Петербургские девелоперы, столкнувшиеся с противодействием своим проектам со стороны общественности, стали всё чаще прибегать к практике "ответного удара" — взысканию компенсаций с активистов.
До сих пор застройщикам присуживали в основном небольшие суммы, но ставки растут, и это может повлиять на градозащитную активность в городе.
Казарменное положение
В понедельник Куйбышевский районный суд провёл первое заседание по иску группы "Легенда" к группе градозащитников с требованием компенсировать судебные расходы в размере 1,3 млн рублей, которые застройщик понёс за 2 года разбирательств по делу о застройке территории на 20–й линии Васильевского острова, 19.
Здание бывшего хлебозавода и участок на Васильевском острове "Легенда" приобрела в 2019 году у финской компании Fazer за 400 млн рублей. Девелопер собрался возводить на его месте жилой комплекс и получил разрешение на строительство, но приступить к возведению дома долго не мог. Дело в том, что по 820–му закону в Петербурге запрещён снос любых построек, возведённых до 1917 года. Определяет возраст здания и его историческую ценность экспертиза, которая основывается в том числе на документах ГУИОН. Утверждает решение экспертизы КГИОП.
Против сноса выступила группа активистов во главе с депутатом Законодательного собрания Петербурга Борисом Вишневским. По их мнению, здание завода — это бывший манеж лейб–гвардии Финляндского полка. В группе "Легенда" уверены, что от бывшего манежа после советской перестройки осталось в лучшем случае 20% и отделить дореволюционные кирпичи от советского новодела невозможно, а значит, никакой ценности объект не представляет.
Суд, в который обратились градозащитники, в феврале 2021 года удовлетворил ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета на демонтаж здания, а потом признал незаконными выданные чиновниками документы — заключение КГИОП и разрешение Госстройнадзора. Но в городском суде решение районного суда было отменено. После этого застройщик снёс здания завода и начал строительство жилого комплекса.
На все судебные разбирательства ушло почти 2 года. И летом "Легенда", похоже, решила "наказать" градозащитников рублём. "1,3 млн — это минимальная сумма затрат лишь на судебные издержки. Она ни в коей мере не покрывает даже малую часть расходов, которые компания понесла за 2 года вынужденного простоя из–за судебных разбирательств", — заявили в "Легенде".
Градозащитники считают действия девелопера, мягко говоря, неприемлемыми. По мнению одного из ответчиков — экс–депутата Законодательного собрания Петербурга Алексея Ковалёва, — сумма требований "взята просто с потолка". "Они привлекали по своему усмотрению лиц, которые, согласно процессуальным нормам, не были специалистами, суд их таковыми не признавал. Суммы, которые им выплачивались, непомерно высоки для характера их работы — работы с бумажками, анализа уже имеющихся в деле документов и материалов. А теперь пытаются выставить этот счёт нам", — заявил Алексей Ковалёв.
Цена вопросов
Это не первая попытка застройщиков заставить своих оппонентов понести финансовую ответственность. Как рассказывает юрист Екатерина Токарева, партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper, судебные расходы по таким спорам взыскивают в порядке ст. 112 Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ). В 2019 году Конституционный суд рассмотрел дело о проверке конституционности этой статьи, причём поводом к рассмотрению стал как раз градостроительный конфликт в Петербурге.
В 2017–2018 годах группа активистов судилась с компанией "Воин–В", которая занималась реновацией кварталов в Ульянке. По мнению истцов, проект представлял собой уплотнительную застройку, причём вблизи памятника архитектуры "Дача Чернышева". Активистам удалось добиться приостановки действия разрешения на строительство, но в конечном счёте "Воин–В" выиграл дело, после чего решил компенсировать судебные издержки, потребовав со своих оппонентов 90 тыс. рублей. Застройщику присудили 40 тыс. рублей — по 10 тыс. с каждого из истцов. Активисты отправились в Конституционный суд, который признал ст. 112 КАС РФ соответствующей Конституции. Впрочем, противники застройки могли лишиться и более серьёзных сумм. Изначально "Воин–В" потребовал от них 3,54 млн рублей, которые он потерял из–за того, что одна из дольщиц, узнав о приостановке строительства, отказалась от покупки квартиры. Однако в этом иске суд компании отказал.
Ещё один пример суда по взысканию издержек датируется 2021 годом. Компания "Мирланд Девелопмент", строящая ЖК "Триумф Парк" на Среднерогатской улице, 11, подала в суд на инициативную группу собственников квартир в четвёртой очереди жилого комплекса, несколько лет оспаривавших застройку земельного участка (они считали, что это парковка, девелопер — что "пятно" для новой очереди проекта) рядом с домом. В суде жители проиграли, девелопер участок продал, но при этом хотел взыскать упущенную выгоду в размере 41 млн рублей. Разбирательства шли чуть меньше года, но суд отказался компенсировать расходы.Как говорят юристы, сейчас в судах рассматривается ещё несколько дел, в которых застройщики пытаются добиться компенсаций за остановленные стройки.
