воскресенье, 28 ноября 2021
$

Локдаун со скидкой: ретейлеры массово пошли в суды из-за пандемийных простоев

Автор фото: ТАСС

Ретейлеры пытаются компенсировать потери от прошлогоднего простоя за счёт арендодателей. Однако добиться предоставления скидки по арендной плате за время локдауна в суде получается далеко не у всех.

Хотя с "большого локдауна" прошло уже больше года, его последствия до сих пор сказываются на экономике Петербурга. Среди очевидных эффектов: рост вакантности коммерческих помещений, снижение арендных ставок и сокращение числа розничных торговых точек.
Вопрос отношений арендаторов с арендодателями на фоне коронавирусных ограничений с самого начала стоял очень остро. "Арендные каникулы", о которых просил бизнес, так и не стали повсеместной практикой. Не все собственники помещений оказались готовы идти навстречу, ведь по сути это означало добровольно разделить убытки с арендаторами. Договориться о снижении ставок за период локдауна многие предприниматели пытаются до сих пор. И далеко не всегда это получается сделать мирным путём. Количество поданных исков с взаимными претензиями продолжает расти.

Встречное движение

Руководитель практики ГЧП и недвижимости "Дювернуа Лигал" Ольга Батура отмечает, что для того, чтобы в перспективе снизить арендную плату, деятельность истца должна относиться к пострадавшей отрасли российской экономики. А это, если говорить о ретейле, реализация непродовольственных товаров, а также деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (на месте).
"Судебная практика не относит распространение коронавирусной инфекции к обстоятельствам непреодолимой силы, хотя полностью это и не исключает. Вместе с тем известные нам дела говорят о том, что в случае если деятельность арендатора не отнесена к отраслям экономики, в наибольшей степени пострадавшим, то шансы на снижение арендной платы по причине наложения запретов государственных органов в связи с пандемией малы", — говорит Батура.
Интересно, что иски к одному и тому же арендодателю могут рассматриваться судом с совершенно разными результатами. Управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business Светлана Гузь рассказала "ДП", что в одном споре суд удовлетворил заявление арендатора ООО "Луан" к Санкт–Петербургскому государственному университету телекоммуникаций им. М. А. Бонч–Бруевича, установив арендную плату по договору за период с 1 апреля до 26 июля 2020 года в размере 50% от суммы, установленной договором. В споре этого же арендодателя с другим арендатором суд отказал в изменении договора.
Партнёр адвокатского бюро "НБ" Виктория Франченко отмечает, что в практике петербургского арбитража встречаются случаи и большего снижения стоимости аренды. Так, 28 июля сеть FireWok, арендатор помещения в ТРК "Лето", смогла снизить арендную плату в 10 раз. "Арендатору удалось доказать, что торговый центр был закрыт в период пандемии, отдельного входа ресторан не имел, а его деятельность относится к разряду пострадавших от пандемии", — сообщает Франченко.
Собственники помещений пытаются отбиваться от имеющих к ним претензии арендаторов встречными исками. ООО "Касторама рус" подало иск к ООО "Профессиональные логистические технологии", требуя изменить размер арендной платы за период с 28 марта по 31 декабря прошлого года. В ответ арендодатель подал иск на 34,3 млн рублей о взыскании задолженности по базовой арендной плате и операционным расходам за период с 1 февраля по 30 апреля 2021 года.
Некоторых предпринимателей подводит недостаточное знание закона. ООО "Клевер–Медиа–Групп" (издательство Clever) подало иск к ООО "Строительная компания Бриз" (ТРЦ "Галерея") о расторжении договора аренды. При этом у истца, согласно п. 4 ст. 19 ФЗ № 98 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", была возможность в досудебном порядке договориться об уменьшении арендной платы. Но компания ею пренебрегла, решив сразу расторгнуть договор. Суд в удовлетворении этого иска отказал.

