольку опыт в управлении крупными объектами есть далеко не у каждого девелопера.
Денис Корсуков, сооснователь и управляющий партнёр резиденций Villingston
В целом по рынку спрос меняется в зависимости в том числе от расположения гостиничной недвижимости, чем больше она удалена от города, тем выше вероятность превратиться в зону отдыха выходного дня. В таких объектах останавливаются чаще на несколько ночей, однако заполняемость обеспечивается в основном в конце рабочей недели. Отталкиваясь от этого, мы выстраиваем бизнес-модель и позиционируем себя как аналог местам для вечернего досуга — барам и ресторанам, которые находятся поблизости от города и при этом позволяют провести время после рабочего дня. Это помогает нам обеспечить постоянство загрузки: за день у нас бывает до 25 въездов-выездов гостей. С точки зрения аренды спрос довольно стабилен, мы планируем увеличение гостей летом за счёт нашей работы по удержанию клиентов — доля возвратных гостей у нас составляет в среднем 48%.
Наш проект предполагает 31 резиденцию 280 м2 во Всеволожске, расположенных на участках по 8-10 соток с оборудованной закрытой зоной барбекю, большой костровой, закрытой отапливаемой купелью на 1,5 тонны воды, зоной для загара. Внутри каждого дома помимо кухни и гостиной есть банный комплекс с многофункциональной сауной. Средняя загрузка резиденций на сегодняшний день составляет 79,8%. Прогнозирование спроса на каждый конкретный день позволяет определять актуальное ценообразование в моменте. В 2024 году планируется запуск нового проекта "доходных резиденций" в Ленобласти. Активность инвесторов и высокая окупаемость способствовали решению расширяться.
На фото: резиденции Villingston
И за масштабирование такого продукта "ДП" присудил компании премию "Проект года". А в чём будут отличия второй площадки от действующего объекта?
— Это тоже загородный гостиничный комплекс на 40 резиденций. Стратегия не меняется, мы находимся недалеко от города, в быстрой доступности. С технологической точки зрения применены более интересные и современные решения: стараемся использовать износостойкие материалы, как в строительстве, так и в отделке. В основном поставщики — Индия и Китай, где открываются новые технологические производства. В частности, в отделке (стеновых панелях, декоративных конструкциях) азиатские страны сейчас впереди планеты всей.
Себестоимость строительства увеличилась, некоторые позиции в сравнении с аналогичным периодом три года назад подорожали на 20-100%. В среднем построить резиденцию теми же силами и с аналогичными материалами выйдет дороже примерно на 35%. Стоимость труда также выросла. При этом в строительстве появляются больше технологических решений, которые позволяют прибегать к меньшей помощи людей. Появляются новые решения, которые заменяют старые, это позволяет частично компенсировать стоимость.
С точки зрения гостей концепция сохраняется — проект будет местом для проведения досуга. На нас в свою очередь частая сменяемость отдыхающих накладывает необходимость выхолащивать управление процессами, сервисом и персоналом. Например, классические семейные отели рассчитаны на длительное проживание и спокойный отдых, после которого на объекте требуется небольшая уборка силами пары представителей персонала. У нас стоит другая задача — после выезда гостей за два часа привести в порядок резиденцию: от уборки в помещении до подстригания газона и полива зелёных насаждений. Стоит отметить, что на рынке труда сегодня мало специалистов, умеющих работать в таком темпе, поэтому приходится обучать людей на месте.
Как изменился подход к вложениям в загородную рекреационную недвижимость за последние год–два?
— Спрос на загородную недвижимость немного сбавил обороты за год, что соответствует экономической реальности, тем не менее интерес сохраняется. Многие инвесторы предпочитают сначала некоторое время наблюдать за объектом, например, сейчас у нас закрываются сделки с интересантами, с которыми мы общались ещё три года назад — на этапе строительства первого комплекса. Одна из особенностей рынка заключается в том, что, чем раньше инвестор осуществляет вложение, тем быстрее начинает зарабатывать и выходит на окупаемость через 8 лет.
