Смольный взял курс на "обратный редевелопмент" — возвращение промышленности в районы с хорошей транспортной доступностью рядом с жилыми кварталами. Помочь городу должны будут застройщики.
По итогам рассмотрения поправок в генплан Петербурга общая площадь промышленных зон в городе вырастет на 630,5 га, сообщил на прошлой неделе глава комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИиТ) Кирилл Соловейчик, выступая на заседании городского правительства. Из выступления следовало, что это не случайность, а следствие новой политики города.
Незаметно началось
Ещё в конце декабря 2022 года губернатор Александр Беглов подписал подготовленный КППИиТ документ под названием "Политика создания и сохранения мест приложения труда в промышленности Санкт–Петербурга". Это событие не освещалось пресс–службой Смольного, но в последнее время Кирилл Соловейчик начал регулярно ссылаться на "Политику..." в своих публичных выступлениях. По сути именно работа над генпланом стала первой попыткой её реализации.
"ДП" удалось ознакомиться с документом. Его авторы сетуют на дефицит территорий для развития промышленности с хорошей транспортной доступностью. "Ни в рамках освоения новых территорий, ни в рамках редевелопмента территорий промышленных предприятий не учитывалась необходимость размещения объектов, обеспечивающих население местами приложения труда", — пишут они.
Сейчас в промышленности Петербурга занято 363 тыс. человек, то есть 11–12% от общей численности трудоспособного населения города. Поэтому при развитии новых территорий необходимо предусматривать размещение "объектов" (судя по контексту, речь идёт о промышленных объектах), обеспечивающих работой не менее 10% её жителей, пишут чиновники КППИиТ.
"При этом в случае редевелопмента территории производственного назначения в границах такой территории необходимо предусматривать объекты, обеспечивающие не менее 15% населения местами приложения труда (10% для обеспечения сохранения нормативного показателя и 5% в качестве компенсационных мер, поскольку такой редевелопмент приведёт к ликвидации рабочих мест предприятия)", — отмечают они.
Реализовывать данный подход нужно постепенно, считают в КППИиТ. "На первых этапах целесообразно его использование при определении параметров комплексного развития территорий и рассмотрении Комиссией по подготовке изменений в генеральный план Санкт–Петербурга заявок на изменение функционального зонирования территории", — говорится в документе. Фактически это уже произошло: большинство заявок по переводу промышленных зон в жилые, общественно–деловые и т. д. были отвергнуты.
Затем разработчики предлагают внести нормы обеспеченности местами приложения труда населения в Нормативы градостроительного проектирования Петербурга. Это важнейший документ для застройщиков, регламентирующий, что ещё они должны возвести в своих проектах, кроме собственно жилых домов. Пока соответствующие изменения в него не внесены, но похоже, что уже разработаны. "Мы создали новые градостроительные нормы, провели анализ потребности в площадях промышленных предприятий во взаимоувязке с числом занятых в промышленности. Мы синхронизировали развитие промышленных предприятий и развитие районов, предложили новые форматы совместно с комитетом по градостроительству и архитектуре", — заявил на последнем заседании правительства Петербурга Кирилл Соловейчик.
По его словам, с наполнением новых промзон проблем не возникнет. "У нас в воронке сейчас 70 потенциальных инвесторов, — сообщил чиновник. — Потребность у нас достаточно большая в территориях. Ну и степень готовности проектов тоже достаточно большая".
Цена вопроса
По оценкам экспертов, инициатива Смольного может потребовать 12–15 млрд рублей в год. Так, в 2024 году должно быть введено 2,65 млн м2 жилья. Следовательно, новыми рабочими местами необходимо обеспечить 8–10 тыс. человек, возведя 100–130 тыс. м2 производственной недвижимости.
Впрочем, в отличие от школ и детских садов, которые застройщики отдают городу безвозмездно, то есть даром, производственную недвижимость можно будет продать (а спрос на неё есть). В среднем, в зависимости от локации, стоимость "квадрата" light industrial стоит от 150 тыс. до 200 тыс. рублей.
Эксперты говорят, что активный редевелопмент промышленных зон на протяжении последнего десятилетия действительно привёл к дефициту производственных и логистических площадок в черте города, особенно с хорошей транспортной доступностью и достаточными выделенными энергоресурсами.
"Стоимость подобных участков в случае возможности перевода под жилое назначение завышалась на фоне высокого спроса со стороны застройщиков жилой недвижимости. При этом девелопмент коммерческой недвижимости (в отличие от жилого) не имеет такого же уровня господдержки и стимуляторов. Создание делового или производственного / складского объекта и по сей день очень зависит от ключевой ставки ЦБ (стоимости проектного финансирования), а также от рыночных условий (ставок аренды / цены продажи, уровня вакантности и активности арендаторов)", — рассказывает директор департамента исследований Nikoliers Алина Базаева.
Взяли под козырёк
Опрошенные "ДП" участники рынка не готовы спорить со Смольным.
"Это совершенно естественно, что власти стремятся создавать точки приложения труда непосредственно в местах массового проживания населения. Кроме того, город стремится развивать реальные сектора экономики — производство, научные центры и т. п., что позволит пополнять городской бюджет при помощи поступления налогов. Такой подход позволит повысить капитализацию территорий, качество городской среды, а также качество жизни самих горожан, которые смогут работать рядом с местами проживания", — считает вице–президент по развитию и GR GloraX Денис Лебедев.
Создание точек приложения труда будет актуально в новых развивающихся районах, где отмечается нехватка инфраструктуры, говорит управляющий партнёр и генеральный директор компании "Самолет Страна" (входит в группу "Самолет") Александр Прыгунков.
"Действительно, целесообразно предусматривать создание объектов, позволяющих обеспечить людей рабочими местами, чтобы снизить маятниковую миграцию и двигаться в сторону создания комфортной среды. Девелоперы это частично реализуют — есть примеры строительства как торговой, так и деловой недвижимости в составе жилых кварталов как в формате отдельных зданий, так и в виде встроенных помещений. Для петербургской агломерации это особенно актуально, учитывая плотную застройку города и ограниченное количество транспортных связей центра с периферийными районами", — добавил собеседник "ДП".
Прыгунков полагает, что в Петербурге и Ленобласти создание рабочих мест возможно при реализации комплексных проектов. "Это проекты формата «город в городе», полностью обеспеченные всей необходимой инфраструктурой", — уточнил он.
На границах жилых массивов может строиться универсальная индустриальная недвижимость. "Но если её создание вменяется застройщику, то для него она должна иметь коммерческий интерес, на неё должен быть спрос аналогично встроенным помещениям. Ну и должны задаваться параметры по зданиям, а не по количеству рабочих мест", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Пока в Петербурге такой формат универсальной индустриальной недвижимости рядом с жилым массивом успешно реализован в нескольких комплексах на Парашютной улице. Объекты там полностью заполнены разными современными производствами с очередью ожидания на вакансию помещений.
