Объём инвестиций в недвижимость России в 2021 году побил исторические рекорды. Основным драйвером остаётся жильё. А склады "распробовали" новые игроки.
Исходя из текущей динамики, объём инвестиций в недвижимость по итогам 2021 года может превзойти предыдущие пиковые значения 2016–го и 2017–го, когда годовые вложения достигали 305 млрд рублей. Интересно, что в Петербурге показатели выросли не меньше.
Несмотря на то что в сегменте коммерческой недвижимости при высоком уровне потенциального спроса наблюдается существенная нехватка ликвидных активов, доступных для покупки, объём инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью Петербурга за январь–сентябрь 2021 года уже на 36% превзошёл уровень 2020–го в целом и составил $363 млн. Лидируют офисный и складской сегменты, на которые приходится 53 и 29% объёма вложений соответственно.
Тихая гавань
По мнению экспертов, интерес объясняется сразу рядом факторов. "Во–первых, многие сделки 2020 года, отложенные ввиду локдауна, пришлись на 2021–й. Во–вторых, из–за низкой ставки рефинансирования коммерческая недвижимость стала тихой гаванью для рынка инвестиций", — считает Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.
Влияние на рост интереса оказывали также ухудшающиеся отношения с Евросоюзом и возврат российского капитала, изменение курса рубля относительно других видов валют, активизация банков, инфляция 2021 года, связанная с отменой коронавирусных ограничений, а также рост цен на стройматериалы и недвижимость. В данном контексте объём инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга увеличился примерно в 1,5 раза, поскольку цены 9 месяцев 2021 года нельзя сравнивать с ценами 9 месяцев 2020–го.
Впрочем, так было не всегда. По словам Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers, структура распределения инвестиций в последние 2 года заметно скорректировалась в сторону лидерства сегмента земельных участков под девелопмент — повышенный интерес вызывали площадки под жильё, а также складские и офисные объекты, приобретаемые для генерации арендного дохода.
Основным драйвером активности на рынке стало существенное наращивание капитала жилыми девелоперами — и это неудивительно, рекордный рост цен на первичное жильё позволил им активнее приобретать площадки.
"Больше года жилой рынок находился в дефицитном предложении, поскольку меры господдержки простимулировали спрос на жильё со стороны населения. Это подстегнуло девелоперов к активному наращиванию земельных банков под жилое строительство, поэтому вложения в землю заняли львиную долю всех сделок.
В денежном выражении инвестиции в площадки под девелопмент увеличились в 4 раза, до 70 млрд рублей", — отмечал в 2021–м гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. По данным JLL, на долю жилого сектора пришлось 74% от совокупного объёма инвестиций в недвижимость Петербурга в I–III кварталах 2021 года.
Дело в боксе
Тем не менее очевидным трендом года стали вложения в складскую недвижимость, которые продолжают удерживать рост интереса. Несмотря на небольшое сокращение в начале года из–за резкого увеличения себестоимости строительства складов, с повышением арендных ставок сегмент почти догнал инвестиционные показатели прошлого года, составив за 9 месяцев 5,1 млрд рублей.
Кроме того, на фоне экономической нестабильности складской рынок оказался самым устойчивым сегментом коммерческой недвижимости: бурный рост онлайн–торговли стал его основным драйвером развития.
"В условиях дефицита готового предложения на рынке растёт спрос как на готовые объекты, так и на площадки для девелопмента в составе ключевых индустриальных парков Петербурга. Так, с начала 2021 года было продано более 50 га, на которых планируется строительство промышленных и складских объектов. Преимущественно спрос на такие площадки формируют маркетплейсы и розничные сети, которые нуждаются в больших объёмах складских мощностей в условиях развития онлайн–торговли", — отмечает Анна Сигалова.
Многие компании сейчас хотят приобрести складские объекты в Петербурге, и характерно, что потенциальные игроки, которые в этом году вышли на рынок, прежде никогда в склады не инвестировали.
"В условиях пандемии, роста онлайн–торговли и развития логистики именно этот сегмент стал самым популярным в коммерческой недвижимости. До 2020 года такого интереса к складам не было: в сектор инвестировали исключительно профессиональные игроки, специализирующиеся на таких объектах", — комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL в Петербурге.
При этом, по его словам, в конце 2021 года наступило затишье: за три квартала объём инвестиций в рынок складской недвижимости Петербурга составил 7,9 млрд рублей, что лишь немного выше значения аналогичного периода прошлого года. Это обусловлено нехваткой новых инвестиционных активов: либо собственники предпочитают их сохранять в своих портфелях, либо они строятся под конкретного пользователя, который также выбирает владение, а не продажу.
Перспектива в гибриде
Если интерес к складской недвижимости был спровоцирован пандемией, то инвестиции в офисные метры практически не останавливались. Более того, за 2021 год они увеличились более чем в 4 раза — до 9,6 млрд рублей. Действительно, в мае 2020 года были опасения относительного будущего рынка в условиях локдауна и изоляции. Очевидно, что они не оправдались: объём арендных сделок на рынке растёт, доля свободных площадей (в первую очередь в классе B) снижается, что свидетельствует об устойчивости рынка.
"Да, мы видим, что офисный рынок изменился — он реагирует на новые требования арендаторов, однако крупные компании — а именно они являются основными пользователями офисов — не готовы отказываться от “физических” площадей, так как даже в условиях развития гибридного формата работы офис остаётся местом встреч, общения и реализации совместных проектов", — добавляет Сергей Владимиров.
Офисная недвижимость тесно связана с торговой, подчёркивает Алексей Лазутин. Многие объекты занимают удачные локации, и стоит ожидать как реконцепции, так и смены назначения, например, на офисную (коворкинги и гибкие офисы). Торговая недвижимость, попав в ситуацию ограничений, стала непрогнозируема с точки зрения будущего денежного потока, поэтому инвесторы не вкладывались в неё.
Однако эксперты убеждены: определённая перспектива у сегмента всё же будет.