Спорить себе дороже

Петербургская ситуация со спорами из–за аренды совсем не уникальна. По всей стране подобные иски рассматривались с участием сети магазинов одежды Reserved, сети Burger King, магазина сети "Перекрёсток". Компания "Иль де ботэ" в Арбитражном суде Москвы требовала заключить дополнительное соглашение об уменьшении постоянной арендной платы на 80% за апрель–май 2020 года. Светлана Гузь говорит, что в результате требование компании удовлетворено, но спор рассматривался полгода и прошёл три инстанции, не исключено, что судебные расходы по сопровождению спора могли превысить экономию истца на арендной плате.
Сеть "Лента" выступила в суде с иском о расторжении договора аренды с ООО "ТРК–Череповец". В материалах дела сообщается, что с 16 марта 2020 года на территории Вологодской области был объявлен режим повышенной готовности и посещаемость упала до критических отметок, магазин начал генерировать убытки.
Однако, по мнению ответчика, снижение количества покупателей и объёма выручки не влекут расторжения договора аренды, поскольку пандемия не может быть универсальным основанием для этого. "“Лента” относится к магазинам у дома, в настоящее время все ограничения отменены, а снижение потребительского спроса является предпринимательским риском", — сообщается в материалах дела.
В ООО "ТРК–Череповец" заявляли, что истец злоупотребляет правом на обращение в суд, поскольку требование о расторжении договора аренды связано не с пандемией, а с утратой экономического интереса в объекте аренды. Но суд в данном споре всё равно принял сторону ретейлера и решил расторгнуть договор аренды.
По оценке экспертов, споры с владельцами помещений доходили до суда реже, чем могли бы. Чаще всего они урегулировались мирно. Однако сюда относятся и те случаи, когда всё заканчивалось съездом арендатора.
Руководитель направления продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании "Этажи" Антон Лескин подтверждает, что за последний год миграция бизнеса была достаточно высокой: одни просто переходили на дистанционный формат работы, перестраивая бизнес–процессы, другие меняли место, нередко на более выгодное.
Заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers Юлия Кузнецова отмечает, что решение о съезде — это серьёзный шаг, более характерный для несетевых арендаторов. "У них нет возможности за счёт нескольких точек дотировать магазин, по которому не удалось договориться с собственником о снижении аренды, поэтому речь зачастую идёт о закрытии бизнеса. Большие сети, как правило, имеют финансовую подушку для того, чтобы не терять обжитую локацию", — считает Кузнецова.
Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко подчёркивает, что в период ограничений большая часть собственников дали скидки своим арендаторам. И именно благодаря этому вакансия на рынке стрит–ретейла не сильно выросла. Если бы подход был другим, то на рынке коммерческой недвижимости наблюдался бы сильный кризис. На сегодняшний день рынок начал восстанавливаться, а ставки аренды и показатели вакансии постепенно возвращаются на допандемийный уровень.
Коронавирус ударил по многим отраслям экономики и не только по тем, которые были признаны наиболее пострадавшими. Введение арендных каникул было объявлено почти повсеместно. Однако не все арендодатели поспешили прибегнуть к данной мере поддержки бизнеса. Некоторые с пониманием относились к своим арендаторам и предоставляли отсрочки по оплате арендных платежей либо скидки на аренду. Например, субъектам малого и среднего предпринимательства, арендовавшим помещения у города, комитет имущественных отношений предоставлял "арендные каникулы". Какие–то отрасли пострадали особенно сильно, какие–то — менее. Не было представителей бизнеса, которые бы не жаловались на слабый эффект объявленных мер поддержки. Особенно сильно страдал бизнес, который не был объявлен пострадавшей отраслью экономики, но по факту также лишился доходов из–за локдауна и иных ограничений для потребителей. Например офлайн–бизнес, который фактически осуществлял деятельность, подходящую под "пострадавшую", однако основным ОКВЭДом имел отличный от признанного государством. Многие ТЦ Петербурга отказали арендаторам в предоставлении отсрочек и изменении условий договоров аренды, в связи с чем арендаторы были вынуждены мириться с действующими условиями либо уходить с площадки.
Кирилл Стус
руководитель юридической практики компании "Интерцессия"
В 2021 году динамика арендных ставок в торговых коридорах Петербурга разнонаправленная. Восстановление активности торговых операторов по поиску новых помещений привело к тому, что ставки на популярных направлениях Петроградской стороны — Большом и Каменноостровском пр. — вернулись на докризисный уровень. На Невском пр. изменений пока нет, а максимальные ставки достигают 10 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, что существенно ниже, чем год назад. При этом продолжают снижаться ставки только на Садовой ул.
Наталия Киреева
руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге
Чем меньше торговая точка, тем обычно арендная плата выше. Якорные арендаторы (типа "Ашана", "Спортмастера", "ИКЕА") обычно при гигантских оборотах имеют и самые низкие ставки аренды. Ситуация с отказами торговых центров снизить ставки по аренде на время падения трафика из–за ограничений сильно ударила по несетевому бизнесу, у которого минимальные запасы собственных финансов. Поэтому растёт вакантность торговых площадей, она составляет 13–15%, чего не было даже в кризис 2008 года. Ещё несколько лет назад арендаторы вставали в очередь на торговые площади в ТЦ.
Павел Сигал
первый вице–президент "Опоры России"