Сейчас львиная доля итераций на загородном рынке не контролируется властями, а значит не попадает под налогообложение в должном объёме.
Как говорят эксперты, за нал покупаются участки, оплачиваются работы строительных бригад, часть стройматериалов тоже проходит мимо кассы. Это касается и частных участков, и коттеджных посёлков. При этом загородный рынок по своим объёмам уже догоняет рынок строящегося многоквартирного жилья. Так, в прошлом году в Ленобласти ввели 3,96 млн м2 жилья, из них большая часть областного жилья пришлась на ИЖС: частных домов было построено 2,6 млн "квадратов". По оценкам экспертов, оборот загородного рынка в регионе за прошлый год составил около 110–130 млрд рублей. Для сравнения: выручка областных застройщиков многоквартирных домов за 2022 год составила 121 млрд рублей.
По образу и подобию
Похожая история была и с рынком строительства МКД. До 2019 года застройщики возводили дома, получая деньги с дольщиков. При этом в рейтинге теневого сектора финансового рынка, который в 2018 году составил Центральный банк РФ, строительный сектор занял почётное первое место. На отрасль пришлась треть всех "теневых" операций. Третье место, кстати, занял сектор оптово–розничной торговли строительными и промышленными товарами (20%).
Бороться решили методом кнута и пряника. Застройщиков обязали строить дома, только получив проектное кредитование от банка, при этом получаемые от дольщиков средства отправлялись на эскроу–счета. Это, конечно, вызвало рост цен на жильё, но более доступная ипотека стимулировала спрос. В итоге теперь застройщикам невозможно работать "всерую".
Похожую историю власти намерены провернуть и на загородном рынке. Но действуя пока исключительно с помощью пряников.
Так, в министерстве строительства РФ сейчас прорабатывается механизм открытия эскроу–счёта под строительство частных домов. Этот шаг упростит выдачу ипотеки, в том числе льготной, считают в ведомстве.
Как говорят эксперты, механизм работы с эскроу будет следующим: привлекать средства от физических лиц, выступающих в роли покупателей, застройщики смогут через аккредитованные финансовые организации. Все расчёты также будут производиться через банки, и у застройщика не будет прямого доступа к средствам от покупателей до того момента, пока он не выполнит все обязательства по договору. Если эта схема будет одобрена и принята, то покупатели частных жилых домов, строящихся с привлечением подрядных организаций, получат такую же защиту, как и покупатели квартир. Важно понимать, что новый порядок коснётся лишь тех домов, которые будут возводить аккредитованные застройщики.
Фирма гарантирует
На данный момент банки неохотно выдают кредиты на самостоятельную стройку (то есть без участия девелопера), поскольку они не полностью понимают, какой конкретно дом будет построен и является ли он достаточным залогом. Поэтому финансовые организации часто требуют поручительство или дополнительный залог.
Кроме того, новый механизм будет регулировать использование общего имущества в малоэтажных посёлках. Так, застройщик должен будет передавать общее имущество в общую долевую собственность жителей или же безвозмездно — в государственную или муниципальную собственность. Общей собственностью станут инженерная, транспортная инфраструктура, предназначенная для обслуживания жилого комплекса. Это могут быть котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковки, площадки для мусорных контейнеров.
Правда, эти нововведения касаются лишь новых комплексов. Сейчас жители посёлков иногда сталкиваются с тем, что застройщик передаёт территорию аффилированной управляющей организации. А она как монополист устанавливает завышенные тарифы на обслуживание.
Шаг вперёд
Введение счетов эскроу, которые являются средством гарантирования безопасности сделок при покупке загородного жилья, играет важную роль в повышении прозрачности рынка, говорят эксперты. "Появление такого инструмента позволяет банкам и клиентам иметь ясное и понятное представление о ходе сделки и уровне риска. Поэтому пересмотр законодательства и расширение мер господдержки для желающих приобрести индивидуальный дом играют ключевую роль в создании благоприятной среды для развития такого рынка", — говорит Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
В силу этих изменений, говорят эксперты, ожидается заметный рост спроса на индивидуальные дома в ближайшем будущем. "Эти меры позволят сделать рынок ИЖС более понятным, а объекты — ликвидными, а главное — обеспечат прозрачность сделки для банка и гражданина. Позволят обелить рынок, снизить риски для банков и граждан, автоматизировать выдачу ипотеки и увеличить её проникновение в 10 раз и более", — соглашается Константин Пороцкий, управляющий партнёр ГК "Омакульма", председатель комитета РСС по малоэтажному строительству.
Это, в свою очередь, стимулирует развитие рынка и привлекает больше инвестиций в эту сферу. "Кроме того, повышение прозрачности рынка и введение счетов эскроу также влияют на доверие клиентов и покупателей. Получив больше информации о процессе покупки недвижимости и о гарантиях, которые предоставляются через счета эскроу, клиенты становятся более уверенными в своих решениях и готовыми к сделкам", — говорит Игорь Карцев.
Таким образом, введение счетов эскроу и расширение мер господдержки для желающих приобрести загородное жильё свидетельствуют о положительных изменениях на рынке. Повышение прозрачности, рост спроса и развитие строительной отрасли — все эти факторы способствуют созданию благоприятной среды для всех участников рынка и стимулируют экономический рост.
Больше и лучше
Впрочем, эксперты предлагают пойти дальше. "Малоэтажный жилой комплекс — это среда жизни для людей. Это единый архитектурный стиль, общественные пространства, это когда всё на территории: детский сад, школа, фитнес, коворкинг, магазин, ресторан — и комплекс должен быть обеспечен инфраструктурой, сетями. Отвечать современным требованиям к комфортной среде. Анализ ситуации в регионах и опыт работы с пилотным проектом выявили ряд задач и пробелов. Когда мы их доработаем, мы выведем качество загородного жилья на новый уровень. И массово запустим создание МЖК и проектное финансирование", — говорит Константин Пороцкий.
По его мнению, для нормальной работы необходимо распространить действие всех программ по стимулированию строительства инфраструктуры и на загородные проекты.
"Сейчас создание качественной инфраструктуры (дороги, сети, благоустройство, асфальт, ливнёвка, ТУ и т. д.) означает колоссальные затраты, например 30–35% бюджета строительства. Кроме того, нормативы ППТ для МЖК во многих регионах дают двойную нагрузку на социальную инфраструктуру. К тому же отсутствуют стандарты проектирования МЖК — требования к планировке территории и архитектурно–градостроительному облику. Это те документы, которые необходимо принять для того, чтобы рынок стал более цивилизованным", — говорит эксперт.
Сейчас в Ленинградской области уже действует разработанная дорожная карта строительства пилотного проекта малоэтажного жилого комплекса "Омакульма — Аннино", соответствующая распространённым на индивидуальную застройку требованиям 214–ФЗ. В ближайшее время будут запущены ещё несколько посёлков, в частности проект "Максимум лайф девелопмент" в Колтушах.
