"Галерея", 2012 год. ТЦ за $1,1 млрд покупает американский Morgan Stanley Real Estate Fund. Спустя 11 лет он выходит из проекта.
15:3727 апреля 202315:37
7360просмотров
15:3727 апреля 2023
Выход инвесторов недружественных стран из проектов в торговой недвижимости Северной столицы набирает обороты. Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII, управляемый американской компанией Morgan Stanley, планирует продать 50% ТЦ "Галерея". Впереди ещё более вкусный актив — две "Меги".
С момента покупки американским фондом Morgan Stanley Real Estate Fund VII ТРЦ "Галерея" прошло чуть больше 10 лет. Тогда специально сформированный американцами ЗПИФ (кто был его участниками — неизвестно, но слухи ходили разные) купил объект за $1,1 млрд.
"Галерея" — это последний фрагмент так и не реализованного проекта строительства Высокоскоростной магистрали между Северной и Южной столицами нашей страны, начатый ещё при первом президенте России Борисе Ельцине.
Тогда попытка сблизить столицы обошлась в сумму более $200 млн (освоили лишь $65 млн) и завершилась вырытым котлованом под недостроенным вокзалом на площади Восстания.
Власти долго думали, что делать с этой "ямой", и при губернаторе Валентине Матвиенко в 2004 году город выставил участок на торги за $90 млн. Участок в итоге купил консорциум инвесторов во главе с Внешэкономбанком за $80 млн (также в консорциум входили СК "Бриз" и компания "Веда").
Затем началась череда смены собственников компании, владевшей землёй. Сначала СК "Бриз" купила московская "Нафта-капитал", затем было заявлено, что покупателем "Бриза" стал Казкоммерцбанк, а точнее Meridian Capital, владельцами которой являются бывшие топ-менеджеры Казкоммерцбанка Евгений Фельд и Аскар Алшинбаев. Они вложили в строительство ещё от $400 млн до $500 млн (кредит выделил Сбербанк России) и к 2010 году построили комплекс. Правда, как говорят участники рынка, он долгое время числился как "закрытая парковка с торговыми помещениями".
Общая площадь объекта составляет 192 тыс. м2, арендная — 93 тыс. м2. В торговом центре расположено около 250 магазинов, подземный паркинг на 1,2 тыс. автомобилей, боулинг на 27 дорожек и большой многозальный кинотеатр.
Проект оказался удачным, по данным "Infoline Аналитика", уже в первый год работы комплекс посетило 22-25 млн человек.
В 2012 году проект приобрёл американский фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (а точнее специально сформированный для этого фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII) за $1,1 млрд.
В самом конце 2019 года синдикат Mubadala Investment Company из ОАЭ купил у американской группы Morgan Stanley 1/2 торгового центра "Галерея". Сумма оценивалась в 30 млрд рублей, которые американская компания пустила на выплаты части паёв фонда.
О том, что "Галерея" будет продана, окончательно говорилось очень давно. Как пишут "Ведомости", возможным приобретателем проекта может стать "ТПС недвижимость", однако никаких обязывающих соглашений стороны ещё не подписали.
При этом в американской компании рассматривают вариант продажи доли покупателю, не связанному с российской группой, а уже после этого перепродать актив "ТПС недвижимости". Стоимость объекта может составить более 22 млрд рублей, считают опрошенные "ДП" участники рынка.
Вполне возможно, считают эксперты, скоро будут проданы и вторые 50% "Галереи", которые принадлежат арабской Mubadala, в марте прошлого года объявившей о приостановке инвестиций в Россию. Как говорит Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP, ситуация по ТРЦ сейчас непростая.
“
"Объектов в продаже немного, и они в основном продаются совместно с банками. То есть большинство этих активов заложены в банках и у многих есть проблемы с выплатами по кредитным обязательствам. Собственники пытаются договариваться, реструктурировать эти залоги. Однако по большинству крупных проектов упала доходность, а с учётом ротаций предсказать арендные потоки стало сложно", — считает эксперт.
Динамика в 2023 году будет зависеть от экономических и внешнеполитических факторов, в том числе от усиления либо ослабления санкционного давления, а также отказа других компаний от работы в России.
"Многие компании уже начали продавать объекты или анонсировали свой уход. На данный момент на рынке ожидается ряд сделок с качественными объектами, закрытие которых может обеспечить рекордный объём инвестиций за 5 лет", — говорят в Nikoliers.
При этом качественные объекты со стабильным арендным потоком, по словам экспертов, всегда пользуются спросом со стороны инвесторов, однако их предложение по интересным для инвесторов ценам ограничено.
“
"Специфика петербургского рынка такова, что основной объём транзакций с существующими активами обычно формируют одна-две крупные сделки c качественными объектами коммерческой недвижимости, генерирующими стабильный денежный поток, — это действующие бизнес-центры с удачным месторасположением, а также торговые центры с успешной концепцией. Интерес к покупке готовых торговых центров есть, однако привлекательность проекта определяют его локация, наполнение и стоимость", — считают эксперты Nikoliers.
По данным NF Group, в Санкт-Петербурге доля иностранных девелоперов — владельцев ТЦ за год сократилась с 26 до 19%. За год были проданы "Охта Молл" и "Парк Хаус", а также в процессе продажи находится "Невский центр".
"По данным на середину апреля 2023 года, иностранным девелоперам в Петербурге принадлежат семь качественных торговых центров арендопригодной площадью 419 тыс. м2 — "Мега Парнас" и "Мега Дыбенко", "Галерея", Fashion House, "Капитолий", "Жемчужная Плаза", Outlet Village Pulkovo", — рассказывает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости.
Участники рынка отмечают, что приобретение недружественных активов превратилось в хороший бизнес для тех, у кого есть деньги и возможности для покупки.
“
"Чаще всего дисконт при подобных сделках составляет около 50%. Так что это хорошее вложение, которое достаточно быстро окупится. Если только конфликт с Западом не перейдёт в горячую стадию. Но тогда и деньги особенно нужны не будут", — говорит эксперт.
Так что самые интересные сделки ещё впереди.
