Россияне избавляются от своей зарубежной недвижимости, сталкиваясь при этом с рядом проблем. И главная из них заключается в структурировании сделки и проведении оплаты по ней.
Юристы, опрошенные "ДП", отмечают в последнее время рост числа запросов от россиян на продажу или обмен иностранной недвижимости. И хотя подобные сделки сегодня в принципе возможны, в сравнении с прошлыми годами они стали более сложно структурированы, да и сами по себе обходятся дороже.
Продам поместье. Недорого
Петербург традиционно тяготел к Финляндии или Прибалтике. Поэтому для жителей Северной столицы шутки о даче в Суоми или Латвии вовсе не шутки, а скорее реальность. И при беглом осмотре на "Авито" можно обнаружить немало предложений о продаже недвижимости в этих странах.
Следует сразу отметить два общих момента, прослеживаемых при изучении объявлений. Во–первых, продавцы предупреждают: покупка недвижимости не даёт возможности получения вида на жительство и даже въезда в страну по визе. Во–вторых, немало авторов объявлений не только готовы подвинуться по цене, но и рассматривают возможность обмена зарубежной недвижимости на российскую — в приоритете Москва, Петербург и Ленобласть, юг России.
Лидером по числу объявлений "продаю / меняю" является Финляндия — больше 110 предложений. Ассортимент весьма разнообразен. К примеру, можно купить 5–комнатный дом с участком земли на берегу озера Сайма за 275 тыс. евро. Не нравится удалённость от цивилизации? Пожалуйста, 6–комнатный дом в Котке за 24,1 млн рублей. Не подходит дом? Купите 1–комнатную квартиру в Коувола за 2,46 млн рублей. Цена обсуждается, уточняет продавец, подмигивая в объявлении смайликом. Самым бюджетным вариантом оказалась 2–комнатная квартира в Иматре за 972 тыс. рублей.
Прибалтийские страны гораздо скромнее по числу предложений. Так, в Латвии нашлось всего 19 объявлений "продаю / меняю". Хотите жить в известном городе–курорте Юрмале — вот вам 2–комнатная квартира за 15 млн рублей. Не привлекает жизнь с соседями? Станьте владельцем собственного поместья в пригороде Риги: дом (5,5 тыс. м2) с участком 100 га отдают всего за 3,36 млрд рублей.
Эстония оказалась представлена всего восемью объявлениями, и при этом предлагаются только квартиры, но с широким диапазоном цен — от бюджетного варианта за 640 тыс. рублей до уникального, как оценивает свой вариант продавец, за 8 млн рублей.
Литва отметилась только двумя объявлениями, предлагая, к примеру, 2–комнатную квартиру с печным отоплением за 1 млн рублей.
Тревога квартиры нашей
“
"Действительно, россияне столкнулись с большой проблемой — недвижимость в недружественной стране есть, но распорядиться ею практически невозможно, — резюмирует партнёр практики частных клиентов адвокатского бюро “S&K Вертикаль” Юлия Андреева. — А вот платить за содержание квартиры или дома необходимо, в том числе налоги, пошлины и сборы, иначе могут последовать санкции — вплоть до изъятия объекта недвижимости. Но тут возникает и ещё одно ограничение: если долг по коммунальным платежам в среднем свыше 2 тыс. евро, то в ряде стран собственник не может и продать такое имущество".
По словам партнёра коллегии адвокатов Pen & Paper Киры Винокуровой, российское законодательство и законодательство недружественных юрисдикций не ограничивают варианты распоряжения иностранной недвижимостью: россияне могут продать, купить, подарить, передать в залог свою иностранную недвижимость или распорядиться ею иным образом.
К примеру, запрет на продажу недвижимости неподсанкционного лица в ЕС не установлен. "Однако о потенциальном введении такого запрета в ЕС сообщалось ещё в 2022 году, а в январе этого года о планах ужесточить условия сделок с недвижимостью для российских лиц сообщала Финляндия", — обращает внимание Кира Винокурова.
По данным открытых источников, осенью 2023 года министерство обороны Финляндии отчиталось о трёх заблокированных сделках с недвижимостью, отказав из соображений национальной безопасности в покупке объектов в Руоколахти и Китеэ частным лицам, связанным с Россией. Впрочем, при наличии желания и доверенного лица, выступающего в качестве держателя недвижимости, подобный запрет на сделки обходится соотечественниками достаточно просто, отмечают эксперты.