"Взыскание судебных расходов по спорам между градозащитниками и застройщиками регулируется теми же правилами, что и по любым другим искам: судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны в разумном размере. Никаких норм законодательства, запрещающих взыскивать судебные расходы с активистов, не существует, поэтому такие споры не являются такой уж редкостью. Выигрывают то застройщики, то активисты", — говорит Екатерина Токарева.
Баланс интересов
Как говорят участники рынка, градозащитная активность в первую очередь бьёт по перспективам редевелопмента и реновации исторического центра Петербурга. "Можно много говорить про плохих девелоперов, которые разрушают исторические здания, но если запретить любую работу в центре, то дома разрушатся сами. Денег в бюджете на реконструкцию нет и не будет. За чей счёт тогда делать?" — спрашивает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Добавляет остроты проблеме тот факт, что с 2022 года любой проект оказывается под пристальным вниманием Следственного комитета РФ, глава которого Александр Бастрыкин заинтересовался градозащитной повесткой.
По мнению Дмитрия Некрестьянова, партнёра адвокатского бюро "Качкин и партнёры", на данный момент между градозащитным движением и строительным бизнесом нет ни баланса интересов, ни попыток его найти. "Сейчас наблюдается не плановая работа по борьбе за охранный статус объектов, а “кризисное реагирование” — конфликты вспыхивают там, где начинается какая–то активность застройщика. В итоге застройщик к этому моменту уже вложил существенную сумму в приобретение объекта и такое “внимание” воспринимает исключительно негативно, через призму будущих убытков и потери времени", — считает юрист.
“
Практика градозащитных судов разнонаправленная, так как каждая ситуация уникальна. Время от времени активистам действительно удаётся отстоять запрет строительства вследствие нарушений градостроительного законодательства. Но чаще такие иски отклоняются, так как не всегда истцы объективно подходят к вопросу. У исков об упущенной выгоде, которые подают девелоперы, нет особой перспективы, так как очень сложно доказать злоупотребление правом в данном случае. Повторюсь, что право на иск в процессуальном смысле есть у каждого и само по себе обращение в суд ненаказуемо. Опять же оно само по себе не порождает для застройщика негативных правовых последствий. Обеспечительные меры в качестве временного запрета строительства применяет суд. Так что тут встаёт и вопрос причинно–следственной связи между действиями активистов и убытками строительной компании. Судебные расходы взыскать можно, но зачастую суды уменьшают данные суммы по собственному усмотрению до разумной с их точки зрения величины.
Елена Крестьянцева
руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства петербургского офиса "Пепеляев групп"
“
Это не то чтобы какая–то новая история. Все годы — а я 12 лет занимаюсь градозащитными судами — наши наиболее рьяные оппоненты из числа застройщиков пытались потом предъявлять нам иски по возмещению судебных издержек. Довольно много было этих случаев. Ну и как мы видим, никого из нас это особенно не остановило. Мы исходим из того, что всё–таки сложившаяся судебная практика говорит о том, что граждане на подобные иски имеют право. Соответственно, такие иски не являются попыткой нанести вред каким бы то ни было стройкам, а в действительности речь идёт о защите своих законных прав. По этому поводу есть и решение Конституционного суда по иску градозащитников. В том решении говорится, что даже если понесены какие–то судебные расходы и издержки, то их нужно рассматривать в умеренных масштабах. И в любом случае они не могут выступать как санкция за поданные судебные иски. Судебная практика уже довольно сложившаяся. И по–моему, за всё время максимальная сумма, которая была взыскана, — это 15 тыс. рублей. Это тот потолок, который пока, во всяком случае, существовал. Нам, к слову, моральный ущерб у застройщиков взыскивать ещё не приходилось. Никто особенно в этом направлении активных усилий пока не предпринимал.
Александр Кононов
зампред движения "Старый Петербург"
“
Вопрос одновременно и простой, и сложный. Да, изначально позиции и градозащитников, и застройщиков понятны. Одни хотят защитить памятники, другие, реализуя проекты, получают прибыль и платят налоги, на которые, в частности, улучшается город. И те и те правы и должны искать компромисс на благо Петербурга. Но в последнее время всё чаще градозащитники понимают, что не всегда и не совсем правы. Они чаще стали хотеть выдать желаемое за действительное. Например, защитив какие–то руины, которые не несут какой–либо ценности ни для кого, кроме них. Ни для кого не секрет, что участились случаи, когда градозащитники получают какие–то "донаты" за свою деятельность. При этом застройщики несут издержки. Девелопер купил участок, разработал и согласовал проект, получил все необходимые разрешения, действуя в правовом поле, не нарушая никакие законы. А его по суду останавливают. И пусть в конце концов удаётся доказать правомочность действий, убытки всё равно есть — это и траты на юристов, и зарплата строителям, и проценты банкам. И было бы справедливо, чтобы те, кто протестовал против этой стройки, компенсировали хотя бы часть затрат. Да и градозащитники стали бы ответственнее относиться к своей деятельности, если бы понимали, что могут не приобрести, а потерять деньги.
Алексей Белоусов
генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб"