Среди формальных ограничений по сделкам с иностранной недвижимостью россиян партнёр и руководитель практики Private Wealth Maxima Legal Наталья Демина выделяет невозможность получения в качестве платы за объект на европейский / швейцарский банковский счёт суммы более 100 тыс. евро в отсутствие у покупателя паспорта, ВНЖ ЕС / Швейцарии. Кроме того, эксперт отмечает ограничения отдельного европейского государства по форме расчётов: в Латвии, например, использование наличных денежных средств при расчётах с недвижимостью запрещено. "Если у продавца имеется ВНЖ / паспорт ЕС, то с высокой долей вероятности он сможет получить оплату по сделке в европейском банке (в том числе в Финляндии), но со сложностями придётся столкнуться на этапе вывода средств в РФ", — говорит Наталья Демина.
С высокой степенью тревожности
Общая неопределённость порой выливается в трагикомические ситуации. Поскольку тема востребована, юристы предлагают различные семинары и консультации — как предназначенные для широких масс, так и ориентированные исключительно на клиентов юридической компании. И случается, что некоторые владельцы недвижимости опознают в обезличенных кейсах свои истории. Хотя, как заверили "ДП" юристы, на таких мероприятиях используются исключительно "умозрительные конструкции".
Но может ли, к примеру, гражданин России обменять свою дачу в Финляндии на квартиру гражданина Финляндии в Петербурге в рамках одной сделки? Нет, не может без согласия правительственной комиссии, считает эксперт по судебно–арбитражным спорам и сложноструктурированным сделкам адвокат Арутюн Саркисян.
"В таких случаях формального обмена не происходит, документы всё равно оформляются через сделки купли–продажи. При этом в индивидуальном порядке вырабатывается алгоритм расчёта между участниками сделки", — говорит Наталья Демина.
"Если говорить о возможности использования “взаимосвязанных” сделок для разрешения данной задачи — продажи / обмена иностранной недвижимости, то здесь также будут определённые сложности", — уточняет Арутюн Саркисян. По его словам, значительная часть подобных сделок с иностранными гражданами с учётом их стоимости и желания сторон "застраховать" риски проводится через нотариуса. "Последние довольно консервативны и склонны, по общему правилу, отказывать в удостоверении таких сделок с учётом “узости” разрешительного регулирования на уровне Правкомиссии. Хотя могут быть и некоторые исключения", — отмечает адвокат.
По словам юристов, некоторые собственники предпринимают попытки "индивидуального обмена", но такая сделка зачастую находится в рамках "серого поля" и на грани нарушения санкционного законодательства. А услуги посредника, необходимого для проведения такой сделки, могут обойтись в 3–4% от цены сделки, и речь в данном случае идёт только об оплате наличными. Требуется учитывать, что необходимо будет привлекать и, соответственно, оплачивать услуги юристов в обеих странах, что потребует как минимум нескольких тысяч евро.
На практике же получить плату за "недружественный" коттедж или квартиру на счёт в России в текущих реалиях фактически невозможно, если продавец — со счетами за рубежом (особенно в Европе). Бывают, к примеру, ситуации, когда финские банки просто–напросто не отправляют деньги в Россию: поручение "висит" несколько месяцев, а затем отменяется. Объяснения происходящего бывают весьма "размытыми".
По мнению экспертов, в иных европейских юрисдикциях найти банк, согласный отправить средства в Россию, тоже почти невозможно.
Счета россиян за рубежом, но не в ЕС и при отсутствии ВНЖ Евросоюза тоже почти наверняка для подобных сделок не подойдут. К примеру, в такой ситуации реквизиты одного из банков Армении не устроили финский банк.
По сути сегодня российский владелец иностранной недвижимости оказывается в ситуации, когда он хочет продать объект, есть покупатель в Европе, к примеру, но продавцу просто некуда получить оплату: необходимо оформить ВНЖ ЕС и открыть счёт в ЕС. Правда, зачастую при наличии ВНЖ ЕС собственник и продавать бы свою квартиру или дом не захотел.
